Остров Яс — центр досуга Абу-Даби, открытый для иностранцев: 1 922 AED за кв. фут и расчётная валовая доходность 5,8 % (Bayut, март 2026). Цены, проекты со сдачей в 2028 году, расчёт на примере и риски.
Недвижимость на острове Яс в Абу-Даби — это вход в один из самых активных районов эмирата: в первом полугодии 2026 года здесь продали жилья на 7,3 млрд AED, уступив лишь Худайрияту, Саадияту и Al Reem/Al Maryah, согласно отчёту ADREC о рынке за первое полугодие 2026 года. Такой объём говорит об устойчивом спросе как со стороны местных, так и со стороны иностранных покупателей.
Яс вырос вокруг туризма и развлечений: трасса «Формулы-1», тематические парки, марина, отели и гольф. Эта инфраструктура круглый год привлекает туристов и жителей, которые хотят жить рядом с ней. В Lucretia мы разбираем, что этот центр досуга на самом деле даёт инвестору: порог входа, арендный доход, новые проекты и ограничения.
Стоит ли покупать недвижимость на острове Яс в Абу-Даби?
Да: иностранец может купить жильё на Ясе, поскольку остров входит в число инвестиционных зон, открытых для нерезидентов, наряду с Al Reem и Саадиятом, согласно DARI. Местный партнёр не нужен, а регистрация проходит через официальную платформу эмирата.
Порог входа — 1 922 AED за кв. фут при покупке на острове Яс, по данным Bayut (март 2026). Это уровень сложившегося района, но не рынок исключительно для очень крупных бюджетов.
Аренда даёт расчётную валовую доходность 5,8 %, по данным Bayut (март 2026). Она получается делением годовой арендной ставки за кв. фут на цену за кв. фут, без учёта расходов и простоя. Такой показатель относит Яс к смешанному профилю: объект приносит регулярный доход и при этом сохраняет потенциал роста стоимости.
Цены и аренда на Ясе: динамика за пять лет
Цена квадратного фута на Ясе выросла на 58,9 % за 60 месяцев, на 43 % за 36 месяцев и на 6,3 % за 12 месяцев, по данным Bayut (март 2026). Основная часть роста пришлась на последние три года.
За последние двенадцать месяцев темп стал спокойнее. Рынок не развернулся: он замедлился после очень быстрой фазы, и теперь в нём меньше места для чистой спекуляции и больше — для покупки под аренду.
Арендная ставка отражает реальный спрос
Аренда на острове составляет 112 AED за кв. фут в год, по данным Bayut (март 2026). Спрос арендаторов высок во всех инвестиционных зонах: в первом полугодии 2026 года ставки по новым договорам выросли там на 21 % для квартир и на 16 % для вилл против +17 % и +9 % в среднем по эмирату, согласно ADREC.
Когда цены растут быстрее аренды, валовая доходность неизбежно снижается. Подробнее — в нашем гиде по арендной доходности в Абу-Даби по районам.
Какие проекты и застройщики на Ясе актуальны сегодня?
Среди проектов на Ясе из нашего каталога сроки сдачи растянуты с апреля по декабрь 2028 года, а предложение делят два застройщика: Aldar Properties и Reportage Properties.
| Проект | Застройщик | Сдача | Позиционирование |
|---|---|---|---|
| Sama Yas | Aldar Properties | Апрель 2028 | Стандартное жильё |
| Yas Riva | Aldar Properties | Сентябрь 2028 | Стандартное жильё |
| Perla 1 | Reportage Properties | Декабрь 2028 | Стандартное жильё |
| Waldorf Astoria Residences Yas | Aldar Properties | Декабрь 2028 | Брендированная резиденция |
Aldar Properties, у которого в нашем каталоге 17 опубликованных проектов, строит три из них. Reportage Properties с 8 опубликованными проектами отвечает за Perla 1.
Вырисовываются две стратегии. Брендированная резиденция связывает объект с гостиничной маркой и ориентирована на премиальную аудиторию. Стандартные проекты дают более доступный вход и более широкий круг арендаторов.
В наших карточках стартовые цены округлены, а свыше 2 млн AED указаны как «цена по запросу». Предложение продолжает расти: ADREC сообщает о запуске Manchester City Yas Residences (Ohana Development) и Yas Park Place (Aldar) в своём обзоре активности от 4 мая 2026 года.
Расчёт на примере: квартира 1 200 кв. футов на Ясе — от покупки до аренды
Квартира площадью 1 200 кв. футов на Ясе стоит теоретически 2 306 400 AED: 1 200 кв. футов × 1 922 AED (Bayut, март 2026).
Бесплатный гид — в WhatsApp
Получите наш инвестиционный гид
Налоги, визы, финансирование, этапы покупки: 14 страниц в вашем WhatsApp за несколько минут.
- Регистрационный сбор: 2 % от цены согласно DARI, то есть 46 128 AED. Общий бюджет — 2 352 528 AED. Подробности — в нашем гиде о расходах на покупку недвижимости в Абу-Даби.
- Валовая аренда: 1 200 кв. футов × 112 AED/кв. фут в год (Bayut, март 2026) — 134 400 AED в год.
- Доходность на весь бюджет: около 5,7 % брутто с учётом регистрационного сбора, без расходов и простоя.
Этот доход не облагается налогом: физическое лицо в ОАЭ не платит ни налог на арендный доход, ни налог на прирост капитала, согласно официальному порталу правительства ОАЭ.
Цена 2 306 400 AED также превышает порог инвестиций в недвижимость 2 000 000 AED для 10-летней Golden Visa. Требования к пакету документов описаны в нашем гиде Golden Visa через недвижимость в Абу-Даби.
Какое место Яс занимает на рынке Абу-Даби?
Яс немного выше медианы рынка, но важно помнить о разнице в датах. Цена острова, приведённая выше, относится к марту 2026 года, а медиана 1 792 AED за кв. фут по 10 отслеживаемым районам — к августу 2026 года, самой свежей точке рядов Bayut.
По доходности медиана составляет 5,7 % по 8 районам в диапазоне от 2,4 % в Al Jurf Gardens до 6,8 % на Al Maryah Island, по тем же данным Bayut. С 5,8 % в марте Яс находится в верхней половине. По динамике медианный рост +6,1 % за 12 месяцев (10 районов) близок к темпу острова — с поправкой на пять месяцев разницы.
Объёмы подтверждают картину. В первом квартале 2026 года сделки на Ясе превысили 5,5 млрд AED — после Худайрията (11,97 млрд AED), Reem (9,45 млрд AED) и Саадията (8,8 млрд AED), согласно итогам ADREC за I квартал 2026 года.
Чтобы сравнить районы, загляните в наш гид Куда инвестировать в Абу-Даби. Долгосрочные тренды разобраны в гиде о рынке недвижимости Абу-Даби, а общая картина — на странице инвестиции в Абу-Даби.
Риски, которые стоит учесть перед покупкой на Ясе
Первое — правильно читать 5,8 %: это расчётная валовая доходность, без учёта расходов и простоя. Это не чистая и не гарантированная доходность.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
- Указывайте дату каждой цифры. Ряд по Ясу заканчивается мартом 2026 года, а рынок в целом отслеживается до августа 2026 года. Сравнение без оговорки искажает анализ.
- Готовьтесь к конкуренции арендодателей. Проекты из таблицы выше сдаются с разницей в несколько месяцев. Значит, несколько собственников будут искать арендаторов одновременно. Это лишь выборка, но риск для первой сдачи реален.
- Не экстраполируйте рост. +58,9 % за 60 месяцев описывают прошлое и ничего не говорят о будущих годах.
Многие покупатели выбирают квартиру на этапе строительства, ориентируясь только на шоурум. Мы советуем сравнить ориентацию и вид с соседними лотами, сдаваемыми в тот же год. Именно они решат исход, когда в аренду одновременно выйдут несколько одинаковых квартир.
На Ясе покупатели, которых я сопровождаю, сначала спрашивают о развлечениях. Лучших результатов добиваются те, кто так же внимательно изучает график сдачи и то, что будет сдано одновременно с их объектом.
— Léonard ARZOUNI, Консультант по недвижимости
При покупке off-plan действуют новые правила расторжения, описанные в начале статьи, а другие подводные камни новостроек разобраны в нашем гиде о покупке off-plan в Абу-Даби.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Абу-Даби: как спокойно купить, сдать в аренду и перепродать
Об авторе
Léonard ARZOUNI
Консультант по недвижимости
Леонард — консультант по элитной недвижимости с более чем шестилетним опытом работы на рынке премиум-класса. Он свободно владеет французским и английским языками и сопровождает международную клиентуру в вопросах приобретения и управления исключительной недвижимостью, как жилой, так и инвестиционной. Его экспертиза охватывает оценку недвижимости, управление портфелем и стратегические переговоры, что позволяет ему разрабатывать индивидуальные решения, соответствующие имущественным целям каждого клиента. Его ценят за скрупулёзность и внимание к деталям. Вне работы Леонард увлекается современным искусством, коллекционируя произведения начинающих художников. Он любознательный путешественник, которому нравится открывать для себя новые культуры.
