À Abu Dhabi, un étranger achète en pleine propriété dans les zones d'investissement désignées. Ce guide compare leurs prix, leurs rendements bruts, leur progression et les promoteurs qui y construisent.
Sommaire
- Où investir à Abu Dhabi dans les zones pour étrangers ?
- Comparer les zones où investir : prix au pi² et rendement brut
- Quelles zones ont le plus progressé ? Évolutions de prix sur 12, 36 et 60 mois
- Cas chiffré : 1,5 M AED investis à Yas Island, à Al Maryah ou à Saadiyat
- Qui construit dans chaque zone ? Les promoteurs actifs
- Pièges à éviter quand on choisit une zone à Abu Dhabi
À Abu Dhabi, un étranger peut acheter dans les zones d'investissement désignées, que recense le portail u.ae (achat immobilier des expatriés) : Reem Island, Yas Island, Saadiyat et Al Maryah en font partie. Dans les quartiers suivis par Bayut en 2026, le rendement brut calculé va de 2,4 % à 6,8 %.
Toutes ces zones ne répondent pas au même objectif. Une île d'affaires très demandée à la location ne joue pas le même rôle qu'une adresse culturelle de prestige ou qu'un littoral encore en chantier. Lucretia étudie ces zones une à une, avec leurs atouts, leurs prix et leurs projets, pour orienter chaque budget vers le bon emplacement.
Où investir à Abu Dhabi dans les zones pour étrangers ?
Un étranger peut acheter à Abu Dhabi dans les zones d'investissement désignées, comme Al Reem, Yas ou Saadiyat, selon DARI, la plateforme foncière officielle de l'émirat. Dans ces investment zones, l'achat se fait en freehold, c'est-à-dire en pleine propriété.
La liste publiée par u.ae cite notamment Yas Island, Saadiyat, Reem, Mariya, Lulu, Al Raha Beach, Sayh Al Sedairah, Al Reef et Masdar City. Les projets que nous référençons se répartissent sur les zones suivantes : Reem Island, Al Saadiyat Island, Al Rahah, Al Jurf Gardens, Yas Island, Al Bahyah, Fahid Island, Al Maryah Island, Ghantout, Al Layyan et Al Hudayriat Island.
Al Jurf Gardens, Ghantout, Fahid Island, Al Hudayriat Island, Al Bahyah et Al Layyan ne figurent pas dans la liste u.ae, alors que des projets y sont commercialisés auprès d'acheteurs étrangers. Leur statut se vérifie donc sur DARI, projet par projet, avant tout acompte.
Au total, notre catalogue réunit 69 projets publiés, portés par 24 promoteurs, avec des livraisons qui s'échelonnent de 2013 à 2031.
Trois familles de zones
- Îles centrales (Reem, Maryah) : on y achète surtout pour les loyers, au cœur du quartier d'affaires.
- Îles touristiques et culturelles (Yas, Saadiyat) : on y vise d'abord la valeur patrimoniale de l'adresse.
- Littoral en développement (Al Jurf, Ghantout, Fahid, Hudayriat, Bahyah) : on y achète un pari sur la plus-value, avec moins d'historique de loyers et un statut à confirmer sur DARI.
Comparer les zones où investir : prix au pi² et rendement brut
Selon les données Bayut (point le plus récent : août 2026), les 10 quartiers suivis à Abu Dhabi affichent un prix médian de 1 792 AED/pi² et un rendement brut calculé médian de 5,7 %. L'écart va de 2,4 % à Al Jurf Gardens à 6,8 % à Al Maryah Island, pour une évolution médiane des prix de +6,1 % sur 12 mois.
| Zone | Prix de vente (AED/pi²) | Loyer (AED/pi²/an) | Rendement brut calculé | Mois Bayut |
|---|---|---|---|---|
| Reem Island | 1 497 | 102 | 6,8 % | mars 2026 |
| Al Maryah Island | 2 043 | 138 | 6,8 % | mars 2026 |
| Yas Island | 1 922 | 112 | 5,8 % | mars 2026 |
| Al Rahah | 1 691 | 97 | 5,7 % | février 2026 |
| Al Bahyah | 858 | 45 | 5,2 % | avril 2026 |
| Al Saadiyat Island | 2 714 | 117 | 4,3 % | mars 2026 |
| Ghantout | 1 546 | 61 | 3,9 % | mars 2026 |
| Al Jurf Gardens | 1 603 | 39 | 2,4 % | mars 2026 |
Le tableau dessine trois niveaux. Reem et Maryah offrent le meilleur rendement brut, Reem au prix d'entrée le plus bas des îles centrales, un atout que détaille notre guide pour investir à Al Reem Island. Yas, Al Rahah et Al Bahyah forment un groupe intermédiaire. Saadiyat, Ghantout et Al Jurf louent moins cher par rapport à leur prix : ce sont des zones de patrimoine ou de plus-value.
Quelles zones ont le plus progressé ? Évolutions de prix sur 12, 36 et 60 mois
Sur cinq ans, Al Jurf Gardens et Saadiyat signent les plus fortes hausses des zones disposant d'une série complète : respectivement +74,8 % et +67,2 % sur 60 mois, selon les données Bayut de mars 2026.
Un projet en tête ?
Parlez à un conseiller Lucretia
Un accompagnement sur-mesure, sans engagement.
Les îles établies
Derrière Saadiyat viennent Al Maryah (+63 % sur 60 mois) et Yas (+58,9 % sur 60 mois, dont +43 % sur 36 mois), une trajectoire détaillée dans notre guide pour investir sur l'île de Yas. Reem progresse de +44 % sur 60 mois. Al Rahah suit avec +40 % sur la même durée (Bayut, février 2026).
Le littoral en développement
Al Jurf Gardens a gagné +59,6 % sur 36 mois, Ghantout +50,2 %. Fahid Island affiche le prix le plus élevé du panel : 3 844 AED/pi² en mars 2026, après +186,4 % sur 36 mois, mais seulement +1,8 % sur 12 mois.
Bayut ne publie pas encore de loyer pour cette île : son rendement ne peut donc pas se calculer. On y trouve Fahid Beach Residences, Fahid Beach Terraces et The Beach House Fahid, trois projets d'Aldar Properties.
Al Hudayriat Island suit une trajectoire différente : 1 792 AED/pi² en août 2026, +15,6 % sur 12 mois mais +3,5 % seulement sur 36 mois. Le projet phare y est Hudayriyat Golf Estates, signé Modon et livrable en août 2030.
Al Layyan n'a pas de série Bayut. Nous n'y avançons donc aucun chiffre de marché, seulement les projets d'Aldar : Al Ghadeer Gardens (à partir de 1,9 M AED, livraison décembre 2030) et Al Ghadeer Parks (à partir de 2 M AED, livraison juin 2031).
Cas chiffré : 1,5 M AED investis à Yas Island, à Al Maryah ou à Saadiyat
Avec 1,5 M AED, ticket médian des 17 projets à prix affichable que nous référençons (de 500 000 AED à 2 M AED), vous achetez environ 780 pi² à Yas, 734 pi² à Al Maryah ou 553 pi² à Saadiyat, selon les données Bayut de mars 2026.
| Zone | Surface (1 500 000 ÷ prix au pi²) | Loyer brut annuel (surface × loyer au pi²) | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Yas Island | 1 500 000 ÷ 1 922 ≈ 780 pi² | 780,4 × 112 ≈ 87 409 AED | 5,8 % |
| Al Maryah Island | 1 500 000 ÷ 2 043 ≈ 734 pi² | 734,2 × 138 ≈ 101 322 AED | 6,8 % |
| Al Saadiyat Island | 1 500 000 ÷ 2 714 ≈ 553 pi² | 552,7 × 117 ≈ 64 665 AED | 4,3 % |
Quelle que soit la zone, les frais de transfert s'élèvent à 2 % du prix d'achat, réglés via l'ADREC et DARI : 30 000 AED pour 1,5 M AED. Les loyers restent ensuite entièrement à vous. Selon la page fiscalité du portail u.ae, les particuliers ne paient aucun impôt sur le revenu (0 %) : ni sur les loyers, ni sur la plus-value.
À Yas, ce budget vise des projets comme Sama Yas, Yas Riva, Waldorf Astoria Residences Yas ou Perla 1 de Reportage Properties. À Al Maryah, on regarde Reportage Tower et The St. Regis Residences de SAAS Properties, livrables en décembre 2028.
Beaucoup de ces projets se vendent encore sur plan. Les étapes, du contrat de réservation à la livraison, sont détaillées dans notre guide pour acheter off-plan à Abu Dhabi.
Chez Lucretia, nous constatons que nos clients arbitrent rarement sur le seul rendement brut. Ceux qui visent un revenu choisissent Al Maryah. Ceux qui transmettront le bien acceptent la surface plus réduite de Saadiyat pour la rareté de l'adresse, un arbitrage détaillé dans notre guide pour investir sur l'île de Saadiyat. Ceux qui en feront leur résidence principale regardent d'abord le cadre de vie, comparé dans notre sélection des meilleurs quartiers d'Abu Dhabi pour vivre en famille.
Qui construit dans chaque zone ? Les promoteurs actifs
Aldar Properties est le premier promoteur des projets que nous référençons. Il est présent dans presque toutes les zones, et c'est à Saadiyat que son portefeuille est le plus dense. Zone par zone, voici qui construit.
- Saadiyat : Aldar, avec Louvre Abu Dhabi Residences, The Row Saadiyat et Mamsha Palm.
- Yas, Fahid et Al Layyan : Aldar, avec les projets cités plus haut.
- Al Bahyah : Aldar, avec Yas Riva Reserve.
- Reem Island (1/2) : IMKAN Properties (The Artery Residences, Sunstone) et Radiant (Radiant Bridges, Radiant Terrace).
- Reem Island (2/2) : Reportage (The District, Marlin 2), DAMAC Properties (Oceanscape et Marina Bay, livrés en 2013) et GAF Property (Flow25).
- Al Rahah : Reportage (Baia), ICTReD (Juman 1, Juman 2, Juman 3) et Burtville Developments (Bab Al Qasr Sea View 51).
- Al Jurf : Ohana Development (Jacob & Co. Beachfront Living, Ohana By The Sea) et IMKAN (Naseem Al Jurf, Kayan).
- Ghantout : Ora Developers (Bayn Lagoon 2).
Certains projets se trouvent hors des quartiers suivis par Bayut, comme Bloom Living Granada 2 à Zayed City, Al-Reeman Gate à Al Shamkhah, Sila à Masdar City ou Reportage Village Abu Dhabi à Khalifa City. Aucune donnée de prix n'est disponible pour ces zones : leur valeur s'évalue projet par projet.
L'annuaire des promoteurs présente tous les autres acteurs du marché.
Pièges à éviter quand on choisit une zone à Abu Dhabi
Le premier piège est d'acheter hors zone d'investissement. Contrôlez sur DARI le statut de la parcelle avant tout acompte, même quand le projet est commercialisé auprès d'étrangers, et surtout dans les zones absentes de la liste u.ae.
Guide gratuit, reçu sur WhatsApp
Recevez notre guide de l'investissement
Fiscalité, visas, financement, étapes d'achat : 14 pages envoyées sur votre WhatsApp en quelques minutes.
- Confondre progression et revenu. Al Jurf Gardens signe la plus forte hausse sur cinq ans des zones à série complète, mais son rendement brut plafonne à 2,4 %.
- Extrapoler une série volatile. Al Bahyah affiche +44,4 % sur 12 mois, mais −8,6 % sur 36 mois et +116,2 % sur 60 mois, à partir d'une base basse de 858 AED/pi² (avril 2026).
- Comparer des mois différents. Les points Bayut ne datent pas tous du même mois : vérifiez la colonne « Mois Bayut » du tableau avant de rapprocher deux zones.
Sur le terrain, je vois souvent des acheteurs choisir une zone sur la foi d'une plaquette, sans avoir regardé l'historique locatif. Nous commençons toujours par cette donnée.
— Léonard ARZOUNI, Consultant Immobilier
Le Golden Visa de 10 ans demande au moins 2 000 000 AED d'investissement immobilier, selon la page Golden Visa du portail u.ae. Ce seuil dépasse le ticket médian de 1,5 M AED, mais certains projets l'atteignent dès l'entrée de gamme, comme Al Ghadeer Parks à partir de 2 M AED. Vendu sur plan, il suit les étapes décrites dans notre guide de l'achat sur plan.
Pour une sélection de zones adaptée à vos objectifs, consultez notre page marché Abu Dhabi ou nos services d'accompagnement.
Dans ce guide
Les articles de ce guide
Cet article fait partie de notre guide
Guide de l'investissement immobilier à Abu Dhabi : acheter, louer et revendre sereinement
À propos de l'auteur
Léonard ARZOUNI
Consultant Immobilier
Léonard est consultant en immobilier de prestige avec plus de six ans d'expérience sur le marché haut de gamme. Il est bilingue français-anglais et accompagne une clientèle internationale dans l'acquisition et la gestion de biens d'exception, tant résidentiels qu'à vocation d'investissement. Son expertise couvre l'évaluation de propriété, la gestion de portefeuille et la négociation stratégique, lui permettant d'élaborer des solutions sur mesure adaptées aux objectifs patrimoniaux de chaque client. Il est apprécié pour sa rigueur et son sens du détail. En dehors du professionnel, Léonard est passionné d'art contemporain, collectionnant les œuvres d'artistes émergents. C'est un voyageur curieux qui aime découvrir de nouvelles cultures.
