Reem Island et Al Maryah Island affichent 6,8 % de rendement brut calculé selon Bayut (mars 2026). Voici notre sélection de cinq quartiers, avec leurs chiffres, le profil d'investisseur visé et le point faible de chacun.
Sommaire
- Reem Island : le meilleur rendement brut à un prix modéré
- Al Maryah Island : le loyer au pi² le plus élevé d'Abu Dhabi
- Yas Island : un rendement au-dessus de la médiane et une forte plus-value sur 5 ans
- Al Rahah : l'option médiane, avec un large choix de projets
- Al Bahyah : l'entrée la moins chère, mais des prix très volatils
- Quels sont les meilleurs quartiers de rendement à Abu Dhabi ? Le tableau récapitulatif
- Comment choisir selon votre objectif ?
Les meilleurs quartiers de rendement à Abu Dhabi sont Reem Island et Al Maryah Island, avec 6,8 % de rendement brut calculé selon les données Bayut de mars 2026, devant Yas Island (5,8 %, mars 2026) et Al Rahah (5,7 %, février 2026). Al Bahyah complète la sélection : c'est le prix d'entrée le plus bas, mais aussi le quartier le plus volatil.
Pour chaque quartier, nous donnons le prix au pi², le loyer annuel au pi², l'évolution des prix, des projets concrets, le profil d'investisseur visé et un point faible assumé. Le rendement indiqué est brut : loyer annuel divisé par le prix, hors charges et vacance. Il sert à comparer les quartiers entre eux, pas à promettre un revenu.
Reem Island : le meilleur rendement brut à un prix modéré
Reem Island offre un rendement brut calculé de 6,8 %, pour un prix de 1 497 AED/pi² et un loyer de 102 AED/pi²/an selon les données Bayut de mars 2026. Ce chiffre s'entend hors charges et vacance. Il place Reem à égalité avec Al Maryah, au plus haut niveau du marché.
Les prix montent sans à-coups : +6,1 % sur 12 mois, +37,3 % sur 36 mois et +44 % sur 60 mois, toujours selon Bayut (mars 2026).
Des projets pour tous les budgets
Parmi les projets que nous référençons, Oceanscape de DAMAC Properties démarre à 500 000 AED (livré en mai 2013). The District de Reportage Properties démarre à 1,1 M AED (livraison juin 2029), et Radiant Bridges de Radiant à 1,4 M AED (livraison mai 2029).
Un exemple concret : appliqués au prix d'entrée de The District (1,1 M AED), les 6,8 % de rendement brut du quartier (Bayut, mars 2026) correspondent à un loyer brut d'environ 74 800 AED par an. C'est un ordre de grandeur de comparaison, pas un revenu garanti.
Pour qui : l'investisseur qui cherche d'abord un revenu locatif, avec un budget modéré.
Al Maryah Island : le loyer au pi² le plus élevé d'Abu Dhabi
Al Maryah Island a le loyer le plus élevé de notre sélection : 138 AED/pi²/an, pour un prix de 2 043 AED/pi² et un rendement brut calculé de 6,8 %, selon les données Bayut de mars 2026. Le quartier accueille l'ADGM, la place financière d'Abu Dhabi, d'où une demande locative haut de gamme.
Sur un an, les prix y montent moins qu'ailleurs : +3,7 % sur 12 mois, la plus faible hausse des cinq quartiers retenus. Sur la durée, la progression est nette : +40,8 % sur 36 mois et +63 % sur 60 mois (Bayut, mars 2026).
Parmi les projets que nous référençons, deux tours de prestige seront livrées en décembre 2028 : Reportage Tower de Reportage Properties et The St. Regis Residences de SAAS Properties.
Pour qui : l'investisseur prêt à payer plus cher au pi² pour louer à des cadres de la finance.
Le point faible : le choix de projets est restreint. Et le pi² coûte 546 AED de plus qu'à Reem (2 043 contre 1 497 AED, Bayut, mars 2026) pour le même rendement brut.
Yas Island : un rendement au-dessus de la médiane et une forte plus-value sur 5 ans
Yas Island affiche un rendement brut calculé de 5,8 %, pour un prix de 1 922 AED/pi² et un loyer de 112 AED/pi²/an selon les données Bayut de mars 2026. C'est au-dessus de la médiane du marché.
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La plus-value fait la différence : +6,3 % sur 12 mois (la plus forte hausse annuelle des quartiers déjà construits de notre sélection), +43 % sur 36 mois et +58,9 % sur 60 mois.
Nous référençons trois projets d'Aldar Properties sur l'île : Sama Yas (livraison avril 2028), Yas Riva (septembre 2028) et Waldorf Astoria Residences Yas (décembre 2028). S'y ajoute Perla 1 de Reportage Properties (décembre 2028).
Je constate que mes clients qui hésitent entre revenu et plus-value finissent souvent sur Yas. Ils y gagnent de la visibilité, avec des livraisons groupées en 2028 et un promoteur de référence sur la majorité des projets.
Pour qui : l'investisseur qui veut à la fois un revenu locatif et une plus-value.
Le point faible : le pi² est plus cher qu'à Reem, pour un rendement brut inférieur d'un point (5,8 % contre 6,8 %).
Al Rahah : l'option médiane, avec un large choix de projets
Al Rahah offre un rendement brut calculé de 5,7 %, soit exactement la médiane du marché, pour 1 691 AED/pi² et un loyer de 97 AED/pi²/an. Ces données Bayut datent de février 2026, et non de mars comme pour la plupart des autres quartiers.
Les prix ont pris +6,2 % sur 12 mois, +34,2 % sur 36 mois et +40 % sur 60 mois. Sur 36 et 60 mois, c'est la plus faible hausse des cinq quartiers retenus.
Beaucoup de promoteurs au choix
- ICTReD livre Juman 1, Juman 2 et Juman 3 entre décembre 2028 et juin 2029.
- Baia, de Reportage Properties, doit être livré en juin 2029.
- Pearl Beach View, d'Advanced Properties, démarre à 2 M AED, pour une livraison en décembre 2029.
Pour qui : l'investisseur qui veut un rendement correct et un large choix de promoteurs.
Le point faible : la plus-value passée est plus faible qu'ailleurs, et le loyer au pi² est le plus bas des quatre quartiers en bord de mer de notre sélection.
Al Bahyah : l'entrée la moins chère, mais des prix très volatils
Al Bahyah a le prix le plus bas de notre sélection : 858 AED/pi², pour un loyer de 45 AED/pi²/an et un rendement brut calculé de 5,2 %, selon les données Bayut d'avril 2026.
Les prix sont très heurtés. La hausse sur cinq ans est la plus forte de la sélection, mais le quartier a aussi connu une baisse sur trois ans.
Parmi les projets que nous référençons, Sobha City de Sobha Realty démarre à 1,5 M AED (livraison décembre 2029). Le même promoteur livre River Cove Residences en décembre 2029, et Aldar Properties livre Yas Riva Reserve en septembre 2030.
Pour qui : l'investisseur qui veut beaucoup de surface pour son budget et qui accepte le risque.
Le point faible : avec des prix aussi volatils, le rendement brut peut vite changer. Et les livraisons sont lointaines, entre 2029 et 2030 : le premier loyer arrivera tard.
Quels sont les meilleurs quartiers de rendement à Abu Dhabi ? Le tableau récapitulatif
Sur les 8 quartiers d'Abu Dhabi pour lesquels Bayut publie à la fois des prix de vente et des loyers, le rendement brut calculé va de 2,4 % (Al Jurf Gardens) à 6,8 % (Reem Island et Al Maryah Island). La médiane est de 5,7 %.
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| Quartier (mois Bayut) | Prix AED/pi² | 12 mois | 36 mois | 60 mois | Loyer AED/pi²/an | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Reem Island (mars 2026) | 1 497 | +6,1 % | +37,3 % | +44 % | 102 | 6,8 % |
| Al Maryah Island (mars 2026) | 2 043 | +3,7 % | +40,8 % | +63 % | 138 | 6,8 % |
| Yas Island (mars 2026) | 1 922 | +6,3 % | +43 % | +58,9 % | 112 | 5,8 % |
| Al Rahah (février 2026) | 1 691 | +6,2 % | +34,2 % | +40 % | 97 | 5,7 % |
| Al Bahyah (avril 2026) | 858 | +44,4 % | −8,6 % | +116,2 % | 45 | 5,2 % |
| Al Saadiyat Island (mars 2026) | 2 714 | +4,1 % | +39,8 % | +67,2 % | 117 | 4,3 % |
| Ghantout (mars 2026) | 1 546 | +4,9 % | +50,2 % | +55,2 % | 61 | 3,9 % |
| Al Jurf Gardens (mars 2026) | 1 603 | +5,4 % | +59,6 % | +74,8 % | 39 | 2,4 % |
Trois quartiers ne figurent pas dans notre sélection. Al Saadiyat Island (4,3 % brut à 2 714 AED/pi²), Ghantout (3,9 %) et Al Jurf Gardens (2,4 %) se choisissent plutôt pour la plus-value que pour le loyer.
Deux autres quartiers n'ont pas de rendement calculable, faute de données de loyer : Fahid Island (3 844 AED/pi², +186,4 % sur 36 mois) et Al Hudayriat Island (1 792 AED/pi², août 2026).
Repères du marché selon Bayut : un prix médian de 1 792 AED/pi² sur 10 quartiers et une hausse médiane de +6,1 % sur 12 mois. Le calcul reste simple : loyer annuel au pi² divisé par le prix au pi². Notre guide rendement locatif à Abu Dhabi détaille la méthode et ses limites.
Comment choisir selon votre objectif ?
Le bon quartier dépend de votre objectif : Reem Island ou Al Maryah Island pour un revenu, Yas Island ou Al Rahah pour combiner revenu et plus-value, Al Bahyah pour un petit budget avec une tolérance au risque.
L'erreur que je vois le plus souvent : choisir un quartier sur son seul rendement brut, sans vérifier quand le bien sera livré et combien de logements neufs arriveront en même temps dans la rue.
— Sofiane ABDELAZIZ, Consultant Immobilier
Côté budget, les projets de notre catalogue démarrent entre 500 000 AED et 2 M AED, avec une médiane de 1,5 M AED (17 projets dont le prix est affiché). Ce catalogue compte 69 projets portés par 24 promoteurs ; vous pouvez parcourir tous nos projets à Abu Dhabi.
Le Golden Visa exige au minimum 2 000 000 AED investis dans l'immobilier ; notre guide Golden Visa immobilier à Abu Dhabi détaille le budget réel.
Le cadre est le même dans tous ces quartiers
Les étrangers peuvent acheter dans les zones d'investissement désignées, et les frais de transfert sont de 2 % du prix selon DARI. Les particuliers ne paient aucun impôt sur leurs loyers ni sur leurs plus-values, soit un taux de 0 % (portail du gouvernement des EAU).
Pour aller plus loin, consultez nos guides fiscalité immobilière à Abu Dhabi et zones ouvertes aux étrangers.
Une fois le quartier choisi, trois étapes suivent : bien acheter sur plan, suivre le processus d'achat jusqu'au titre de propriété, puis organiser la gestion locative. Lucretia sélectionne avec vous les projets les plus adaptés dans ces quartiers ; notre page dédiée au marché d'Abu Dhabi présente notre accompagnement.
Cet article fait partie de notre guide
Guide de l'investissement immobilier à Abu Dhabi : acheter, louer et revendre sereinement
À propos de l'auteur
Sofiane ABDELAZIZ
Consultant Immobilier
Sofiane est un expert en investissement immobilier à Dubaï avec une formation solide en finance et stratégie d'investissement. Il se spécialise dans l'analyse des marchés financiers et la gestion des risques, traitant l'immobilier comme une véritable classe d'actifs. Après avoir acquis de l'expérience sur le marché secondaire, il s'est orienté vers l'investissement Off Plan, développant une connaissance approfondie du marché immobilier dubaïote. Chez Lucretia Immobilier, il accompagne une clientèle internationale pour l'acquisition de biens à haut potentiel avec une approche structurée, transparente et axée sur la performance.
