Имея 2–4 млн AED, ваш бюджет превышает порог Golden Visa в 2 млн AED: вот 5 районов, на которые стоит нацелиться, их цены, доходность и конкретные проекты.
Содержание
Инвестировать в Дубае с 500 000 евро — и вплоть до 1 млн €, то есть примерно от 2 до 4 млн AED — означает сразу же поместить свой бюджет выше порога в 2 000 000 AED, который открывает доступ к 10-летней Golden Visa (официальный портал правительства ОАЭ). Этот диапазон стратегически уникален: он даёт доступ как к единственному премиальному объекту, так и к распределению средств по нескольким высокодоходным лотам.
На этом уровне выделяются пять вариантов в зависимости от вашей цели — ликвидность в центре, трофейный актив, семейная вилла, максимальная доходность или сбалансированный вариант у воды. Мы просчитали каждый из них — с ценой за квадратный фут, приростом стоимости и доходностью, — а затем свели всё в таблицу. А гид по порогу для получения резидентства подробно разбирает точную сумму, требуемую для каждого типа визы.
Инвестиции в Дубае с 500 000 евро: наши лучшие варианты с первого взгляда
Имея от 500 000 € до 1 млн €, то есть примерно 2–4 млн AED, вы превышаете порог для 10-летней Golden Visa — планку, до которой большинство более скромных бюджетов не дотягивают.
Этот бюджет открывает две противоположные логики: сконцентрироваться на одном премиальном объекте или распределить средства между двумя-тремя более доступными лотами, приносящими больше дохода. Выбор зависит от вашей цели, о которой пойдёт речь ниже.
Пять вариантов охватывают основные профили инвесторов:
- Business Bay — 2 445 AED/фут²: ликвидность центрального и хорошо связанного района.
- Palm Jumeirah — 4 336 AED/фут²: трофейный актив в чистом виде.
- Damac Hills — 1 616 AED/фут²: семейная вилла с валовой доходностью 6,5 %.
- Arjan — 1 485 AED/фут²: самая высокая доходность, 7,1 %.
- Dubai Creek Harbour — 2 584 AED/фут²: баланс прироста стоимости и доходности у воды.
На какой район нацелиться: цена за фут², прирост стоимости и доходность 5 вариантов
Каждый район отвечает конкретной цели, со своими цифрами и своим нюансом. Вот детали по данным Bayut.
Business Bay — для центральной ликвидности
Business Bay продаётся по 2 445 AED/фут² (февраль 2026) при арендной ставке 143 AED/фут²/год и рассчитанной валовой доходности 5,8 % — по данным Bayut. Прирост стоимости достигает +22,9 % за 36 месяцев и +64,9 % за 60 месяцев. Кому подходит: тем, кто ищет центральный актив, легко сдающийся в аренду и перепродающийся. Нюанс: за 12 месяцев рост составил всего +0,9 %, почти без движения.
Palm Jumeirah — для трофейного актива
Palm Jumeirah показывает 4 336 AED/фут² (март 2026), аренду 196 AED/фут²/год и рассчитанную валовую доходность 4,5 % — по данным Bayut. Прирост стоимости достигает +69,1 % за 60 месяцев — самого высокого из пяти вариантов. Кому подходит: для прироста капитала и владения статусным активом. Нюанс: это самая низкая доходность из всей подборки.
Arjan — для максимальной доходности
Arjan торгуется по 1 485 AED/фут² (март 2026), аренда 106 AED/фут²/год, рассчитанная валовая доходность 7,1 % — по данным Bayut, при +52,6 % за 60 месяцев. Кому подходит: для денежного потока и стратегии на несколько лотов. Нюанс: низкая цена за отдельный лот подталкивает к распределению, а это умножает объём управления.
Damac Hills — для семейной виллы
Damac Hills показывает 1 616 AED/фут² (март 2026), аренду 105 AED/фут²/год, рассчитанную валовую доходность 6,5 % — по данным Bayut, и +52,9 % за 60 месяцев. Кому подходит: чтобы совместить доходность и собственное проживание в вилле. Нюанс: сегмент вилл менее ликвиден, чем квартиры.
Dubai Creek Harbour — для баланса у воды
Dubai Creek Harbour продаётся по 2 584 AED/фут² с рассчитанной валовой доходностью 6,3 % — по данным Bayut. Кому подходит: чтобы сочетать прирост стоимости и доходность в прибрежном окружении. Нюанс: цена премиальная, а предложение остаётся преимущественно на стадии off-plan.
Сводная таблица: цена, аренда и доходность 5 вариантов
Ни один из вариантов не выигрывает одновременно по доходности и по престижу: ось доходности (Arjan с 7,1 %) противостоит оси цены (Palm Jumeirah с 4 336 AED/фут²).
Бесплатно
Получите наш инвестиционный гид
Главное — стратегия, налоги, этапы — для скачивания.
| Район | Цена (AED/фут²) | Аренда (AED/фут²/год) | Валовая доходность | Динамика за 60 месяцев |
|---|---|---|---|---|
| Business Bay | 2 445 | 143 | 5,8 % | +64,9 % |
| Palm Jumeirah | 4 336 | 196 | 4,5 % | +69,1 % |
| Arjan | 1 485 | 106 | 7,1 % | +52,6 % |
| Damac Hills | 1 616 | 105 | 6,5 % | +52,9 % |
| Dubai Creek Harbour | 2 584 | — | 6,3 % | — |
Чтобы соотнести эти цифры с рынком: рынок Дубая показывает медианную цену 1 883 AED/фут², медианную валовую доходность 5,6 % и медианную динамику +2,6 % за 12 месяцев — по данным Bayut. Arjan и Damac Hills превышают медианную доходность; Palm Jumeirah уступает по ней, но лидирует по приросту стоимости.
Все значения взяты из ежемесячных рядов Bayut (месяц указан в каждой строке предыдущего раздела), валовая доходность рассчитана без учёта расходов.
Как выбрать в зависимости от вашей инвестиционной цели?
Правильный район вытекает из вашей цели, а не из вкусов: доходность, прирост капитала, семейное использование или резидентство направляют каждый к своему варианту.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
Цель — доходность и денежный поток
Отдайте предпочтение Arjan, лидеру по доходности, или распределите свой бюджет от 500 000 € до 1 млн € между двумя лотами, а не единственным премиальным объектом. Эта логика распределения перекликается с выбором между студией или однокомнатной квартирой в Дубае, где каждый формат служит своей цели по доходности и ликвидности. Полная логика рассуждения по бюджетным диапазонам разобрана в нашем гиде по инвестициям в зависимости от уровня бюджета.
Цель — прирост капитала и наследие
Нацельтесь на единственный трофейный актив: Palm Jumeirah (+69,1 % за 60 месяцев) или Business Bay (+64,9 % за 60 месяцев), по данным Bayut. Оба района доказали свою способность капитализироваться.
Цель — семейное использование
Ориентируйтесь на виллу в Damac Hills, которая сочетает 6,5 % валовой доходности с комфортным собственным проживанием.
Цель — резидентство
Начиная с 2 000 000 AED становится доступной 10-летняя Golden Visa — порог, который этот бюджет преодолевает без каких-либо особых схем. Условия и порядок оформления изложены в нашем гиде по Golden Visa через недвижимость.
У моих клиентов с таким уровнем бюджета сомнение всегда сводится к одному и тому же вопросу: престижная квартира, которую я буду с гордостью показывать, или несколько студий, которые приносят больше, но которые я никогда не навещу. Ответ зависит от того, чего они на самом деле ждут от инвестиции.
— Adeline LAUVERNAY, Консультант по недвижимости
Выбор между единственным объектом и несколькими лотами — это компромисс: ликвидность и престиж одного актива против диверсификации арендного риска на нескольких.
Какие конкретные проекты из нашего каталога рассматривать под каждый вариант?
Мы представляем множество проектов в Дубае с порогом входа от 500 000 AED до 2 млн AED и медианой в 1,2 млн AED — бюджет от 500 000 € до 1 млн € открывает доступ к премиальным проектам, цены на которые сверх 2 млн AED предоставляются по запросу.
В Business Bay
Среди 21 проекта, которые мы представляем в Business Bay, есть Canal Heights (DAMAC Properties, от 1,2 млн AED, сдача июнь 2027) и Binghatti Skyrise (от 1,3 млн AED).
В Arjan
Bond Enclave (Pearlshire, от 1,3 млн AED) и Marquis One (от 1,5 млн AED) иллюстрируют вход в этот высокодоходный район.
В Damac Hills
Golf Greens 1 (DAMAC, от 1,3 млн AED) и Damac District Tower A (от 1,4 млн AED) покрывают сегмент вилл и квартир этого сообщества.
В Dubai Creek Harbour
Albero (Emaar Properties, от 1,9 млн AED) и Montiva by Vida (Emaar, от 2 млн AED) формируют прибрежное предложение. Весь наш каталог проектов позволяет уточнить выбор по срокам сдачи и застройщику.
Сколько на самом деле придётся потратить сверх заявленной цены при таком бюджете
Рассчитывайте на 80 000–160 000 AED сборов сверх цены при бюджете от 2 до 4 млн AED — в основном это сбор за передачу права в Dubai Land Department.
Сбор за передачу права в Dubai Land Department составляет 4 % от цены покупки: 80 000 AED на объект за 2 млн AED и 160 000 AED на 4 млн AED.
К этим 4 % добавляются фиксированные сборы DLD примерно от 4 700 до 5 500 AED, по данным Property Finder: title deed, сбор за план и сбор trustee office. При бюджете такого уровня разница между заявленной ценой и реальным бюджетом определяется прежде всего этими 4 % за передачу права.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Дубая: полный гид для иностранцев
Об авторе
Adeline LAUVERNAY
Консультант по недвижимости
Эксперт в области продаж и маркетинга в сфере люкса, Аделин оттачивала свое чувство первоклассного сервиса в престижных Домах, таких как Hermès и Bvlgari. Её экспертиза позволяет ей отвечать ожиданиям взыскательной клиентуры, предлагая индивидуальный подход. Увлечённая и требовательная, она сопровождает своих клиентов, выявляя уникальные возможности и предлагая исключительную недвижимость, полностью соответствующую их устремлениям.
