Перепродажа недвижимости в Дубае проходит в шесть чётких этапов — от оценки до регистрации перехода права в DLD, а прирост капитала для физического лица освобождён от налога на 100 %.
Содержание
- Этап 1 — Оценить справедливую цену перепродажи на основе рыночных данных
- Этап 2 — Выбрать агента, подписать договор (Form A) и вывести объект на рынок
- Этап 3 — Согласовать оферту и подписать договор купли-продажи (MOU / Form F) с задатком
- Этап 4 — Погасить ипотеку и получить NOC от застройщика
- Этап 5 — Завершить переход права в DLD и получить выручку от продажи
- Этап 6 — Разобраться с налогами на выходе и репатриировать средства
Чтобы продать недвижимость в Дубае, потребуется пройти шесть этапов — оценка, договор с агентом, оферта и MOU (Form F), NOC от застройщика, регистрация перехода права в DLD, получение средств, — при этом физическое лицо не платит никакого налога на прирост капитала (Официальный портал правительства ОАЭ). Именно это отличает Дубай от большинства рынков: доход от перепродажи достаётся вам целиком.
При этом выход из актива — этап, которым инвесторы чаще всего пренебрегают. Момент выхода на рынок и то, как проведена сделка, серьёзно влияют на итоговую цену — здесь решается часть доходности.
Что реально приносит перепродажа недвижимости в Дубае?
Продажа недвижимости в Дубае оставляет вам доход, освобождённый от налога на 100 %: физическое лицо не платит ни налог на прирост капитала, ни налог на арендный доход (Официальный портал правительства ОАЭ). То, что вы тратите на выходе, связано с расходами по сделке, а не с налогами.
Путь состоит из шести последовательных этапов: оценка цены, подписание договора с агентом, оферта и MOU (Form F), получение NOC от застройщика, регистрация перехода права в DLD и затем получение средств. Маршрут размечен и проходит быстро, если документы в порядке.
Направление, в котором распределяются расходы, играет вам на руку. На вторичном рынке покупатель оплачивает комиссию агентства 2 % + 5 % НДС и сбор за переход права в размере 4 % от цены в пользу Dubai Land Department (источник Property Finder). Со стороны продавца бюджет сводится главным образом к остатку по ипотеке и расходам, связанным с NOC.
Единственное возможное налоговое ограничение касается владения через компанию: корпоративный налог 9 % применяется к прибыли свыше 375 000 AED с июня 2023 года (Federal Tax Authority). Физическое лицо, владеющее недвижимостью на своё имя, под это не подпадает. О рычагах, которые повышают цену перепродажи, подробно рассказывает наш гид по стратегиям купли-продажи.
Кто и что оплачивает при перепродаже в Дубае?
В Дубае основную часть расходов по сделке несёт покупатель: 4 % сбора за переход права в DLD, 2 % комиссии агентства + 5 % НДС и фиксированные сборы DLD, тогда как продавец закладывает в бюджет лишь остаток по ипотеке и расходы, связанные с NOC. Такое распределение, противоположное многим рынкам, объясняет, почему выручка от продажи остаётся близкой к вашей чистой цене.
Таблица ниже обобщает типичное распределение на вторичном рынке — каждая статья остаётся предметом переговоров и фиксируется в Form F.
| Статья | Сумма | Кто оплачивает |
|---|---|---|
| Сбор за переход права DLD | 4 % от цены | Покупатель |
| Комиссия агентства | 2 % + 5 % НДС | Покупатель (вторичка) |
| Фиксированные сборы DLD (title deed, план, trustee) | ≈ 4 700–5 500 AED | Покупатель / по договорённости |
| NOC от застройщика | По тарифу застройщика | Продавец |
| Остаток по ипотеке + снятие обременения | Оставшийся основной долг | Продавец |
| Налог на прирост капитала | 0 % | — |
Фиксированные сборы DLD включают title deed около 580 AED, сбор за план около 250 AED и trustee office 4 000–4 200 AED (источник Property Finder). При перепродаже эти суммы значат гораздо меньше, чем вопрос тайминга, который и определяет достигнутую цену.
Этап 1 — Оценить справедливую цену перепродажи на основе рыночных данных
Оценивайте цену перепродажи, отталкиваясь от медианной цены по рынку — 1 883 AED/кв. фут, которая растёт на +2,6 % за 12 месяцев по 71 району, по данным Bayut (август 2026). Это стартовый ориентир; затем ваш район корректирует эту цифру вверх или вниз.
Сравните свой адрес с рынком. В Business Bay цена продажи достигает 2 445 AED/кв. фут (+0,9 % за 12 месяцев); на Palm Jumeirah — 4 336 AED/кв. фут (+1,7 %); в Downtown Dubai — 3 454 AED/кв. фут (+1,7 %), по данным Bayut на март 2026. Позиционирование объекта на этой шкале уберегает и от заниженной продажи, и от чрезмерно долгого нахождения на рынке.
Затем оцените свой прирост с момента покупки по длинным рядам данных. В Dubai Silicon Oasis цены выросли на +108,9 % за 60 месяцев (1 370 AED/кв. фут, март 2026); в Jumeirah Garden City — на +147,6 % за 60 месяцев, по данным Bayut. Эти кривые подсказывают, созрел ли момент для продажи.
Чтобы понять, ваш район уже переоценён или ещё в развитии, наш гид по выбору правильного района под свою цель разбирает этот вопрос подробнее.
Этап 2 — Выбрать агента, подписать договор (Form A) и вывести объект на рынок
Вывод на рынок начинается с подписания Form A — соглашения между вами и агентом, регулируемого RERA, которое разрешает официальное размещение объекта. Без этого договора корректное объявление не может распространяться. Комиссию агентства 2 % + 5 % НДС на практике на вторичном рынке оплачивает покупатель (источник Property Finder) — этот момент обсуждается при согласовании условий.
Рекомендуем
Смотреть проекты: Artistry Residences
от 2 347 000 AED
Подборка новостроек с сопровождением под ключ.
Смотреть проекты
Подготовьте пакет документов, который покупатель будет изучать внимательно. Ожидаются три документа:
- title deed на ваше имя — подтверждение права собственности;
- план квартиры;
- актуальная справка по service charges, которые составляют от 3 до 30 AED/кв. фут в год в зависимости от типа объекта и регулируются через Mollak (RERA / DLD Service Charge Index).
Установите цену объявления в соответствии с оценкой из этапа 1 и позиционированием вашего района. Объект дороже 2 000 000 AED интересен и покупателю, нацеленному на Golden Visa через недвижимость: это реальный аргумент в пользу продажи, ведь этот порог открывает 10-летнюю визу.
Наконец, продумайте профиль вашего покупателя. Покупатель с наличными закрывает сделку быстро; покупатель с финансированием, чья ипотека для нерезидента на практике покрывает 50–75 % цены (CBUAE Rulebook), растягивает график. Наш гид по финансированию для нерезидентов подробно описывает эти механизмы.
Этап 3 — Согласовать оферту и подписать договор купли-продажи (MOU / Form F) с задатком
Подписание MOU, или Form F, между продавцом и покупателем в присутствии агента скрепляет договорённость и запускает обратный отсчёт по перепродаже. Этот документ, регулируемый RERA, фиксирует цену, условия и график перехода права. Пока он не подписан, никаких обязательств нет.
При подписании покупатель вносит задаток, обычно 10 % от цены, на депонирование у trustee. Сборы trustee office порядка 4 000–4 200 AED будут оплачены в момент перехода права (источник Property Finder по фиксированным сборам DLD). Задаток защищает обе стороны: он передаётся продавцу после регистрации перехода права.
Продавец обязан однозначно раскрыть три момента до подписания:
- точную сумму оставшейся ипотеки, если она есть;
- состояние service charges и возможные задолженности;
- любые обременения, которые нужно погасить до перехода права.
От этих пунктов зависит дальнейшее: незаявленная задолженность блокирует NOC. Разбор Form F со стороны покупателя приведён в нашем гиде по покупке на вторичном рынке.
Этап 4 — Погасить ипотеку и получить NOC от застройщика
Если ваш объект всё ещё в ипотеке, этот этап определяет всё остальное: вам нужно получить liability letter от банка, погасить кредит — часто за счёт средств покупателя, защищённых у trustee, — а затем снять обременение в DLD до перехода права. Именно эта последовательность сильнее всего влияет на общий срок перепродажи.
Бесплатно
Получите наш инвестиционный гид
Главное — стратегия, налоги, этапы — для скачивания.
Параллельно вы запрашиваете NOC (No Objection Certificate) у застройщика или у master community. Застройщик проверяет, что service charges полностью оплачены, прежде чем выдать этот сертификат, без которого DLD откажет в регистрации перехода права.
Вокруг этой фазы оплачивается несколько фиксированных сборов: title deed стоит около 580 AED, сбор за план — около 250 AED (источник Property Finder). Кто и что оплачивает между продавцом и покупателем — предмет переговоров и фиксируется в Form F; NOC застройщика, как правило, ложится на продавца.
Перепродажа иностранному покупателю возможна, потому что объект находится в зоне freehold, открытой для полной иностранной собственности с 2002 года. Наш гид по freehold и разрешённым зонам уточняет эти рамки.
Этап 5 — Завершить переход права в DLD и получить выручку от продажи
Переход права завершается в офисе trustee: вы подписываете акт передачи, получаете manager's cheque на своё имя, тогда как покупатель оплачивает 4 % сбора за переход права в пользу Dubai Land Department и фиксированные сборы около 4 700–5 500 AED. Это момент, когда выручка от продажи возвращается к вам.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
Затем DLD выпускает новый title deed на имя покупателя, и вы окончательно освобождаетесь от объекта. Продажа жилой недвижимости не облагается НДС (Federal Tax Authority). Вы получаете чистую сумму.
Один момент, который стоит проверить перед продажей: если проданный объект был основанием для вашей Golden Visa, его продажа может опустить сумму ниже порога в 2 000 000 AED и поставить визу под вопрос. Заранее продумайте замещающий объект; наш гид по Golden Visa через недвижимость подробно описывает условия.
Для перепродажи off-plan до сдачи механизм иной: он идёт через assignment и NOC от застройщика, а средства остаются защищёнными на escrow-счёте, предписанном законом № 8 от 2007 года. Пошаговый порядок такой сделки — от проверки права на переуступку до передачи прав в DLD — разбирает наш гид по перепродаже off-plan до сдачи объекта. Полный процесс off-plan описан в нашем гиде по покупке off-plan шаг за шагом.
Этап 6 — Разобраться с налогами на выходе и репатриировать средства
В ОАЭ к вашей перепродаже не применяется никакой налог на выходе: физическое лицо не платит ни налог на прирост капитала, ни НДС при продаже жилой недвижимости. Полученный manager's cheque соответствует чистой выручке от продажи, без местных удержаний.
Вопрос смещается в сторону вашей страны налогового резидентства, где каждый режим по-своему трактует доход, полученный за рубежом. Для примера: у налогового резидента Франции доходы от недвижимости из источника в ОАЭ регулируются налоговым соглашением между Францией и ОАЭ, подписанным 19 июля 1989 года: двойное налогообложение устраняется налоговым зачётом, равным французскому налогу, но доходы учитываются при расчёте эффективной ставки (источник BOFiP). Применение зависит от вашей личной ситуации и не заменяет индивидуальную консультацию.
Что касается репатриации, вывод средств из Дубая свободен. Тем не менее сохраните документы, подтверждающие происхождение средств: изначальный title deed, MOU о продаже, выписку о переходе права в DLD и manager's cheque. Ваш банк запросит их для обоснования крупного перевода.
У моих клиентов самая частая ошибка — не в том, чтобы плохо продать: это продать слишком рано, под давлением, не погасив service charges и не подготовив NOC. Чистый пакет документов заранее экономит недели и часто несколько процентных пунктов цены.
— Ralph BERTUCCI, Руководитель группы консультантов
Наш полный разбор налогообложения недвижимости в Дубае подробно охватывает соглашение 1989 года и налоговый зачёт. Для общего взгляда на рынок наша страница, посвящённая инвестициям в Дубае, объединяет районы, проекты и сопровождение.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Дубая: полный гид для иностранцев
Об авторе
Ralph BERTUCCI
Руководитель группы консультантов
Обладая более чем 6-летним опытом работы в сфере недвижимости, в частности в качестве торговца недвижимостью, Ральф является незаменимым экспертом в Lucretia. Его наметанный глаз и внимание к деталям делают его ценным союзником для инвесторов в Дубае. Увлечённый своей профессией, он использует свой опыт на благо клиентов, предлагая стратегические советы и направляя их к лучшим возможностям на рынке, следя за максимизацией их доходности.
