Yas Island, pôle loisirs d'Abu Dhabi ouvert aux étrangers, affiche 1 922 AED/pi² et un rendement brut calculé de 5,8 % (Bayut, mars 2026). Prix, projets livrés en 2028, cas chiffré et points de vigilance.
Sommaire
- Investir sur l'île de Yas à Abu Dhabi : est-ce un bon choix ?
- Prix et loyers à Yas : quelle dynamique depuis cinq ans ?
- Quels projets et quels promoteurs pour investir à Yas aujourd'hui ?
- Cas chiffré : un appartement de 1 200 pi² à Yas, de l'achat au loyer
- Où se situe Yas dans le marché d'Abu Dhabi ?
- Les points de vigilance avant d'investir à Yas
Investir à Yas Island, à Abu Dhabi, vous place dans l'une des zones les plus actives de l'émirat : l'île a enregistré 7,3 Md AED de ventes résidentielles au premier semestre 2026, derrière Hudayriyat, Saadiyat et Al Reem/Al Maryah, selon le rapport de marché S1 2026 de l'ADREC. Ce volume traduit une demande solide, portée par des acheteurs locaux et internationaux.
Yas s'est construite autour du tourisme et des loisirs : circuit de Formule 1, parcs à thème, marina, hôtels et golf. Cet écosystème attire des visiteurs toute l'année et fait venir des résidents qui veulent vivre au plus près de ces équipements. Chez Lucretia, nous analysons ce que ce pôle de loisirs apporte vraiment à un investisseur : le prix d'entrée, le loyer, les programmes neufs et les limites de l'exercice.
Investir sur l'île de Yas à Abu Dhabi : est-ce un bon choix ?
Oui : un étranger peut acheter à Yas, car l'île fait partie des zones d'investissement désignées ouvertes aux non-ressortissants, aux côtés d'Al Reem et de Saadiyat, selon DARI. L'achat se fait sans partenaire local, et l'enregistrement passe par la plateforme officielle de l'émirat.
Le prix d'entrée s'établit à 1 922 AED/pi² à la vente sur Yas Island, selon les données Bayut (mars 2026). C'est un niveau de quartier établi, sans être un marché réservé aux très gros budgets.
Le loyer donne un rendement brut calculé de 5,8 %, selon les données Bayut (mars 2026). On l'obtient en divisant le loyer annuel au pi² par le prix au pi², sans les charges ni la vacance. Ce taux classe Yas parmi les profils mixtes : le bien produit un revenu régulier tout en restant exposé à la valorisation.
Prix et loyers à Yas : quelle dynamique depuis cinq ans ?
Le prix au pi² de Yas a progressé de +58,9 % sur 60 mois, de +43 % sur 36 mois et de +6,3 % sur 12 mois, selon les données Bayut (mars 2026). La plus grande partie de la hausse s'est donc faite sur les trois dernières années.
Les douze derniers mois montrent un rythme plus calme. Le marché ne s'est pas retourné : il a ralenti après une phase très rapide, ce qui laisse moins de place à l'achat purement spéculatif et davantage à l'achat pour louer.
Un loyer qui reflète une demande réelle
Le loyer atteint 112 AED/pi² par an sur l'île, selon les données Bayut (mars 2026). La demande des locataires est forte dans toutes les zones d'investissement : au premier semestre 2026, les loyers des nouveaux baux y ont augmenté de 21 % pour les appartements et de 16 % pour les villas, contre +17 % et +9 % sur l'ensemble de l'émirat, selon l'ADREC.
Quand le prix monte plus vite que le loyer, le rendement brut baisse mécaniquement. Notre guide sur le rendement locatif à Abu Dhabi quartier par quartier explique ce phénomène.
Quels projets et quels promoteurs pour investir à Yas aujourd'hui ?
Parmi les projets que nous référençons à Yas, les livraisons s'étalent d'avril à décembre 2028 et deux promoteurs se partagent l'offre : Aldar Properties et Reportage Properties.
| Projet | Promoteur | Livraison | Positionnement |
|---|---|---|---|
| Sama Yas | Aldar Properties | Avril 2028 | Résidentiel classique |
| Yas Riva | Aldar Properties | Septembre 2028 | Résidentiel classique |
| Perla 1 | Reportage Properties | Décembre 2028 | Résidentiel classique |
| Waldorf Astoria Residences Yas | Aldar Properties | Décembre 2028 | Résidence de marque |
Aldar Properties, qui compte 17 projets publiés dans notre catalogue, signe trois de ces programmes. Reportage Properties, avec 8 projets publiés, porte Perla 1.
Deux stratégies se dessinent. La résidence de marque associe le bien à une enseigne hôtelière et vise une clientèle haut de gamme. Les programmes classiques offrent un ticket plus accessible et une clientèle locative plus large.
Sur nos fiches, les prix de départ sont arrondis et, au-delà de 2 M AED, affichés « prix sur demande ». L'offre continue de s'étoffer : l'ADREC signale le lancement de Manchester City Yas Residences (Ohana Development) et de Yas Park Place (Aldar), d'après son point d'activité du 4 mai 2026.
Cas chiffré : un appartement de 1 200 pi² à Yas, de l'achat au loyer
Un appartement de 1 200 pi² à Yas représente un prix théorique de 2 306 400 AED : 1 200 pi² × 1 922 AED/pi² (Bayut, mars 2026).
Un projet en tête ?
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- Frais de transfert : 2 % du prix selon DARI, soit 46 128 AED. L'enveloppe totale atteint 2 352 528 AED. Le détail est dans notre guide des frais d'achat immobilier à Abu Dhabi.
- Loyer brut : 1 200 pi² × 112 AED/pi²/an (Bayut, mars 2026), soit 134 400 AED par an.
- Rendement sur l'enveloppe : environ 5,7 % brut une fois les frais de transfert inclus, hors charges et vacance.
Ce loyer n'est pas imposé : un particulier ne paie aux EAU ni impôt sur les revenus locatifs ni impôt sur la plus-value, selon le portail officiel du gouvernement des EAU.
À 2 306 400 AED, ce prix dépasse aussi le seuil de 2 000 000 AED d'investissement immobilier exigé pour le Golden Visa de 10 ans. Les conditions du dossier sont présentées dans notre guide Golden Visa immobilier à Abu Dhabi.
Où se situe Yas dans le marché d'Abu Dhabi ?
Yas se situe un peu au-dessus de la médiane du marché, avec un écart de dates à garder en tête. Le prix de l'île cité plus haut date de mars 2026, alors que la médiane de 1 792 AED/pi² sur les 10 quartiers suivis date d'août 2026, point le plus récent des séries Bayut.
Côté rendement, la médiane s'établit à 5,7 % sur 8 quartiers, dans une fourchette allant de 2,4 % à Al Jurf Gardens à 6,8 % à Al Maryah Island, selon les mêmes séries Bayut. Avec 5,8 % relevés en mars, Yas se place dans la moitié haute. Sur la dynamique, l'évolution médiane de +6,1 % sur 12 mois (10 quartiers) reste proche du rythme de l'île, à cinq mois d'écart près.
Les volumes vont dans le même sens. Au premier trimestre 2026, Yas a dépassé 5,5 Md AED de transactions, derrière Hudayriyat (11,97 Md AED), Reem (9,45 Md AED) et Saadiyat (8,8 Md AED), selon le bilan T1 2026 de l'ADREC.
Pour comparer les zones entre elles, consultez notre guide Où investir à Abu Dhabi. Les tendances de fond sont analysées dans notre guide sur le marché immobilier d'Abu Dhabi, et la vue d'ensemble se trouve sur notre page investir à Abu Dhabi.
Les points de vigilance avant d'investir à Yas
Le premier point de vigilance porte sur la lecture du 5,8 % : c'est un rendement brut calculé, qui ne tient compte ni des charges ni de la vacance. Ce n'est ni un rendement net ni un rendement garanti.
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- Datez chaque chiffre. La série Yas s'arrête en mars 2026, alors que le marché est relevé jusqu'en août 2026. Comparer les deux sans le préciser fausse l'analyse.
- Anticipez la concurrence entre bailleurs. Les programmes du tableau ci-dessus sont livrés à quelques mois d'intervalle. Plusieurs propriétaires chercheront donc un locataire en même temps. Ce n'est qu'un échantillon, mais le risque existe pour la première location.
- N'extrapolez pas la hausse. Les +58,9 % sur 60 mois décrivent le passé et ne disent rien des prochaines années.
Beaucoup d'acheteurs choisissent leur appartement sur plan d'après le seul showroom. Nous conseillons plutôt de comparer l'orientation et la vue avec celles des lots voisins livrés la même année. Ce sont elles qui feront la différence le jour où plusieurs appartements identiques seront à louer en même temps.
Sur Yas, les acheteurs que j'accompagne posent d'abord des questions sur les loisirs. Ceux qui réussissent le mieux s'intéressent tout autant au calendrier de livraison et à ce qui sera livré en même temps qu'eux.
— Léonard ARZOUNI, Consultant Immobilier
Pour un achat off-plan, les nouvelles règles de résiliation présentées en tête d'article s'appliquent, et les autres pièges du neuf sont développés dans notre guide sur l'achat off-plan à Abu Dhabi.
Cet article fait partie de notre guide
Guide de l'investissement immobilier à Abu Dhabi : acheter, louer et revendre sereinement
À propos de l'auteur
Léonard ARZOUNI
Consultant Immobilier
Léonard est consultant en immobilier de prestige avec plus de six ans d'expérience sur le marché haut de gamme. Il est bilingue français-anglais et accompagne une clientèle internationale dans l'acquisition et la gestion de biens d'exception, tant résidentiels qu'à vocation d'investissement. Son expertise couvre l'évaluation de propriété, la gestion de portefeuille et la négociation stratégique, lui permettant d'élaborer des solutions sur mesure adaptées aux objectifs patrimoniaux de chaque client. Il est apprécié pour sa rigueur et son sens du détail. En dehors du professionnel, Léonard est passionné d'art contemporain, collectionnant les œuvres d'artistes émergents. C'est un voyageur curieux qui aime découvrir de nouvelles cultures.
