À Abu Dhabi, un particulier ne paie aucun impôt sur ses loyers ni sur sa plus-value. Ce guide explique ce que couvre ce 0 %, l'applique à deux cas chiffrés (Al Maryah Island et Saadiyat) et liste les pièges à éviter.
Sommaire
- Impôt sur les revenus locatifs à Abu Dhabi : pourquoi le taux est-il à 0 % ?
- Ce que couvre le 0 %, et ce qu'il ne couvre pas
- Cas chiffré : 1 000 pi² loués à Al Maryah Island, combien de loyer garde-t-on ?
- Cas chiffré : la plus-value exonérée sur un bien à Saadiyat
- Loyers ou plus-value : le 0 % change-t-il l'arbitrage entre quartiers ?
- Qui peut en profiter : zones ouvertes aux étrangers et tickets d'entrée
- Les pièges du « 0 % d'impôt » pour un investisseur
Pour un particulier, l'impôt sur les revenus locatifs à Abu Dhabi est de 0 % : ni les loyers ni la plus-value à la revente ne sont imposés, selon le portail officiel du gouvernement des EAU. Le loyer encaissé et le gain réalisé à la vente vous reviennent donc entièrement, une fois réglés les coûts d'achat et d'exploitation.
Ce taux zéro se comprend mieux sur des biens concrets : un appartement loué dans le quartier d'affaires de la capitale, un bien revendu après plusieurs années de hausse sur une île balnéaire. Tous les calculs reposent sur les prix et loyers publiés par Bayut, avec le mois de chaque relevé.
Impôt sur les revenus locatifs à Abu Dhabi : pourquoi le taux est-il à 0 % ?
Le taux est de 0 % parce que les Émirats arabes unis ne prélèvent aucun impôt sur le revenu des personnes physiques, et cela couvre les loyers comme la plus-value immobilière, d'après le portail gouvernemental des EAU.
Concrètement, rien n'est prélevé quand vous encaissez un loyer : ni retenue à la source, ni impôt annuel. Rien non plus à la revente : l'écart entre votre prix d'achat et votre prix de vente n'est pas taxé.
Aucune démarche n'est nécessaire. Le cadre à 0 % s'applique directement, sans option à exercer ni régime à demander.
Ce que je constate chez mes clients habitués aux fiscalités européennes : ils cherchent d'abord la case à remplir, le formulaire annuel, l'acompte à prévoir. Il n'y en a pas pour leurs loyers émiratis, et cette simplicité pèse souvent autant dans leur décision que le taux lui-même.
Les autres postes payés par un investisseur, de l'achat à la sortie, sont rassemblés dans notre guide sur la fiscalité immobilière à Abu Dhabi.
Ce que couvre le 0 %, et ce qu'il ne couvre pas
Le 0 % porte sur l'impôt sur le revenu et sur la plus-value ; il n'efface pas les frais de transfert de 2 % du prix d'achat, réglés une seule fois via l'ADREC et la plateforme DARI.
Ces 2 % rémunèrent l'enregistrement de votre propriété. Ils ne dépendent ni du loyer ni du gain futur : c'est un coût d'entrée, pas un impôt sur le revenu, détaillé dans notre guide des frais d'achat immobilier à Abu Dhabi.
| Poste | Traitement pour un particulier | Moment |
|---|---|---|
| Loyers perçus | 0 % d'impôt | À chaque encaissement |
| Plus-value à la revente | 0 % d'impôt | À la vente |
| Frais de transfert | 2 % du prix d'achat | Une fois, à l'achat |
| Charges et vacance | À déduire du rendement brut | Chaque année |
Sans impôt, le rendement brut n'est amputé que par les charges et la vacance. Il reste brut, jamais net, mais l'écart avec ce que vous encaissez se limite à ces deux postes. Sur le marché, il va de 2,4 % à Al Jurf Gardens à 6,8 % à Al Maryah Island, avec une médiane de 5,7 % sur 8 quartiers, selon les données Bayut (point le plus récent : août 2026).
Le 0 % ne dit rien du niveau des loyers ni de la hausse des prix. Ce sont des données de marché ; la fiscalité vous laisse simplement l'intégralité de ce que le marché produit.
Cas chiffré : 1 000 pi² loués à Al Maryah Island, combien de loyer garde-t-on ?
Sur 1 000 pi² à Al Maryah Island, vous conservez l'intégralité des 138 000 AED de loyer brut annuel, puisque l'impôt sur ce revenu est de 0 %.
Le calcul part des données Bayut de mars 2026 : 2 043 AED/pi² à la vente, soit 2 043 000 AED pour 1 000 pi², et un loyer de 138 AED/pi²/an. Le rendement brut calculé ressort à 6,8 %.
- Prix d'achat : 2 043 000 AED.
- Frais de transfert (2 %) : 40 860 AED, versés une seule fois.
- Loyer brut : 138 000 AED par an, soit 11 500 AED par mois.
- Impôt sur ce loyer : 0 AED.
- Loyer conservé avant charges et vacance : 138 000 AED par an.
Passé ce coût d'entrée, chaque dirham de loyer vous revient, hors charges et vacance. Dans un pays qui imposerait ce revenu, une partie partirait chaque année en impôt ; ici, la base reste entière.
Dans ce quartier d'affaires, The St. Regis Residences, développé par SAAS Properties pour une livraison en décembre 2028, figure parmi les projets que nous référençons. Son prix est communiqué sur demande.
Cas chiffré : la plus-value exonérée sur un bien à Saadiyat
À Al Saadiyat Island, 1 000 pi² valent 2 714 000 AED au prix de 2 714 AED/pi² relevé par Bayut en mars 2026, et le gain accumulé sur ce bien n'est pas imposé à la revente.
Selon les mêmes séries, le prix au pi² y a progressé de 39,8 % sur 36 mois et de 67,2 % sur 60 mois. Ramenée à 1 000 pi², la valeur se situait donc autour de 1 941 000 AED il y a 3 ans, et de 1 623 000 AED il y a 5 ans.
| Date d'achat | Valeur de 1 000 pi² à l'achat | Gain brut à mars 2026 | Impôt sur le gain |
|---|---|---|---|
| Il y a 3 ans | ≈ 1 941 000 AED | ≈ 773 000 AED | 0 AED |
| Il y a 5 ans | ≈ 1 623 000 AED | ≈ 1 091 000 AED | 0 AED |
C'est un constat historique, pas une projection. Il montre ce que la plus-value d'un particulier devient sans impôt : seuls les 2 % payés à l'achat réduisent l'écart, soit environ 32 460 AED sur la valeur d'il y a 5 ans.
Parmi les projets que nous référençons sur l'île, Louvre Abu Dhabi Residences, livré en février 2025 par Aldar Properties, illustre ce segment culturel et balnéaire. L'estimation, la mise en vente et le transfert sont expliqués pas à pas dans notre guide pour revendre un bien immobilier à Abu Dhabi.
Loyers ou plus-value : le 0 % change-t-il l'arbitrage entre quartiers ?
Non : loyers et plus-value sont exonérés de la même façon, à 0 %, donc l'arbitrage entre quartiers se fait uniquement sur les chiffres de marché.
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| Quartier | Prix (AED/pi²) | Rendement brut calculé | 12 mois | 36 mois | Relevé |
|---|---|---|---|---|---|
| Reem Island | 1 497 | 6,8 % | +6,1 % | +37,3 % | mars 2026 |
| Al Jurf Gardens | 1 603 | 2,4 % | +5,4 % | +59,6 % | mars 2026 |
| Al Bahyah | 858 | 5,2 % | +44,4 % | −8,6 % | avril 2026 |
Selon les données Bayut, Reem Island incarne le profil rendement : 6,8 % brut et une hausse régulière. Al Jurf Gardens joue la valorisation, avec un loyer modeste mais +59,6 % sur 36 mois. Le dirham gagné par l'un ou l'autre canal arrive intact.
Pour repère, l'évolution médiane sur 12 mois atteint +6,1 % sur 10 quartiers, selon Bayut. Je conseille à mes clients de choisir d'abord la source de gain qu'ils visent, loyer régulier ou valorisation, puis le quartier : la fiscalité, identique des deux côtés, ne départage rien. Le classement complet figure dans notre guide du rendement locatif à Abu Dhabi.
Qui peut en profiter : zones ouvertes aux étrangers et tickets d'entrée
Un étranger bénéficie de ce cadre dès lors qu'il achète dans une zone d'investissement désignée — Al Reem, Yas Island, Saadiyat… —, où la propriété lui est ouverte selon DARI.
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Le choix entre ces zones, leurs prix et leur dynamique sont comparés dans notre guide Où investir à Abu Dhabi.
Les tickets d'entrée observés
Parmi les projets que nous référençons, le catalogue compte 69 projets publiés et 24 promoteurs actifs. Les tickets d'entrée vont de 500 000 AED à 2 M AED, avec une médiane de 1,5 M AED sur les 17 projets au prix affichable.
À partir de 2 000 000 AED d'investissement immobilier, le bien peut aussi ouvrir droit au Golden Visa de 10 ans, d'après la page Golden Visa du portail officiel. Un projet comme Al Ghadeer Parks, à Al Layyan, démarre précisément à 2 M AED. Le dossier et ses pièges sont traités dans notre guide sur le Golden Visa immobilier à Abu Dhabi, et la vue d'ensemble du marché sur notre page investir à Abu Dhabi.
Les pièges du « 0 % d'impôt » pour un investisseur
Le piège principal consiste à croire que 0 % aux EAU signifie 0 % partout : votre pays de résidence fiscale peut imposer ces loyers et ces plus-values selon ses propres règles.
Le piège que je rencontre le plus souvent n'est pas émirati : c'est le pays de résidence, que l'investisseur oublie de consulter avant de signer.
— Benoit CLAUDEL, Directeur Stratégie & Opérations
Ce point dépend de votre situation personnelle et appelle un conseil spécialisé ; nos études patrimoniales l'intègrent avant toute acquisition. Si votre foyer fiscal reste en France, les principes sont détaillés dans notre guide sur la fiscalité d'un résident fiscal français.
Deux autres erreurs fréquentes
- Confondre exonération et absence de coûts. Le rendement brut calculé exclut les charges et la vacance ; leur poids réel est chiffré dans notre guide de gestion locative à Abu Dhabi.
- Calculer sur des chiffres périmés. Les prix Bayut sont datés au mois, de février à août 2026 selon les quartiers. Contrôlez le mois du relevé avant d'estimer un gain exonéré.
Cet article fait partie de notre guide
Guide de l'investissement immobilier à Abu Dhabi : acheter, louer et revendre sereinement
À propos de l'auteur
Benoit CLAUDEL
Directeur Stratégie & Opérations
Avec plus de 18 années d'expérience dans l'immobilier et la gestion de patrimoine, Benoît a développé une expertise reconnue dans l'accompagnement d'investisseurs privés, dirigeants d'entreprise et family offices. Après avoir débuté en agence immobilière et travaillé au sein de l'un des cabinets de gestion de patrimoines les plus réputés de Paris, il rejoint ensuite LCL en tant que Responsable Banque Privée Île-de-France, conseillant des clients à hauts revenus sur leurs stratégies immobilières. Entrepreneur, il fonde et dirige pendant 7 ans son propre cabinet de gestion de patrimoine, structurant des solutions d'investissement et d'optimisation patrimoniale. Aujourd'hui chez Lucretia, Benoît supervise la stratégie opérationnelle, la performance commerciale et la formation des conseillers. Il intervient sur les dossiers à forte valeur ajoutée, notamment les investissements via holding française, la structuration juridique et la fiscalité patrimoniale.
