В Абу-Даби частное лицо не платит налог ни с арендного дохода, ни с прироста капитала при продаже. Объясняем, на что распространяется ставка 0 %, разбираем два расчёта (Al Maryah Island и Saadiyat) и перечисляем ловушки, которых стоит избегать.
Содержание
- Налог на доход от аренды в Абу-Даби: почему ставка равна 0 %?
- Что покрывает ставка 0 %, а что нет
- Расчёт: 1 000 кв. футов в аренду на Al Maryah Island — сколько остаётся у владельца?
- Расчёт: прирост капитала без налога на объекте на Saadiyat
- Аренда или прирост капитала: меняет ли ставка 0 % выбор района?
Налог на доход от аренды в Абу-Даби для частного лица составляет 0 %: ни арендная плата, ни прирост капитала при перепродаже не облагаются, согласно официальному порталу правительства ОАЭ. Полученная аренда и прибыль от продажи остаются у вас целиком — за вычетом расходов на покупку и содержание объекта.
Нулевую ставку проще понять на конкретных объектах: квартира, сданная в аренду в деловом районе столицы, и недвижимость на курортном острове, проданная после нескольких лет роста цен. Все расчёты основаны на ценах и ставках аренды, опубликованных Bayut, с указанием месяца каждого замера.
Налог на доход от аренды в Абу-Даби: почему ставка равна 0 %?
Ставка равна 0 %, потому что Объединённые Арабские Эмираты не взимают подоходный налог с физических лиц, и это касается как арендного дохода, так и прироста стоимости недвижимости, согласно правительственному порталу ОАЭ.
На практике при получении аренды ничего не удерживается: ни налога у источника, ни ежегодного налога. При перепродаже тоже: разница между ценой покупки и ценой продажи не облагается.
Никаких действий не требуется. Режим 0 % применяется автоматически — без выбора опций и заявлений на особый режим.
Вот что я вижу у клиентов, привыкших к европейским налоговым системам: первым делом они ищут, какую графу заполнить, какую ежегодную форму подать, какой аванс предусмотреть. Для эмиратской аренды ничего этого нет, и такая простота нередко весит в их решении не меньше, чем сама ставка.
Остальные расходы инвестора — от покупки до выхода — собраны в нашем гиде по налогообложению недвижимости в Абу-Даби.
Что покрывает ставка 0 %, а что нет
Ставка 0 % относится к подоходному налогу и налогу на прирост капитала; она не отменяет сбор за регистрацию перехода права в размере 2 % от цены покупки, который уплачивается один раз через ADREC и платформу DARI.
Эти 2 % — плата за регистрацию вашего права собственности. Они не зависят ни от аренды, ни от будущей прибыли: это расход на вход, а не налог на доход.
| Статья | Режим для частного лица | Когда |
|---|---|---|
| Полученная аренда | 0 % налога | При каждом поступлении |
| Прирост капитала при перепродаже | 0 % налога | При продаже |
| Сбор за регистрацию | 2 % от цены покупки | Один раз, при покупке |
| Расходы на содержание и простой | Вычитаются из валовой доходности | Ежегодно |
Без налога валовую доходность уменьшают только расходы на содержание и простой. Она остаётся валовой, а не чистой, но разница с тем, что вы реально получаете, сводится к этим двум статьям. На рынке она колеблется от 2,4 % в Al Jurf Gardens до 6,8 % на Al Maryah Island, при медиане 5,7 % по 8 районам, по данным Bayut (последний замер — август 2026).
Ставка 0 % ничего не говорит об уровне аренды или росте цен. Это рыночные показатели; налоговый режим просто оставляет вам всё, что приносит рынок.
Расчёт: 1 000 кв. футов в аренду на Al Maryah Island — сколько остаётся у владельца?
С 1 000 кв. футов на Al Maryah Island вы сохраняете все 138 000 AED валовой годовой аренды, поскольку налог на этот доход составляет 0 %.
Расчёт основан на данных Bayut за март 2026: 2 043 AED/кв. фут при покупке, то есть 2 043 000 AED за 1 000 кв. футов, и аренда 138 AED/кв. фут в год. Расчётная валовая доходность — 6,8 %.
- Цена покупки: 2 043 000 AED.
- Сбор за регистрацию (2 %): 40 860 AED, уплачивается один раз.
- Валовая аренда: 138 000 AED в год, или 11 500 AED в месяц.
- Налог на аренду: 0 AED.
- Остаётся до вычета расходов и простоя: 138 000 AED в год.
После этого входного расхода каждый дирхам аренды остаётся у вас — за вычетом расходов на содержание и простоя. В стране, где этот доход облагается, часть ежегодно уходила бы в налог; здесь база остаётся нетронутой.
В этом деловом районе проект The St. Regis Residences от SAAS Properties со сдачей в декабре 2028 года входит в число проектов, которые мы представляем. Цена — по запросу.
Расчёт: прирост капитала без налога на объекте на Saadiyat
На Al Saadiyat Island 1 000 кв. футов стоят 2 714 000 AED при цене 2 714 AED/кв. фут по замеру Bayut за март 2026, и накопленный прирост стоимости при перепродаже не облагается налогом.
По тем же рядам данных цена за кв. фут здесь выросла на 39,8 % за 36 месяцев и на 67,2 % за 60 месяцев. В пересчёте на 1 000 кв. футов стоимость составляла около 1 941 000 AED три года назад и 1 623 000 AED пять лет назад.
| Дата покупки | Стоимость 1 000 кв. футов при покупке | Валовая прибыль на март 2026 | Налог на прибыль |
|---|---|---|---|
| 3 года назад | ≈ 1 941 000 AED | ≈ 773 000 AED | 0 AED |
| 5 лет назад | ≈ 1 623 000 AED | ≈ 1 091 000 AED | 0 AED |
Это исторический факт, а не прогноз. Он показывает, во что превращается прирост капитала частного лица без налога: разницу уменьшают лишь 2 %, уплаченные при покупке, — около 32 460 AED от стоимости пятилетней давности.
Среди проектов, которые мы представляем на острове, Louvre Abu Dhabi Residences, сданный в феврале 2025 года девелопером Aldar Properties, хорошо иллюстрирует этот культурно-курортный сегмент. Оценка, выставление на продажу и переоформление пошагово описаны в нашем гиде о том, как продать недвижимость в Абу-Даби.
Аренда или прирост капитала: меняет ли ставка 0 % выбор района?
Нет: аренда и прирост капитала освобождены от налога одинаково, на 0 %, поэтому районы сравнивают исключительно по рыночным показателям.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
| Район | Цена (AED/кв. фут) | Расчётная валовая доходность | 12 месяцев | 36 месяцев | Замер |
|---|---|---|---|---|---|
| Reem Island | 1 497 | 6,8 % | +6,1 % | +37,3 % | март 2026 |
| Al Jurf Gardens | 1 603 | 2,4 % | +5,4 % | +59,6 % | март 2026 |
| Al Bahyah | 858 | 5,2 % | +44,4 % | −8,6 % | апрель 2026 |
По данным Bayut, Reem Island — это профиль доходности: 6,8 % валовых и стабильный рост. Al Jurf Gardens делает ставку на рост стоимости: аренда скромная, зато +59,6 % за 36 месяцев. Дирхам, заработанный любым из этих путей, доходит до вас целиком.
Для ориентира: медианное изменение за 12 месяцев составляет +6,1 % по 10 районам, по данным Bayut. Я советую клиентам сначала определить, на какой источник дохода они рассчитывают — стабильную аренду или рост стоимости, — а уже затем выбирать район: налоговый режим, одинаковый в обоих случаях, ничего не решает. Полный рейтинг — в нашем гиде по арендной доходности в Абу-Даби.
Кто может воспользоваться режимом: зоны для иностранцев и порог входа
Иностранец пользуется этим режимом, если покупает недвижимость в специальной инвестиционной зоне — Al Reem, Yas Island, Saadiyat и других, — где, согласно DARI, ему открыто право собственности.
Бесплатный гид — в WhatsApp
Получите наш инвестиционный гид
Налоги, визы, финансирование, этапы покупки: 14 страниц в вашем WhatsApp за несколько минут.
Выбор между этими зонами, цены и динамика сравниваются в нашем гиде Куда инвестировать в Абу-Даби.
Наблюдаемый порог входа
Среди проектов, которые мы представляем, в каталоге 69 опубликованных проектов и 24 активных девелопера. Порог входа — от 500 000 AED до 2 млн AED, медиана — 1,5 млн AED по 17 проектам с открытой ценой.
При инвестициях в недвижимость от 2 000 000 AED объект может также дать право на 10-летнюю Golden Visa, согласно странице Golden Visa на официальном портале. Такой проект, как Al Ghadeer Parks в Al Layyan, стартует как раз с 2 млн AED. Оформление и подводные камни разобраны в нашем гиде о Golden Visa через недвижимость в Абу-Даби, а общий обзор рынка — на странице инвестиции в Абу-Даби.
Ловушки «нулевого налога» для инвестора
Главная ловушка — считать, что 0 % в ОАЭ означает 0 % везде: страна вашего налогового резидентства может облагать эту аренду и прирост капитала по своим правилам.
Ловушка, с которой я сталкиваюсь чаще всего, не эмиратская: это страна резидентства, с налоговыми правилами которой инвестор забывает свериться до подписания.
— Benoit CLAUDEL, Директор по стратегии и операциям
Этот вопрос зависит от вашей личной ситуации и требует профильной консультации; пример того, как это работает, разобран в нашем гиде о налогах в Абу-Даби для резидента Франции, а наши исследования по управлению капиталом учитывают его до любой покупки.
Ещё две частые ошибки
- Путать освобождение от налога с отсутствием расходов. Расчётная валовая доходность не учитывает расходы на содержание и простой; их реальный вес посчитан в нашем гиде по управлению арендой в Абу-Даби.
- Считать по устаревшим данным. Цены Bayut привязаны к месяцу — от февраля до августа 2026 в зависимости от района. Проверяйте месяц замера, прежде чем оценивать необлагаемую прибыль.
В этом гиде
Статьи этого гида
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Абу-Даби: как спокойно купить, сдать в аренду и перепродать
Об авторе
Benoit CLAUDEL
Директор по стратегии и операциям
Обладая более чем 18-летним опытом работы в сфере недвижимости и управления капиталом, Бенуа приобрёл признанную экспертизу в сопровождении частных инвесторов, руководителей предприятий и family offices. Начав карьеру в агентстве недвижимости и поработав в одной из самых престижных компаний по управлению капиталом в Париже, он затем перешёл в LCL на должность руководителя частного банковского обслуживания региона Иль-де-Франс, консультируя клиентов с высоким доходом по их стратегиям в сфере недвижимости. Будучи предпринимателем, он основал и в течение 7 лет руководил собственной компанией по управлению капиталом, разрабатывая решения в области инвестиций и оптимизации активов. Сегодня, работая в Lucretia, Бенуа отвечает за операционную стратегию, коммерческую эффективность и обучение консультантов. Он занимается делами с высокой добавленной стоимостью, в частности инвестициями через французские холдинговые компании, юридическим структурированием и налогообложением капитала.
