Gastos del 2 %, rentabilidad bruta por zona, presupuestos de entrada, umbral de la Golden Visa y errores frecuentes: lo que conviene saber antes de comprar una vivienda sobre plano en Abu Dabi.
Contenido
- ¿Puede un extranjero comprar sobre plano en Abu Dabi?
- Caso práctico: lo que cuesta y rinde una compra sobre plano en Reem Island
- ¿Qué zona elegir: rentabilidad por alquiler o revalorización?
- Proyectos y promotores según su presupuesto
- Comprar sobre plano y Golden Visa: ¿a partir de qué importe?
- Los errores que evitar al comprar sobre plano
Comprar sobre plano en Abu Dabi significa adquirir directamente al promotor una vivienda que aún está por construir. Es también la vía principal del mercado: de los 70.400 millones de AED en ventas de viviendas del primer semestre de 2026, el 89 % del valor correspondió a inmuebles sobre plano, según el informe de mercado de la ADREC.
El principio es sencillo. Reserva a un precio fijado en la firma, paga por etapas durante la obra y recibe las llaves en la entrega; nuestra guía sobre las etapas de compra de una vivienda en Abu Dabi detalla el recorrido completo. El resultado depende sobre todo de tres decisiones: la zona, el promotor y el momento del ciclo en que entra.
¿Puede un extranjero comprar sobre plano en Abu Dabi?
Sí. Un extranjero puede comprar un inmueble sobre plano en las zonas de inversión designadas del emirato, entre ellas Reem Island, Yas y Saadiyat, según DARI, la plataforma inmobiliaria oficial de Abu Dabi.
Comprar sobre plano significa firmar con el promotor por una vivienda que todavía no existe, pagada por etapas y entregada más adelante. Las direcciones más buscadas son Reem Island, Yas Island y Al Saadiyat Island. Cada una tiene su perfil: distrito de negocios, isla de ocio, dirección cultural y de playa.
Entre los proyectos que referenciamos, la oferta reúne 69 proyectos publicados, desarrollados por 24 promotores activos, con entregas de 2013 a 2031. Son datos de nuestro catálogo, no del mercado en su conjunto.
Unas entregas repartidas en un periodo tan amplio tienen una consecuencia concreta: no todos los desarrollos del catálogo de proyectos están sobre plano. Antes de hablar de compra sobre plano, compruebe la fecha de entrega indicada en cada ficha. Para una visión de conjunto, consulte nuestra página invertir en Abu Dabi.
Caso práctico: lo que cuesta y rinde una compra sobre plano en Reem Island
Para The District, ofrecido desde 1,1 M AED, hay que prever 22.000 AED de gastos de registro: el servicio de asistencia de DARI aplica un tipo del 2 % sobre el precio total de las ventas sobre plano.
Este proyecto de Reportage Properties, en Reem Island, tiene prevista su entrega en junio de 2029.
| Concepto | Importe | Base de cálculo |
|---|---|---|
| Precio de entrada | 1.100.000 AED | Ficha The District |
| Gastos de registro (2 %) | 22.000 AED | DARI |
| Coste total | 1.122.000 AED | Precio + gastos |
| Superficie estimada | unos 735 pies² | 1.497 AED/pie², Bayut, marzo de 2026 |
| Alquiler anual bruto estimado | unos 75.000 AED | 102 AED/pie²/año, Bayut, marzo de 2026 |
El resultado es una rentabilidad bruta calculada del 6,8 % (datos de Bayut, marzo de 2026), sin gastos ni periodos de vacancia. La superficie se deduce del precio medio de la zona: sirve como orden de magnitud, no como plano del apartamento.
En cuanto a impuestos, los particulares pagan un 0 %, ni sobre los alquileres ni sobre la plusvalía, según el portal oficial del gobierno de los EAU.
Queda el calendario: ningún alquiler antes de la entrega de junio de 2029. La rentabilidad solo empieza con la entrega de llaves. Veo a menudo clientes que calculan su rentabilidad desde la firma y olvidan los años de obra, justo cuando el calendario de pagos pesa sobre su tesorería. Si necesita un alquiler inmediato, lea nuestra comparativa sobre plano o listo para entrar a vivir en Abu Dabi.
¿Qué zona elegir: rentabilidad por alquiler o revalorización?
En Abu Dabi, la rentabilidad bruta calculada va del 2,4 % al 6,8 % según la zona, con una mediana del 5,7 % en 8 zonas, según los datos de Bayut (dato más reciente: agosto de 2026); nuestra guía sobre la rentabilidad del alquiler barrio por barrio explica cómo leer estas cifras. El precio mediano es de 1.792 AED/pie² y la variación mediana alcanza el +6,1 % en 12 meses.
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Apostar por la rentabilidad
Al Maryah Island, el distrito financiero, y Reem Island comparten el primer puesto, con un 6,8 % cada una. Les siguen Al Rahah, frente al mar, y Yas Island, ambas cerca del 6 %.
Apostar por la revalorización
Al Saadiyat Island ha subido un +67,2 % en 60 meses, con una rentabilidad más modesta. Al Jurf Gardens lo hace aún mejor en valor (+74,8 % en 60 meses), pero su alquiler de 39 AED/pie²/año (marzo de 2026) limita la rentabilidad al 2,4 %. Esta elección entre ingresos y revalorización suele coincidir con la del tipo de inmueble: consulte nuestra comparativa apartamento o villa en Abu Dabi.
Gama de entrada o mercado de nicho
Ghantout muestra uno de los precios más bajos de la tabla, 1.546 AED/pie² (Bayut, marzo de 2026), con un +55,2 % en 60 meses. Al Hudayriat Island ha ganado un +15,6 % en 12 meses.
| Zona | Precio (AED/pie²) | Variación 60 meses | Rentabilidad bruta calculada | Mes Bayut |
|---|---|---|---|---|
| Al Maryah Island | 2.043 | +63 % | 6,8 % | marzo de 2026 |
| Reem Island | 1.497 | — | 6,8 % | marzo de 2026 |
| Yas Island | 1.922 | +58,9 % | 5,8 % | marzo de 2026 |
| Al Rahah | 1.691 | +40 % | 5,7 % | febrero de 2026 |
| Al Saadiyat Island | 2.714 | +67,2 % | 4,3 % | marzo de 2026 |
| Ghantout | 1.546 | +55,2 % | 3,9 % | marzo de 2026 |
| Al Jurf Gardens | 1.603 | +74,8 % | 2,4 % | marzo de 2026 |
| Al Hudayriat Island | 1.792 | — | — | agosto de 2026 |
Proyectos y promotores según su presupuesto
Entre los proyectos que referenciamos, el precio de entrada va de 500.000 AED a 2 M AED, con una mediana de 1,5 M AED (17 proyectos con precio publicable). Por encima de 2 M AED, el precio se indica «bajo petición».
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Menos de 1,2 M AED
- Al-Reeman Gate: desde 900.000 AED, entrega en marzo de 2028.
- Naseem Al Jurf, de IMKAN Properties: desde 1,1 M AED, entrega en junio de 2028.
De 1,3 a 1,6 M AED
- Bloom Living Granada 2 (Bloom Properties): 1,3 M AED. La fecha de entrega aún no figura en nuestro catálogo: la confirmamos con el promotor antes de cualquier reserva.
- Radiant Bridges (Radiant): 1,4 M AED, en Reem Island.
- Sobha City (Sobha Realty): 1,5 M AED.
- Bloom Living Alhambra: 1,6 M AED.
Cuatro promotores dominan nuestro catálogo: Aldar Properties con 17 proyectos, Reportage Properties con 8 y, después, Burtville Developments e IMKAN con 5 cada uno.
Comprar sobre plano y Golden Visa: ¿a partir de qué importe?
La Golden Visa inmobiliaria, con una duración de 10 años, exige una inversión inmobiliaria mínima de 2.000.000 AED, según el portal u.ae dedicado a la Golden Visa.
Los proyectos cercanos al umbral
Varios proyectos de nuestro catálogo se sitúan justo en el umbral. Al Ghadeer Parks, de Aldar en Al Layyan, parte de 2 M AED con entrega en junio de 2031. Pearl Beach View (Advanced Properties), en Al Rahah, también parte de 2 M AED.
Al Ghadeer Gardens y Bab Al Qasr Garden 65 parten de 1,9 M AED. A ese precio, solo una unidad más grande permite alcanzar el umbral; nuestra guía sobre la Golden Visa por inversión inmobiliaria detalla el presupuesto real y los errores que evitar.
La gama alta, precio bajo petición
Fahid Island registra 3.844 AED/pie² según los datos de Bayut (marzo de 2026), con The Beach House Fahid y Fahid Beach Residences. En Saadiyat, The Row Saadiyat y Mandarin Oriental Residences están en la misma categoría.
Los errores que evitar al comprar sobre plano
El error más habitual es confundir rentabilidad bruta con rentabilidad garantizada. Todos los porcentajes de esta guía se calculan sin gastos ni vacancia: la rentabilidad neta será menor.
- Los precios pueden variar mucho. Al Bahyah muestra un +44,4 % en 12 meses pero un −8,6 % en 36 meses, a 858 AED/pie² (abril de 2026, según Bayut).
- Entrar tarde en un ciclo. Fahid Island ha subido un +186,4 % en 36 meses, pero solo un +1,8 % en 12 meses (marzo de 2026, según Bayut).
- Proyectos entregados o a punto de entregarse presentados como sobre plano. Oceanscape y Marina Bay se entregaron en 2013, Louvre Abu Dhabi Residences en febrero de 2025, y Kayan tiene prevista su entrega en noviembre de 2026.
- La zona. Para un proyecto en Al Shamkhah, Zayed City, Masdar City o Khalifa City, compruebe en DARI que se encuentra en una zona de inversión designada. No lo dé por hecho.
- La cuenta de garantía y la licencia. La ley n.º 3 de 2015 impone una cuenta de garantía (escrow) propia de cada proyecto, y las cantidades ingresadas en ella no pueden embargarse. El promotor también debe contar con una licencia Madhmoun, según la ADREC.
- Los retrasos en los pagos. Un plazo impagado expone a la resolución del contrato mediante el procedimiento simplificado descrito en el recuadro «Qué ha cambiado». Trate su calendario de pagos como una deuda.
Lo primero que reviso nunca es el precio. Miro antes al promotor: sus obras ya entregadas, su cuenta de garantía y la fecha de entrega real comparada con la del folleto.
— Ralph BERTUCCI, Consultor Jefe
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Guía para invertir en inmobiliario en Abu Dabi: comprar, alquilar y revender con tranquilidad
Sobre el autor
Ralph BERTUCCI
Consultor Jefe
Con más de 6 años de experiencia en el sector inmobiliario, especialmente como comerciante de bienes inmuebles, Ralph es un experto imprescindible en Lucretia. Su mirada experta y su sentido del detalle hacen de él un aliado valioso para los inversores en Dubái. Apasionado por su profesión, pone su experiencia al servicio de sus clientes, ofreciendo asesoramiento estratégico y guiándolos hacia las mejores oportunidades del mercado, velando siempre por maximizar su rentabilidad.
