Antes de la entrega de llaves, una vivienda sobre plano se revende mediante la cesión del contrato, registrada en DARI. Esta guía explica los gastos, el reparto del dinero, un caso con cifras en Reem Island y los errores que conviene evitar.
Contenido
- ¿Se puede vender un off-plan antes de la entrega en Abu Dabi?
- ¿Cómo se reparte el dinero en una cesión de contrato off-plan?
- Caso con cifras: ceder antes de la entrega un piso de 1.000 pies² en Reem Island
- ¿En qué fase de la obra conviene vender?
- Los barrios que mejor sostienen una reventa sobre plano
- Los errores al vender off-plan antes de la entrega
Para vender off-plan antes de la entrega en Abu Dabi hay que ceder el contrato de compra sobre plano, en un mercado donde el off-plan supuso el 89 % del valor de las ventas en el primer semestre de 2026, según la ADREC. Compradores no faltan: en el primer trimestre de 2026, las transacciones inmobiliarias alcanzaron 66.000 millones de AED, un 160,7 % más, el mejor trimestre jamás registrado.
Aun así, ceder un contrato antes de la entrega de llaves es una operación técnica: exige la aprobación del promotor, un registro oficial, un reparto preciso del dinero y un buen calendario. Lucretia le asesora sobre el momento de la cesión y sus condiciones, a partir de un análisis con cifras del mercado inmobiliario de Abu Dabi.
¿Se puede vender un off-plan antes de la entrega en Abu Dabi?
Sí: una vivienda off-plan se revende antes de la entrega mediante la cesión del contrato sobre plano, registrada en DARI por el 2 % del precio de venta si se trata de un inmueble en plena propiedad, según el servicio «Off-Plan Unit Buy & Sell Registration» de DARI. El promotor debe aceptar la cesión antes de ese registro.
Este porcentaje procede de las normas de registro de la ADREC: el artículo 19, sección 4, equipara la cesión a la venta. Para un derecho de Musataha, el tipo es del 1 %. Hay que sumar 400 AED de tasas administrativas electrónicas, sin el IVA del 5 %, y 50 AED de tasa de presentación.
Vende derechos, no un título
Es la gran diferencia con una vivienda entregada. No vende un título de propiedad: cede sus derechos sobre el contrato y sobre la parte del calendario de pagos ya abonada. La venta de un inmueble terminado sigue otro proceso, descrito en nuestra guía para vender un inmueble entregado en Abu Dabi.
Su comprador también debe tener derecho a comprar. Los extranjeros pueden ser propietarios en las zonas de inversión designadas, como Al Reem, Yas o Saadiyat, según DARI. El marco jurídico de la propiedad extranjera detalla estas zonas. El 2 % forma parte del conjunto de gastos de compra en Abu Dabi.
¿Cómo se reparte el dinero en una cesión de contrato off-plan?
En una cesión de contrato off-plan circulan tres sumas: el comprador reembolsa al vendedor lo que este ya pagó al promotor, le abona una posible prima y asume el saldo pendiente del calendario de pagos con el promotor.
| Suma | Pagada por | Abonada a | Qué representa |
|---|---|---|---|
| Reembolso de los pagos | Comprador | Vendedor | Los plazos ya pagados al promotor |
| Prima | Comprador | Vendedor | La plusvalía del vendedor, negociada libremente |
| Saldo del calendario de pagos | Comprador | Promotor | Los plazos que quedan por pagar según el contrato |
Las cantidades pagadas al promotor están protegidas: la Ley n.º 3 de 2015 prohíbe cualquier venta sobre plano sin una cuenta de depósito en garantía abierta para el proyecto. El comprador asume el calendario restante tal como lo establece el contrato. Nuestra guía del plan de pagos escalonado explica cómo funciona.
Para el vendedor particular, la prima no tributa: en los EAU, el impuesto sobre la renta y sobre la plusvalía es del 0 %, según el portal oficial del Gobierno de los EAU. Una guía específica explica por qué las rentas de alquiler y la plusvalía no tributan.
Queda la aprobación del promotor. Sus condiciones figuran en el contrato de compraventa: léalas línea por línea antes de publicar un anuncio.
Entre mis clientes, el error más caro es negociar un precio global con un comprador sin separar estas tres sumas. La negociación se vuelve confusa y la prima se reduce.
Caso con cifras: ceder antes de la entrega un piso de 1.000 pies² en Reem Island
Para 1.000 pies² en Reem Island, la base de cálculo es de 1.497.000 AED, con un precio de 1.497 AED/pie² según los datos de Bayut (marzo de 2026).
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Se trata de una simulación, no de una previsión. Si el precio evolucionara como en los últimos doce meses, es decir, +6,1 % según los datos de Bayut (marzo de 2026), la vivienda valdría unos 1.588.317 AED. La diferencia sería, por tanto, de unos 91.317 AED.
| Concepto | Importe | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Precio de compra (1.000 pies² × 1.497 AED) | 1.497.000 AED | Vendedor, en la compra |
| Gastos de transmisión en la compra (2 %) | ≈ 29.940 AED | Vendedor, en la compra |
| Valor teórico en la cesión (+6,1 %) | ≈ 1.588.317 AED | — |
| Gastos de registro de la cesión (2 %) | ≈ 31.766 AED | A negociar |
| Diferencia bruta | ≈ 91.317 AED | — |
Quién paga los gastos de la cesión lo cambia todo. Si los asume el comprador, el vendedor conserva unos 61.377 AED tras descontar sus propios gastos de compra. Si los paga él, solo le quedan unos 29.611 AED, antes de las tasas administrativas fijas.
La guía de venta de DARI toma el importe más alto entre el precio de venta y el valor de tasación. Un precio de cesión bajo no reduce necesariamente los gastos.
En la isla, entre los proyectos que tenemos en cartera, The Artery Residences, desarrollado por IMKAN Properties, parte de 1,8 M AED con entrega en diciembre de 2029. Radiant Terrace parte de 1,5 M AED con entrega en agosto de 2029.
¿En qué fase de la obra conviene vender?
Cuanto antes venda, menos tiempo tiene el precio para subir: en Reem Island, la subida alcanza el +37,3 % en 36 meses y el +44 % en 60 meses según los datos de Bayut (marzo de 2026), muy por encima de la de un año.
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Entrega próxima: el comprador asume una vivienda casi terminada
Tomemos dos entregas próximas de nuestro catálogo: Kayan, en Al Jurf Gardens, prevista para noviembre de 2026, y Ohana By The Sea, prevista para enero de 2027. El comprador ve el edificio y puede valorar el plazo restante.
También puede financiar la operación con el préstamo previo a la entrega disponible desde septiembre de 2026, cuyas condiciones figuran en el recuadro «Qué ha cambiado» (fuente: Arabian Business). Una unidad ya pagada a medias resulta entonces más fácil de vender.
Entrega lejana: el comprador apuesta por la obra
Al Ghadeer Parks, de Aldar Properties, debe entregarse en junio de 2031, y Bab Al Qasr Beach Resort 77 en diciembre de 2031. Aquí, el comprador acepta varios años de obra. Por eso pide una prima más baja.
Al acercarse la entrega de llaves, el futuro alquiler se convierte en argumento de venta. La rentabilidad bruta calculada alcanza el 6,8 % en Al Maryah Island, con una mediana del 5,7 % en 8 barrios según los datos de Bayut. Estas cifras no tienen en cuenta los gastos ni los periodos sin inquilino.
Sobre el terreno, veo que los inversores preguntan por la fecha de entrega de llaves antes incluso de preguntar el precio.
Los barrios que mejor sostienen una reventa sobre plano
Una reventa sobre plano se negocia con más facilidad allí donde el precio sube al menos tan rápido como el mercado, es decir, +6,1 % en 12 meses de mediana en 10 barrios, con un precio mediano de 1.792 AED/pie², según las series de Bayut (último dato: agosto de 2026).
| Barrio | 12 meses | 36 meses | Fecha del dato | Conclusión |
|---|---|---|---|---|
| Al Bahyah | +44,4 % | −8,6 % | abril de 2026 | Fuerte subida reciente, precios inestables |
| Al Hudayriat Island | +15,6 % | +3,5 % | agosto de 2026 | Subida reciente |
| Fahid Island | +1,8 % | +186,4 % | marzo de 2026 | Subida sobre todo pasada |
| Al Jurf Gardens | +5,4 % | +59,6 % | marzo de 2026 | Subida sobre todo pasada |
Una subida reciente favorece al vendedor, siempre que el comprador siga creyendo en ella en el momento de firmar. Cuando la subida ya ha pasado, la prima se negocia con más dureza: el comprador sabe que lo grueso de la revalorización ya se ha producido.
El volumen de oferta nueva también cuenta. Reem Island es el barrio donde tenemos más proyectos sobre plano en cartera, por delante de Al Saadiyat Island y Al Rahah. Una oferta abundante atrae a muchos compradores, pero también multiplica las unidades que compiten con la suya.
Los errores al vender off-plan antes de la entrega
El primer riesgo es la competencia del promotor, que puede seguir vendiendo unidades nuevas en el mismo proyecto con su propio calendario de pagos. Entre los proyectos que tenemos en cartera hay 69 proyectos y 24 promotores, con precios de entrada de 500.000 AED a 2 M AED y una mediana de 1,5 M AED. Compare su precio con todo nuestro catálogo de proyectos.
- La Golden Visa vinculada a la vivienda. El umbral es de 2.000.000 AED de inversión inmobiliaria, según el portal de los EAU sobre la Golden Visa. Si cede la vivienda, el visado pierde su base. Consulte nuestra guía de la Golden Visa inmobiliaria.
- Confundir la tendencia de un barrio con el precio de su unidad. Un precio por pie² de Bayut describe un barrio. No sustituye la valoración de su planta, sus vistas o su proyecto.
- Pagar dos veces los gastos en poco tiempo. El 2 % pagado en la compra y de nuevo en la reventa puede anular una prima pequeña, como muestra el caso de Reem Island.
- No cobrar alquiler mientras tanto. Antes de la entrega, ningún alquiler compensa un mercado estancado: los ingresos empiezan con la entrega de llaves. La guía off-plan o lista para entrar a vivir compara ambas opciones.
Este artículo forma parte de nuestra guide
Guía para invertir en inmobiliario en Abu Dabi: comprar, alquilar y revender con tranquilidad
Sobre el autor
Anastasiya OULD
Directora de Relaciones y Corporativo
Especialista en el mercado secundario en Dubái, Anastasiya acompaña a sus clientes en la búsqueda de propiedades excepcionales. Gracias a su experiencia y su sentido del detalle, identifica oportunidades únicas en barrios cotizados como Downtown Dubai, Business Bay y Palm Jumeirah. Apasionada por el arte y el diseño de interiores, ofrece una experiencia a medida, garantizando a cada inversor una propiedad perfectamente adaptada a sus expectativas en términos de prestigio, ubicación y rentabilidad.
