À Abu Dhabi, l'achat d'un bien coûte 2 % du prix en frais de transfert, plus 450 AED sur plan. Voici le calcul sur des projets réels, quartier par quartier, et la méthode pour bâtir une enveloppe frais inclus.
Sommaire
- Combien coûte l'achat d'un bien à Abu Dhabi en frais ?
- Cas chiffré : les frais de transfert sur les tickets d'entrée de notre catalogue
- Combien pèsent les frais selon le quartier ? Le coût ramené au pi² et à 1 000 pi²
- Comment intégrer les 2 % dans votre enveloppe totale ?
- Pourquoi les frais d'entrée restent votre principal coût fiscal
- Les pièges à éviter sur les frais d'achat immobilier à Abu Dhabi
Les frais d'achat immobilier à Abu Dhabi se résument pour l'essentiel à une ligne : 2 % du prix d'achat au titre des frais de transfert, perçus via ADREC et la plateforme DARI. Il n'y a ni barème progressif ni droits qui s'empilent : une seule multiplication suffit.
Ce taux unique s'applique pourtant à des tickets très différents, de 500 000 AED à 2 M AED parmi les projets que nous référençons. Lucretia établit avec vous le budget réel tout compris, ligne par ligne, pour que le montant décaissé le jour du transfert soit celui que vous aviez prévu.
Combien coûte l'achat d'un bien à Abu Dhabi en frais ?
En frais officiels, l'achat d'un bien à Abu Dhabi coûte 2 % du prix d'achat. Pour une unité sur plan, il faut y ajouter 450 AED de frais de services administratifs électroniques, selon le service Dari d'enregistrement des ventes sur plan.
Ce taux repose sur la Résolution n° 72 de 2015 publiée par l'ADREC. Pour un Musataha, il descend à 1 %.
Les lignes chiffrées du budget d'entrée
| Poste | Montant | Texte de référence |
|---|---|---|
| Frais de transfert et d'enregistrement | 2 % du prix d'achat | DARI / ADREC |
| Frais administratifs électroniques (vente sur plan) | 450 AED, hors TVA de 5 % | Service Dari ; TVA précisée par le service Dari pour les terrains sur plan |
| Commission d'agent immobilier (si un agent intervient) | 2 % du contrat, plafonnée à 500 000 AED | Résolution n° 183 de 2017 |
Nos sources ne publient aucun barème pour les frais de dossier, d'évaluation ou bancaires. Pour ces postes, demandez un devis écrit avant de signer.
Cas chiffré : les frais de transfert sur les tickets d'entrée de notre catalogue
Parmi les projets que nous référençons, les frais de transfert vont de 10 000 AED pour le ticket minimum de 500 000 AED à 40 000 AED pour le plafond affichable de 2 M AED, avec le taux de 2 % appliqué par DARI. Les montants ci-dessous supposent un achat direct, sans agent.
- 500 000 AED : Oceanscape, de DAMAC Properties à Reem Island, a été livré en mai 2013. Les frais de transfert s'élèvent à 10 000 AED. Le forfait de 450 AED vu plus haut concerne les ventes sur plan.
- 1,1 M AED : The District, de Reportage Properties à Reem Island, sera livré en juin 2029. Les frais atteignent 22 000 AED, soit 22 450 AED avec le forfait sur plan.
- 1,5 M AED, la médiane de notre catalogue (17 projets avec prix affichable) : Radiant Terrace, de Radiant, sera livré en août 2029. Sobha City, de Sobha Realty à Al Bahyah, sera livré en décembre 2029. Dans les deux cas, les frais s'élèvent à 30 000 AED, soit 30 450 AED forfait compris.
- 2 M AED : Al Ghadeer Parks, d'Aldar Properties à Al Layyan, sera livré en juin 2031. Les frais atteignent 40 000 AED, soit 40 450 AED forfait compris.
Si un agent intervient, la facture double presque. Sur Radiant Terrace à 1,5 M AED, la commission de 2 % prévue par la Résolution n° 183 de 2017 ajoute 30 000 AED : vous payez alors 60 450 AED au total, transfert, forfait sur plan et commission compris.
Entre le ticket le plus bas et le plus haut, le montant des frais de transfert est multiplié par quatre.
Mes clients retiennent le taux, plus rarement le montant. Quand la ligne apparaît en dirhams sur l'appel de fonds, la question change : ils ne demandent plus « combien de pourcent », mais « sur quel compte, et à quelle date ».
— Benoit CLAUDEL, Directeur Stratégie & Opérations
Combien pèsent les frais selon le quartier ? Le coût ramené au pi² et à 1 000 pi²
Rapportés à la surface, les 2 % de frais de transfert vont de 17,16 AED/pi² à Al Bahyah à 76,88 AED/pi² à Fahid Island, d'après les derniers relevés Bayut disponibles pour chaque quartier (mars et avril 2026).
| Quartier | Prix de vente (Bayut) | Frais au pi² | Frais pour 1 000 pi² |
|---|---|---|---|
| Al Bahyah | 858 AED/pi² (avril 2026) | 17,16 AED | 17 160 AED |
| Reem Island | 1 497 AED/pi² (mars 2026) | 29,94 AED | 29 940 AED |
| Saadiyat Island | 2 714 AED/pi² (mars 2026) | 54,28 AED | 54 280 AED |
| Fahid Island | 3 844 AED/pi² (mars 2026) | 76,88 AED | 76 880 AED |
Les mois diffèrent parce que Bayut ne met pas à jour tous les quartiers au même rythme : le tableau reprend le dernier point publié pour chacun. Le prix médian du marché, lui, est calculé sur l'ensemble des séries Bayut de 10 quartiers, dont le point le plus récent date d'août 2026. Il s'établit à 1 792 AED/pi², soit 35,84 AED/pi² de frais et 35 840 AED pour 1 000 pi².
Pour un appartement de même surface, les frais sont donc plus de quatre fois plus élevés à Fahid Island qu'à Al Bahyah. Le choix du quartier fixe votre ticket d'entrée, et vos frais suivent la même proportion.
Comment intégrer les 2 % dans votre enveloppe totale ?
En achat direct, sans agent, divisez votre enveloppe totale par 1,02 : avec 1,5 M AED au total, le prix maximal du bien est d'environ 1 470 588 AED. Si un agent intervient, divisez par 1,04 pour intégrer sa commission de 2 % : le prix maximal tombe alors à environ 1 442 308 AED.
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Avec une enveloppe de 1,1 M AED, le prix maximal est d'environ 1 078 431 AED sans agent, et d'environ 1 057 692 AED avec agent. Dans notre catalogue, les tickets vont de 500 000 AED à 2 M AED.
Une fois les frais ajoutés, 1,1 M AED ne suffit pas pour The District à son prix de départ, et 1,5 M AED ne suffit pas pour Radiant Terrace. Pour un achat sur plan, retirez aussi les 450 AED de l'enveloppe avant de diviser.
Beaucoup d'acheteurs que j'accompagne fixent leur budget au dirham près sur le prix catalogue, puis découvrent les frais au moment de la réservation. Je leur conseille de partir dans l'autre sens : fixer d'abord le montant total qu'ils acceptent de décaisser, puis en déduire le prix.
Golden Visa et apport
Le portail officiel des EAU consacré au Golden Visa fixe à 2 000 000 AED l'investissement immobilier minimum pour le visa de 10 ans. À ce seuil, prévoyez 40 000 AED de frais de transfert en plus, soit 2 040 000 AED décaissés hors commission d'agent. Le montage complet est décrit dans notre guide du Golden Visa immobilier à Abu Dhabi.
Les frais se paient au transfert et sont à prévoir dans votre apport. La manière d'organiser cet apport est détaillée dans le guide du financement immobilier à Abu Dhabi.
Pourquoi les frais d'entrée restent votre principal coût fiscal
Les 2 % payés à l'achat sont le principal prélèvement pendant toute la durée de détention. Aux EAU, les particuliers ne paient ni impôt sur le revenu, ni impôt sur les loyers, ni impôt sur la plus-value, selon la page fiscalité du portail officiel des EAU.
Les étrangers peuvent devenir propriétaires dans les zones d'investissement désignées, par exemple Reem Island, Yas Island ou Saadiyat Island, selon DARI. Chaque transfert est enregistré sur cette plateforme. Vous payez une fois, à l'achat, puis vous percevez vos loyers sans impôt : ce que couvre cette imposition à 0 % des loyers et plus-values est détaillé dans un guide dédié.
Le temps nécessaire pour amortir ces 2 % avec les loyers, et leur effet sur une revente, sont traités dans le guide fiscalité immobilière à Abu Dhabi. Le moment où ils sont payés est expliqué dans le processus d'achat, de la réservation au titre. Pour une vue d'ensemble du marché, consultez notre page investir à Abu Dhabi.
Les pièges à éviter sur les frais d'achat immobilier à Abu Dhabi
Le piège le plus courant est d'oublier que les frais augmentent avec les prix. Sur 12 mois, la hausse médiane atteint +6,1 % sur 10 quartiers d'après les données Bayut. À Al Bahyah, elle s'élève à +44,4 % sur 12 mois (avril 2026), et les frais au pi² augmentent dans la même proportion.
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Prix d'annonce et prix signé
Les 2 % se calculent sur le prix inscrit au contrat. La surface et le prix au pi² affiché dans une annonce n'entrent pas dans le calcul. Refaites donc vos frais avec le montant du contrat de vente, jamais avec une estimation.
Des frais annexes sans justification
Ne vous fiez pas aux « fourchettes habituelles ». La Résolution n° 183 de 2017 interdit aux promoteurs de facturer des frais d'enregistrement ou tout autre frais, à l'exception des frais administratifs autorisés. Demandez le détail écrit de chaque ligne.
Golden Visa : les frais comptent-ils dans le seuil ?
Le portail officiel des EAU ne précise pas si les frais de transfert entrent dans le seuil de 2 000 000 AED. Le plus sûr est de viser un prix d'achat d'au moins 2 000 000 AED, frais en sus. Nous validons ce point avec vous dans le cadre d'un accompagnement sur-mesure.
Cet article fait partie de notre guide
Guide de l'investissement immobilier à Abu Dhabi : acheter, louer et revendre sereinement
À propos de l'auteur
Benoit CLAUDEL
Directeur Stratégie & Opérations
Avec plus de 18 années d'expérience dans l'immobilier et la gestion de patrimoine, Benoît a développé une expertise reconnue dans l'accompagnement d'investisseurs privés, dirigeants d'entreprise et family offices. Après avoir débuté en agence immobilière et travaillé au sein de l'un des cabinets de gestion de patrimoines les plus réputés de Paris, il rejoint ensuite LCL en tant que Responsable Banque Privée Île-de-France, conseillant des clients à hauts revenus sur leurs stratégies immobilières. Entrepreneur, il fonde et dirige pendant 7 ans son propre cabinet de gestion de patrimoine, structurant des solutions d'investissement et d'optimisation patrimoniale. Aujourd'hui chez Lucretia, Benoît supervise la stratégie opérationnelle, la performance commerciale et la formation des conseillers. Il intervient sur les dossiers à forte valeur ajoutée, notamment les investissements via holding française, la structuration juridique et la fiscalité patrimoniale.
