Доходность, рост цен, порог входа, налоги и новостройки: пять критериев, чтобы выбрать между Абу-Даби и Дубаем. Все цифры с источниками, по районам.
Содержание
- Критерий 1. На какую валовую арендную доходность рассчитывать в Абу-Даби по сравнению с Дубаем?
- Критерий 2. Рост стоимости: где цены в Абу-Даби выросли сильнее всего?
- Критерий 3. Порог входа: сколько нужно, чтобы инвестировать в Абу-Даби?
- Критерий 4. Налоги, сборы и Golden Visa: что общего у двух эмиратов и в чём особенность Абу-Даби
- Критерий 5. Новостройки и девелоперы: какой выбор есть в Абу-Даби
Абу-Даби или Дубай, куда инвестировать? Ответ зависит от вашего инвесторского профиля. Преимущества Абу-Даби поддаются измерению: расчётная валовая доходность на Reem Island достигает 6,8 %, а цены на Fahid Island выросли на +186,4 % за 36 месяцев (Bayut, март 2026). По данным Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC), в первом полугодии 2026 года объём сделок составил 117 млрд AED, это +112 % в стоимостном выражении за год.
Дубай остаётся эталонным рынком со своей логикой цен. Мы сравниваем два эмирата по конкретным критериям принятия решения, с цифрами по Абу-Даби. Цифр по Дубаю, которые мы не можем подтвердить источником, мы не приводим.
Абу-Даби или Дубай: куда инвестировать в зависимости от цели
Если вам нужна высокая валовая доходность при умеренном бюджете или рост капитала на премиальном острове, Абу-Даби предлагает и то и другое: медианная цена здесь 1 792 AED/кв. фут, а медианная расчётная валовая доходность 5,7 % по 8 районам, по данным Bayut (последняя точка: август 2026).
За 12 месяцев медианное изменение цен по 10 районам составило +6,1 %, также по Bayut. За доходностью идут на Reem Island и Al Maryah Island. За ростом стоимости на Al Saadiyat Island и Fahid Island.
Два эмирата различаются по пяти критериям: доходность, рост стоимости, порог входа, налоги и предложение новостроек. Подробный разбор по зонам вы найдёте в нашем гиде о зонах Абу-Даби, открытых для иностранцев.
Критерий 1. На какую валовую арендную доходность рассчитывать в Абу-Даби по сравнению с Дубаем?
В Абу-Даби расчётная валовая доходность колеблется от 2,4 % в Al Jurf Gardens до 6,8 % на Reem Island и Al Maryah Island, по данным Bayut (март 2026).
| Район (Абу-Даби) | Годовая аренда (AED/кв. фут) | Расчётная валовая доходность | Месяц Bayut |
|---|---|---|---|
| Reem Island | 102 | 6,8 % | март 2026 |
| Al Maryah Island | 138 | 6,8 % | март 2026 |
| Yas Island | 112 | 5,8 % | март 2026 |
| Al Rahah | 97 | 5,7 % | февраль 2026 |
| Al Bahyah | 45 | 5,2 % | апрель 2026 |
| Al Saadiyat Island | 117 | 4,3 % | март 2026 |
| Ghantout | 61 | 3,9 % | март 2026 |
| Al Jurf Gardens | 39 | 2,4 % | март 2026 |
Спрос на аренду не отстаёт. ADREC в отчёте о рынке за первое полугодие 2026 года фиксирует заполняемость 95 % и рост ставок по новым договорам аренды квартир на 17 % за год.
Разница между районами Абу-Даби весит больше, чем противостояние эмиратов. Поэтому выбирайте сначала район, а потом эмират. Разница между валовой и чистой доходностью объяснена в глоссарии, а наш гид по арендной доходности в Абу-Даби подробно разбирает рейтинг.
Критерий 2. Рост стоимости: где цены в Абу-Даби выросли сильнее всего?
Самый сильный рост в Абу-Даби показывает Fahid Island: +186,4 % за 36 месяцев и +1,8 % за 12 месяцев, по данным Bayut (март 2026).
| Район | 12 месяцев | 36 месяцев | 60 месяцев | Месяц Bayut |
|---|---|---|---|---|
| Fahid Island | +1,8 % | +186,4 % | — | март 2026 |
| Al Jurf Gardens | +5,4 % | +59,6 % | +74,8 % | март 2026 |
| Al Saadiyat Island | +4,1 % | +39,8 % | +67,2 % | март 2026 |
| Al Maryah Island | +3,7 % | +40,8 % | +63 % | март 2026 |
| Yas Island | +6,3 % | +43 % | +58,9 % | март 2026 |
| Ghantout | +4,9 % | +50,2 % | +55,2 % | март 2026 |
При этом Al Hudayriat Island в центре внимания: по данным ADREC, остров лидирует по продажам жилья в первом полугодии 2026 года с 19 млрд AED, это 27 % общего объёма.
Компромисс очевиден. Районы с сильным ростом, такие как Al Jurf Gardens и Saadiyat, показывают самую низкую валовую доходность по предыдущему критерию: здесь платят за рост стоимости, а не за аренду.
У клиентов я часто вижу одну и ту же ошибку: район выбирают по прошлому росту, а потом удивляются, что аренда за ним не успевает. Я всегда прошу сначала определиться: доход или капитал.
— Sofiane OULD, Основатель и генеральный директор
Динамика цен по периодам разобрана в нашем гиде о тенденциях рынка недвижимости Абу-Даби.
Критерий 3. Порог входа: сколько нужно, чтобы инвестировать в Абу-Даби?
Цена входа в Абу-Даби составляет от 858 AED/кв. фут в Al Bahyah (апрель 2026) до 3 844 AED/кв. фут на Fahid Island (март 2026), по данным Bayut.
| Район | Цена продажи (AED/кв. фут) | Месяц Bayut |
|---|---|---|
| Al Bahyah | 858 | апрель 2026 |
| Reem Island | 1 497 | март 2026 |
| Ghantout | 1 546 | март 2026 |
| Al Jurf Gardens | 1 603 | март 2026 |
| Al Rahah | 1 691 | февраль 2026 |
| Al Hudayriat Island | 1 792 | август 2026 |
| Yas Island | 1 922 | март 2026 |
| Al Maryah Island | 2 043 | март 2026 |
| Al Saadiyat Island | 2 714 | март 2026 |
| Fahid Island | 3 844 | март 2026 |
В проектах нашего каталога порог входа составляет от 500 000 AED до 2 млн AED, медиана 1,5 млн AED (17 проектов с публичной ценой).
- Oceanscape (DAMAC Properties, Reem Island): от 500 000 AED, сдан в мае 2013 года, можно сразу сдавать в аренду.
- Al-Reeman Gate (Al Shamkhah): от 900 000 AED, сдача в марте 2028 года.
- The District (Reportage Properties, Reem Island): от 1,1 млн AED, сдача в июне 2029 года.
- Naseem Al Jurf (IMKAN Properties): от 1,1 млн AED, сдача в июне 2028 года.
- Sobha City (Al Bahyah): от 1,5 млн AED, сдача в декабре 2029 года.
Что я вижу на практике: покупатели, привыкшие к Дубаю, часто недооценивают выбор, доступный в Абу-Даби ниже медианы нашего каталога.
Критерий 4. Налоги, сборы и Golden Visa: что общего у двух эмиратов и в чём особенность Абу-Даби
Налоги не дают преимущества ни одному из эмиратов: в ОАЭ физические лица платят 0 % налога как на арендный доход, так и на прирост капитала, согласно официальному порталу правительства ОАЭ.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
С резидентством та же логика: официальные условия Golden Visa дают 10-летнюю визу при инвестициях в недвижимость от 2 000 000 AED.
Особенности Абу-Даби
Регистрационный сбор составляет 2 % от цены покупки и оплачивается через ADREC и платформу DARI. Иностранцы могут владеть недвижимостью в специальных инвестиционных зонах, таких как Al Reem, Yas или Saadiyat. По данным ADREC, после одобрения 8 новых зон их общее число достигло 50, и все они открыты для любых гражданств.
| Параметр | Абу-Даби | Дубай |
|---|---|---|
| Налог на аренду и прирост капитала | 0 % | 0 % (та же федеральная база) |
| Golden Visa за недвижимость | 2 000 000 AED, 10 лет | Тот же федеральный порог |
| Регистрационный сбор | 2 % от цены | В этом гиде не оценивается |
| Реестр | ADREC / DARI | Земельный департамент Дубая |
Пример: в The District, от 1,1 млн AED по нашему каталогу, сбор 2 % по данным DARI составит 22 000 AED.
Каждой теме посвящён отдельный гид: расходы на покупку в Абу-Даби, Golden Visa через недвижимость и правовые основы иностранной собственности.
Критерий 5. Новостройки и девелоперы: какой выбор есть в Абу-Даби
Выбор в Абу-Даби уже широк: в нашем каталоге 69 проектов от 24 действующих девелоперов, со сроками сдачи с 2013 по 2031 год.
Бесплатный гид — в WhatsApp
Получите наш инвестиционный гид
Налоги, визы, финансирование, этапы покупки: 14 страниц в вашем WhatsApp за несколько минут.
Aldar Properties и Reportage Properties шире всего представлены в нашем каталоге. Предложение сосредоточено на Reem Island, Saadiyat и Al Rahah.
Два имени, хорошо знакомые покупателям в Дубае, строят и в Абу-Даби. DAMAC Properties реализует здесь Oceanscape и Marina Bay. Sobha Realty развивает Sobha City и River Cove Residences.
Сегмент люкс представлен брендированными резиденциями, все с ценой по запросу: Waldorf Astoria Residences Yas, Mandarin Oriental Residences, Four Seasons Private Residences Saadiyat Island и The St. Regis Residences.
| Критерий | Абу-Даби |
|---|---|
| Предложение в каталоге | 69 проектов, 24 девелопера |
| Брендированные резиденции | Yas, Saadiyat, Al Maryah |
| Горизонт сдачи | До 2031 года |
Все проекты собраны в нашем каталоге проектов в Абу-Даби.
Абу-Даби или Дубай: что выбрать под ваш профиль
Универсального победителя нет: Абу-Даби подходит и инвестору, ориентированному на доход, и тому, кто сохраняет капитал, а Golden Visa от 2 000 000 AED действует в обоих эмиратах.
| Профиль | Рекомендация | Почему |
|---|---|---|
| Доходность, бюджет до 1,5 млн AED | Абу-Даби: Reem Island или Al Rahah | Валовая доходность выше медианы или на её уровне (критерии 1 и 3) |
| Капитал, долгосрочный рост стоимости | Премиальные острова: Saadiyat, Fahid Island | Сильный рост стоимости при более низкой валовой доходности |
| Golden Visa | Любой из двух эмиратов | Порог одинаковый; заложите в бюджет расходы на покупку |
| Диверсификация | Распределить вложения между эмиратами | Два рынка, два ценовых цикла |
Для Golden Visa в Абу-Даби считайте порог 2 000 000 AED, установленный официальным порталом, плюс 2 % сбора по данным DARI, то есть 40 000 AED: итого бюджет 2 040 000 AED.
Мои клиенты, которые диверсифицируются, редко покупают в обоих эмиратах в один год: они начинают с рынка, отвечающего их главной цели. Lucretia сопровождает вас на месте, от подбора объекта до управления, а на нашей странице об инвестициях в Абу-Даби представлено всё наше предложение.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Абу-Даби: как спокойно купить, сдать в аренду и перепродать
Об авторе
Sofiane OULD
Основатель и генеральный директор
Софиан — предприниматель-visionnaire и признанный эксперт рынка престижной недвижимости Дубая, начал свою карьеру в Париже, прежде чем присоединиться к крупным игрокам онлайн-рынка недвижимости (SeLoger, MeilleursAgents, Airbnb). Обосновавшись в Дубае с 2019 года, он быстро становится одним из самых успешных брокеров города. Основатель Lucretia Immobilier, сегодня он сопровождает своих клиентов, применяя подход, сочетающий честность, инновации и совершенство, тем самым переопределяя стандарты роскоши.
