До передачи ключей недвижимость на этапе строительства продают через переуступку договора с регистрацией в DARI. В этом гиде: расходы, распределение денег, расчёт на примере Reem Island и типичные ловушки.
Содержание
Переуступка off-plan в Абу-Даби, то есть продажа недвижимости до сдачи объекта, оформляется как передача прав по договору покупки на этапе строительства. Происходит это на рынке, где, по данным ADREC, на off-plan в первом полугодии 2026 года пришлось 89 % стоимости всех продаж. Покупатели есть: в первом квартале 2026 года объём сделок с недвижимостью достиг 66 млрд AED. Это рост на 160,7 % и лучший квартал за всю историю наблюдений.
И всё же переуступка договора до передачи ключей остаётся технически непростой задачей. Нужны согласие застройщика, официальная регистрация, точное распределение денег и правильно выбранный момент. Lucretia консультирует вас по срокам и условиям переуступки, опираясь на цифры рынка недвижимости Абу-Даби.
Возможна ли переуступка off-plan в Абу-Даби до сдачи объекта?
Да. Объект off-plan продают до сдачи через переуступку договора, которую регистрируют в DARI. Для фрихолда сбор составляет 2 % от цены продажи, согласно услуге «Off-Plan Unit Buy & Sell Registration» в DARI. До регистрации застройщик должен дать согласие на переуступку.
Ставка вытекает из правил регистрации ADREC: статья 19, раздел 4, приравнивает переуступку к продаже. Для права Musataha ставка составляет 1 %. К этому добавляются 400 AED электронного административного сбора (без НДС 5 %) и 50 AED за подачу документов.
Вы продаёте права, а не титул собственности
В этом главное отличие от готового объекта. Вы продаёте не свидетельство о собственности, а свои права по договору и уже оплаченную часть графика платежей. Продажа готовой недвижимости идёт по другой схеме, она описана в нашем гиде о том, как продать готовую недвижимость в Абу-Даби.
У вашего покупателя тоже должно быть право на покупку. Иностранцы могут владеть недвижимостью в специальных инвестиционных зонах, таких как Al Reem, Yas или Saadiyat, по данным DARI. Эти зоны перечислены в материале о правовых основах иностранной собственности. Сбор 2 % входит в общие расходы на покупку в Абу-Даби.
Как распределяются деньги при переуступке договора off-plan?
При переуступке договора off-plan движутся три суммы. Покупатель возмещает продавцу всё, что тот уже заплатил застройщику, выплачивает ему премию, если она есть, и берёт на себя остаток платежей застройщику.
| Сумма | Кто платит | Кому | Что она означает |
|---|---|---|---|
| Возмещение платежей | Покупатель | Продавцу | Взносы, уже уплаченные застройщику |
| Премия | Покупатель | Продавцу | Доход продавца, определяется свободно в переговорах |
| Остаток по графику | Покупатель | Застройщику | Взносы, которые ещё причитаются по договору |
Деньги, внесённые застройщику, защищены: закон № 3 от 2015 года запрещает продажу на этапе строительства без открытого для проекта эскроу-счёта. Покупатель продолжает платить по оставшемуся графику, как предусмотрено договором. Как работает такой график, объясняет наш гид о рассрочке платежей.
Для продавца — частного лица премия налогом не облагается: в ОАЭ ставка налога на доходы и прирост капитала составляет 0 %, согласно официальному порталу правительства ОАЭ. Отдельный гид объясняет, почему арендный доход и прирост капитала не облагаются налогом.
Остаётся согласие застройщика. Его условия прописаны в договоре купли-продажи: прочитайте их построчно, прежде чем публиковать объявление.
Самая дорогая ошибка, которую я вижу у клиентов, — обсуждать с покупателем общую цену, не разделяя эти три суммы. Переговоры запутываются, и премия тает.
Расчёт: переуступка квартиры 1 000 кв. футов на Reem Island до сдачи
Для 1 000 кв. футов на Reem Island база расчёта — 1 497 000 AED при цене 1 497 AED за кв. фут, по данным Bayut (март 2026 года).
Бесплатный гид — в WhatsApp
Получите наш инвестиционный гид
Налоги, визы, финансирование, этапы покупки: 14 страниц в вашем WhatsApp за несколько минут.
Это моделирование, а не прогноз. Если цена изменится так же, как за последние 12 месяцев, то есть на +6,1 % по данным Bayut (март 2026 года), объект будет стоить около 1 588 317 AED. Разница составит примерно 91 317 AED.
| Статья | Сумма | Кто платит |
|---|---|---|
| Цена покупки (1 000 кв. футов × 1 497 AED) | 1 497 000 AED | Продавец, при покупке |
| Сбор за переход права при покупке (2 %) | ≈ 29 940 AED | Продавец, при покупке |
| Теоретическая стоимость при переуступке (+6,1 %) | ≈ 1 588 317 AED | — |
| Сбор за регистрацию переуступки (2 %) | ≈ 31 766 AED | По договорённости |
| Валовая разница | ≈ 91 317 AED | — |
Решающий вопрос — кто платит сбор за переуступку. Если его берёт на себя покупатель, у продавца остаётся около 61 377 AED за вычетом собственных расходов на покупку. Если продавец платит сам, остаётся лишь около 29 611 AED, ещё до фиксированных административных сборов.
Руководство DARI по продаже берёт за основу большую из двух величин: цену продажи или оценочную стоимость. Поэтому заниженная цена переуступки не обязательно снижает сборы.
Среди проектов на острове, которые есть в нашем каталоге, The Artery Residences от IMKAN Properties стартует от 1,8 млн AED со сдачей в декабре 2029 года. Radiant Terrace стартует от 1,5 млн AED со сдачей в августе 2029 года.
На каком этапе строительства продавать?
Чем раньше вы продаёте, тем меньше времени у цены на рост. На Reem Island рост составил +37,3 % за 36 месяцев и +44 % за 60 месяцев, по данным Bayut (март 2026 года), — гораздо больше, чем за год.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
Сдача скоро: покупатель получает почти готовый объект
Возьмём два проекта из нашего каталога с близкими сроками сдачи: Kayan в Al Jurf Gardens, сдача запланирована на ноябрь 2026 года, и Ohana By The Sea, сдача в январе 2027 года. Покупатель видит здание и может оценить оставшийся срок.
Кроме того, он может профинансировать покупку кредитом до сдачи, доступным с сентября 2026 года; условия приведены во врезке «Что изменилось» (источник: Arabian Business). Лот, оплаченный наполовину, продать становится проще.
Сдача нескоро: покупатель делает ставку на стройку
Al Ghadeer Parks от Aldar Properties должен быть сдан в июне 2031 года, а Bab Al Qasr Beach Resort 77 — в декабре 2031 года. Здесь покупатель соглашается ждать несколько лет стройки и потому рассчитывает на меньшую премию.
По мере приближения передачи ключей будущая аренда становится аргументом для продажи. Расчётная валовая доходность достигает 6,8 % на Al Maryah Island, медиана по 8 районам — 5,7 %, по данным Bayut. Эти цифры не учитывают ни расходы на содержание, ни периоды простоя.
На практике я вижу, что инвесторы спрашивают дату передачи ключей раньше, чем цену.
Районы, где переуступка на этапе строительства проходит легче всего
Переуступку проще согласовать там, где цены растут не медленнее рынка: медианный рост по 10 районам — +6,1 % за 12 месяцев при медианной цене 1 792 AED за кв. фут, по рядам Bayut (последняя точка — август 2026 года).
| Район | 12 месяцев | 36 месяцев | Дата данных | Вывод |
|---|---|---|---|---|
| Al Bahyah | +44,4 % | −8,6 % | апрель 2026 | Сильный недавний рост, нестабильные цены |
| Al Hudayriat Island | +15,6 % | +3,5 % | август 2026 | Недавний рост |
| Fahid Island | +1,8 % | +186,4 % | март 2026 | Рост в основном в прошлом |
| Al Jurf Gardens | +5,4 % | +59,6 % | март 2026 | Рост в основном в прошлом |
Недавний рост помогает продавцу, если покупатель всё ещё верит в него в момент подписания. Когда рост уже позади, за премию приходится торговаться жёстче: покупатель знает, что основное подорожание состоялось.
Важен и объём нового предложения. Reem Island — район, где у нас больше всего проектов на этапе строительства, далее идут Al Saadiyat Island и Al Rahah. Обширное предложение привлекает много покупателей, но и конкурирующих с вашим лотов становится больше.
Ловушки переуступки off-plan до сдачи объекта
Первая ловушка — конкуренция с застройщиком, который может продолжать продавать новые лоты в том же проекте по собственному графику платежей. В нашем каталоге 69 проектов и 24 застройщика, стартовые цены — от 500 000 AED до 2 млн AED, медиана — 1,5 млн AED. Сравните свою цену со всем нашим каталогом проектов.
- Golden Visa, привязанная к объекту. Порог — 2 000 000 AED инвестиций в недвижимость, согласно порталу ОАЭ о Golden Visa. Если вы переуступаете объект, виза теряет основание. Подробнее — в нашем гиде о Golden Visa через недвижимость.
- Путать динамику района с ценой своего лота. Цена Bayut за кв. фут описывает район. Она не заменяет оценку вашего этажа, вида или проекта.
- Дважды платить сборы за короткий срок. 2 % при покупке и ещё 2 % при перепродаже способны съесть небольшую премию — это видно на примере Reem Island.
- Отсутствие арендного дохода в ожидании. До сдачи никакая аренда не компенсирует застой рынка: доход начинается с передачи ключей. Гид off-plan или готовое жильё сравнивает оба варианта.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Абу-Даби: как спокойно купить, сдать в аренду и перепродать
Об авторе
Anastasiya OULD
Директор по связям и корпоративному развитию
Анастасия специализируется на вторичном рынке недвижимости в Дубае и помогает своим клиентам в поиске эксклюзивных объектов. Благодаря своему опыту и вниманию к деталям, она находит уникальные возможности в престижных районах, таких как Downtown Dubai, Business Bay и Palm Jumeirah. Увлечённая искусством и дизайном интерьера, она предлагает индивидуальный подход, гарантируя каждому инвестору объект, полностью соответствующий его ожиданиям с точки зрения престижа, расположения и доходности.
