Сборы 2 %, валовая доходность по районам, входные бюджеты, порог Golden Visa и типичные ошибки: что нужно знать до покупки жилья на этапе строительства в Абу-Даби.
Купить недвижимость на этапе строительства в Абу-Даби (off-plan) — значит приобрести у застройщика жильё, которое ещё только строится. Это и основной сегмент рынка: из 70,4 млрд AED продаж жилья в первом полугодии 2026 года 89 % стоимости пришлось на объекты off-plan, согласно рыночному отчёту ADREC.
Схема простая. Вы бронируете объект по цене, зафиксированной при подписании, платите поэтапно в ходе строительства и получаете ключи после сдачи (все шаги подробно описаны в нашем гиде этапы покупки недвижимости в Абу-Даби). Результат зависит прежде всего от трёх решений: района, застройщика и момента входа в цикл.
Может ли иностранец купить недвижимость на этапе строительства в Абу-Даби?
Да. Иностранец может купить объект off-plan в специально отведённых инвестиционных зонах эмирата, включая Reem Island, Yas и Saadiyat, сообщает DARI — официальная земельная платформа Абу-Даби.
Покупка off-plan означает договор с застройщиком на жильё, которого ещё нет: оплата поэтапная, сдача позже. Самые востребованные адреса — Reem Island, Yas Island и Al Saadiyat Island. У каждого свой профиль: деловой район, остров развлечений, культурный и пляжный адрес.
Среди проектов, которые мы отбираем, опубликовано 69 проектов от 24 действующих застройщиков, со сроками сдачи с 2013 по 2031 год. Это данные нашего каталога, а не всего рынка.
Такой разброс сроков сдачи имеет практическое следствие: не все комплексы в нашем каталоге проектов продаются на этапе строительства. Прежде чем говорить об off-plan, проверьте дату сдачи в карточке каждого объекта. Общую картину даёт наша страница инвестиции в Абу-Даби.
Пример с цифрами: сколько стоит и сколько приносит покупка off-plan на Reem Island
Для The District с ценой от 1,1 млн AED регистрационный сбор составит 22 000 AED: служба поддержки DARI применяет ставку 2 % к полной цене сделки off-plan.
Сдача этого проекта Reportage Properties на Reem Island запланирована на июнь 2029 года.
| Статья | Сумма | Основа расчёта |
|---|---|---|
| Входная цена | 1 100 000 AED | Карточка The District |
| Регистрационный сбор (2 %) | 22 000 AED | DARI |
| Итоговая стоимость | 1 122 000 AED | Цена + сбор |
| Расчётная площадь | около 735 кв. футов | 1 497 AED/кв. фут, Bayut, март 2026 |
| Расчётная годовая валовая аренда | около 75 000 AED | 102 AED/кв. фут/год, Bayut, март 2026 |
Получается расчётная валовая доходность 6,8 % (данные Bayut, март 2026) без учёта расходов и простоя. Площадь выведена из средней цены по району: это ориентир, а не планировка квартиры.
Что касается налогов, физические лица платят 0 % — ни на аренду, ни на прирост капитала, согласно официальному порталу правительства ОАЭ.
Остаётся вопрос сроков: до сдачи в июне 2029 года арендного дохода нет. Доходность начинается только с передачи ключей. Я часто вижу, как клиенты считают доходность с момента подписания и забывают о годах строительства, хотя именно тогда график платежей сильнее всего давит на их ликвидность. Если вам нужен арендный доход сразу, прочитайте наше сравнение off-plan или готовое жильё в Абу-Даби.
Какой район выбрать: арендная доходность или рост стоимости?
В Абу-Даби расчётная валовая доходность аренды по районам Абу-Даби составляет от 2,4 % до 6,8 %, медиана — 5,7 % по 8 районам, по данным Bayut (последняя точка — август 2026). Медианная цена — 1 792 AED/кв. фут, медианный рост — +6,1 % за 12 месяцев.
Ставка на доходность
Al Maryah Island, финансовый район, и Reem Island делят первое место — по 6,8 %. Следом идут приморский Al Rahah и Yas Island, оба около 6 %.
Ставка на рост стоимости
Al Saadiyat Island прибавил +67,2 % за 60 месяцев при более скромной доходности. Al Jurf Gardens показывает ещё больший рост цены (+74,8 % за 60 месяцев), но аренда 39 AED/кв. фут/год (март 2026) ограничивает доходность 2,4 %. Выбор между доходом и ростом стоимости часто совпадает с выбором типа объекта: см. наше сравнение квартира или вилла в Абу-Даби.
Доступный вход или нишевый рынок
Ghantout — одна из самых низких цен в таблице, 1 546 AED/кв. фут (Bayut, март 2026), при росте +55,2 % за 60 месяцев. Al Hudayriat Island прибавил +15,6 % за 12 месяцев.
| Район | Цена (AED/кв. фут) | Изменение за 60 месяцев | Расчётная валовая доходность | Месяц Bayut |
|---|---|---|---|---|
| Al Maryah Island | 2 043 | +63 % | 6,8 % | март 2026 |
| Reem Island | 1 497 | — | 6,8 % | март 2026 |
| Yas Island | 1 922 | +58,9 % | 5,8 % | март 2026 |
| Al Rahah | 1 691 | +40 % | 5,7 % | февраль 2026 |
| Al Saadiyat Island | 2 714 | +67,2 % | 4,3 % | март 2026 |
| Ghantout | 1 546 | +55,2 % | 3,9 % | март 2026 |
| Al Jurf Gardens | 1 603 | +74,8 % | 2,4 % | март 2026 |
| Al Hudayriat Island | 1 792 | — | — | август 2026 |
Проекты и застройщики под ваш бюджет
Среди проектов, которые мы отбираем, входной бюджет составляет от 500 000 AED до 2 млн AED, медиана — 1,5 млн AED (17 проектов с публикуемой ценой). Выше 2 млн AED цена указывается «по запросу».
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
До 1,2 млн AED
- Al-Reeman Gate: от 900 000 AED, сдача в марте 2028 года.
- Naseem Al Jurf от IMKAN Properties: от 1,1 млн AED, сдача в июне 2028 года.
От 1,3 до 1,6 млн AED
- Bloom Living Granada 2 (Bloom Properties): 1,3 млн AED. Дата сдачи в нашем каталоге пока не указана — мы уточняем её у застройщика до любого бронирования.
- Radiant Bridges (Radiant): 1,4 млн AED, Reem Island.
- Sobha City (Sobha Realty): 1,5 млн AED.
- Bloom Living Alhambra: 1,6 млн AED.
В нашем каталоге лидируют четыре застройщика: Aldar Properties с 17 проектами, Reportage Properties с 8, затем Burtville Developments и IMKAN — по 5.
Off-plan и Golden Visa: с какой суммы?
«Золотая виза» за недвижимость сроком на 10 лет требует инвестиций в недвижимость не менее 2 000 000 AED, согласно разделу портала u.ae о Golden Visa.
Проекты у порога
Несколько проектов нашего каталога находятся ровно на уровне порога. Al Ghadeer Parks от Aldar в Al Layyan стартует с 2 млн AED, сдача в июне 2031 года. Pearl Beach View (Advanced Properties) в Al Rahah также начинается от 2 млн AED.
Al Ghadeer Gardens и Bab Al Qasr Garden 65 стартуют с 1,9 млн AED. При такой цене достичь порога позволит только лот побольше. Реальный бюджет и типичные ошибки при подаче заявки мы разбираем в гиде золотая виза за недвижимость в Абу-Даби.
Премиум-сегмент: цена по запросу
Fahid Island — 3 844 AED/кв. фут по данным Bayut (март 2026), с проектами The Beach House Fahid и Fahid Beach Residences. На Saadiyat в той же категории — The Row Saadiyat и Mandarin Oriental Residences.
Подводные камни при покупке на этапе строительства
Самая частая ошибка — принять валовую доходность за гарантированную. Все ставки в этом гиде рассчитаны без учёта расходов и простоя: чистая доходность будет ниже.
Бесплатный гид — в WhatsApp
Получите наш инвестиционный гид
Налоги, визы, финансирование, этапы покупки: 14 страниц в вашем WhatsApp за несколько минут.
- Цены могут сильно колебаться. Al Bahyah показывает +44,4 % за 12 месяцев, но −8,6 % за 36 месяцев, при цене 858 AED/кв. фут (апрель 2026, по данным Bayut).
- Поздний вход в цикл. Fahid Island прибавил +186,4 % за 36 месяцев, но лишь +1,8 % за 12 месяцев (март 2026, по данным Bayut).
- Сданные или почти сданные проекты под видом off-plan. Oceanscape и Marina Bay сданы в 2013 году, Louvre Abu Dhabi Residences — в феврале 2025 года, а Kayan должен быть сдан в ноябре 2026 года.
- Зона. Если проект находится в Al Shamkhah, Zayed City, Masdar City или Khalifa City, проверьте на DARI, что он действительно расположен в инвестиционной зоне. Не принимайте это на веру.
- Эскроу и лицензия. Закон № 3 от 2015 года требует отдельного эскроу-счёта для каждого проекта, и внесённые на него средства не могут быть арестованы. Застройщик также должен иметь лицензию Madhmoun, согласно ADREC.
- Просрочка платежей. Неоплаченный взнос грозит расторжением договора по упрощённой процедуре, описанной в блоке «Что изменилось». Относитесь к графику платежей как к долгу.
Первое, что я проверяю, — никогда не цена. Сначала я смотрю на застройщика: его уже сданные объекты, эскроу-счёт и реальную дату сдачи в сравнении с указанной в буклете.
— Ralph BERTUCCI, Руководитель группы консультантов
В этом гиде
Статьи этого гида
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Абу-Даби: как спокойно купить, сдать в аренду и перепродать
Об авторе
Ralph BERTUCCI
Руководитель группы консультантов
Обладая более чем 6-летним опытом работы в сфере недвижимости, в частности в качестве торговца недвижимостью, Ральф является незаменимым экспертом в Lucretia. Его наметанный глаз и внимание к деталям делают его ценным союзником для инвесторов в Дубае. Увлечённый своей профессией, он использует свой опыт на благо клиентов, предлагая стратегические советы и направляя их к лучшим возможностям на рынке, следя за максимизацией их доходности.
