L'échéancier promoteur permet de payer un bien sur plan en plusieurs versements jusqu'à la remise des clés. Ce guide explique son fonctionnement, l'applique à un projet réel de Reem Island et liste les pièges à éviter avant de signer.
Sommaire
- Qu'est-ce qu'un plan de paiement échelonné à Abu Dhabi, et un étranger peut-il en profiter ?
- Comment se déroule un échéancier, de la réservation à la remise des clés ?
- Cas chiffré : payer Radiant Bridges à Reem Island en plusieurs fois jusqu'en mai 2029
- Quel projet choisir selon la durée d'étalement souhaitée ?
- Ce que vaut le bien pendant que vous payez : l'évolution des prix au fil du chantier
- Les pièges du paiement échelonné à Abu Dhabi
Un plan de paiement échelonné à Abu Dhabi permet de régler un bien sur plan en plusieurs versements au promoteur, jusqu'à la remise des clés : la loi n° 3 de 2015 sur le secteur immobilier (ADREC) prévoit que l'acheteur paie selon l'avancement réel des travaux, sauf accord contraire avec le promoteur. Vous n'avancez donc pas tout le prix d'un coup : vos versements suivent le rythme du chantier.
Ce mode de paiement complète, ou remplace, le crédit bancaire. Il convient aux investisseurs qui veulent lisser leur effort sur plusieurs années tout en sécurisant dès aujourd'hui un prix d'achat. Lucretia vous accompagne sur le marché d'Abu Dhabi et négocie auprès des promoteurs les échéanciers les plus favorables à votre trésorerie.
Qu'est-ce qu'un plan de paiement échelonné à Abu Dhabi, et un étranger peut-il en profiter ?
Un plan de paiement échelonné est un paiement fractionné, versé directement au promoteur pendant la construction d'un bien sur plan et jusqu'à la remise des clés. Les étrangers y ont accès dans les zones d'investissement désignées, comme Reem Island, Yas Island ou Al Saadiyat Island, selon DARI.
Ce n'est pas un crédit : aucune banque n'intervient, aucun dossier de solvabilité n'est instruit, et c'est le contrat de vente qui fixe le calendrier. La comparaison entre échéancier promoteur et prêt bancaire fait l'objet de notre guide sur le financement immobilier à Abu Dhabi.
L'échéancier suit le chantier. Parmi les projets que nous référençons, les livraisons s'étalent de 2013 à 2031. Un immeuble déjà livré comme Oceanscape, achevé en mai 2013, ne se paie donc plus par tranches au promoteur : seuls les programmes en construction ouvrent ce mode de paiement.
Le choix reste large, avec 69 projets publiés et 24 promoteurs actifs dans notre catalogue. Les règles propres à l'achat dans le neuf sont détaillées dans notre guide pour acheter off-plan à Abu Dhabi.
Comment se déroule un échéancier, de la réservation à la remise des clés ?
Un échéancier se déroule en trois temps : un versement à la réservation, des appels de fonds pendant le chantier, puis le solde à la livraison. La part de chaque tranche est fixée par le contrat de chaque promoteur.
- Réservation : un premier versement bloque le lot et ouvre la signature du contrat de vente.
- Construction : les appels de fonds tombent à chaque jalon de paiement, calé sur l'avancement des travaux.
- Livraison : le solde est exigé à la remise des clés.
Aucune répartition type ne vaut d'un projet à l'autre. Je demande systématiquement à mes clients d'obtenir le calendrier par écrit, tranche par tranche, avant toute réservation : c'est le seul document qui engage le promoteur.
Une durée fixée par la date de livraison
Plus la livraison est lointaine, plus les versements s'espacent. Rivage, signé Deyaar Development à Reem Island et livrable en décembre 2027, offre environ 14 mois d'étalement depuis octobre 2026. Sur la même île, Bab Al Qasr Beach Resort 77, de Burtville Developments, en offre environ 62, jusqu'en décembre 2031.
Les pièces à conserver
Gardez le contrat de vente (SPA), chaque reçu et le calendrier contractuel. D'après le parcours promoteur de l'ADREC, chaque vente sur plan est enregistrée par un SPA que l'acheteur consulte sur le portail ADREC : comparez l'échéancier enregistré à celui qu'on vous a présenté. Les autres étapes relèvent du processus d'achat à Abu Dhabi.
Cas chiffré : payer Radiant Bridges à Reem Island en plusieurs fois jusqu'en mai 2029
Sur Radiant Bridges, programme du promoteur Radiant à Reem Island proposé à partir de 1,4 M AED et livrable en mai 2029, un acheteur qui réserve en octobre 2026 étale ses versements sur environ 31 mois.
Premier poste hors échéancier : les frais de transfert. À 2 % du prix selon DARI, ils représentent 28 000 AED sur 1,4 M AED et sortent de votre trésorerie en plus des tranches versées au promoteur. Leur calcul détaillé figure dans notre guide des frais d'achat immobilier à Abu Dhabi.
En surface, ce ticket correspond à environ 935 pi² au prix moyen de Reem Island, soit 1 497 AED/pi² selon les données Bayut (mars 2026).
Une fois livré, le bien commence à produire. Avec un loyer de 102 AED/pi²/an selon les données Bayut (mars 2026), ces 935 pi² génèrent environ 95 400 AED de loyer annuel brut. Cela correspond au rendement brut calculé de 6,8 % du quartier, hors charges et vacance.
Ce loyer n'est pas imposé pour un particulier : l'impôt sur le revenu est de 0 %, revenus locatifs et plus-value compris, selon le portail officiel du gouvernement des EAU.
Quel projet choisir selon la durée d'étalement souhaitée ?
La durée d'étalement dépend de la date de livraison. Parmi les projets que nous référençons, elle va d'environ 14 mois pour Rivage, livrable en décembre 2027, à environ 62 mois pour Bab Al Qasr Beach Resort 77, livrable en décembre 2031, en comptant depuis octobre 2026. Le tableau ci-dessous en présente une sélection.
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| Projet | Promoteur | Quartier | Prix d'entrée | Livraison | Étalement depuis octobre 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Al-Reeman Gate | Third Quarter Real Estate Development | Al Shamkhah | 900 000 AED | mars 2028 | environ 17 mois |
| Naseem Al Jurf | IMKAN Properties | Al Jurf Gardens | 1,1 M AED | juin 2028 | environ 20 mois |
| The District | Reportage Properties | Reem Island | 1,1 M AED | juin 2029 | environ 32 mois |
| Sobha City | Sobha Realty | Al Bahyah | 1,5 M AED | décembre 2029 | environ 38 mois |
| Bloom Living Alhambra | Bloom Properties | Zayed City | 1,6 M AED | septembre 2030 | environ 47 mois |
| Al Ghadeer Parks | Aldar Properties | Al Layyan | 2 M AED | juin 2031 | environ 56 mois |
Un échéancier court concentre l'effort, mais la livraison arrive vite et les loyers aussi. Un échéancier long lisse les versements et laisse le temps de préparer le solde.
Côté ticket, les prix d'entrée de notre catalogue vont de 500 000 AED à 2 M AED, avec une médiane de 1,5 M AED calculée sur 17 projets avec prix affichable.
Ce que vaut le bien pendant que vous payez : l'évolution des prix au fil du chantier
Le prix du contrat reste figé, mais la valeur de marché évolue pendant l'étalement : l'évolution médiane sur 12 mois atteint +6,1 % sur 10 quartiers d'Abu Dhabi, selon les données Bayut (séries jusqu'à août 2026).
Les grandes zones suivent cette tendance : Reem Island +6,1 %, Yas Island +6,3 % et Al Jurf Gardens +5,4 % sur 12 mois, selon les données Bayut (mars 2026). L'activité suit aussi : l'Abu Dhabi Real Estate Centre annonce 66 milliards AED de transactions au premier trimestre 2026. C'est une hausse de 160,7 % et son meilleur trimestre jamais enregistré.
Al Bahyah fait figure de contre-exemple : +44,4 % sur 12 mois, mais −8,6 % sur 36 mois selon les données Bayut (avril 2026). Une hausse passée ne garantit pas la valeur à la livraison.
La conséquence est mécanique. Plus l'échéancier est long, plus vous restez exposé au cycle du marché, à la hausse comme à la baisse, avant de pouvoir louer ou revendre. Pour lire ces mouvements quartier par quartier, appuyez-vous sur notre analyse des tendances du marché immobilier d'Abu Dhabi.
Les pièges du paiement échelonné à Abu Dhabi
Le piège le plus courant consiste à confondre « sans intérêt » et « sans coût ». Les frais de transfert vus plus haut s'ajoutent aux tranches, et les 6,8 % de Reem Island sont un rendement brut : charges et vacance viennent ensuite en déduction, comme l'explique notre guide rendement brut ou net à Abu Dhabi.
Un projet en tête ?
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S'engager plusieurs années avec un promoteur
Avant de signer un calendrier de trois ou quatre ans, regardez l'historique du promoteur, ses projets publiés et ses dates de livraison. Aldar Properties compte 17 projets publiés dans notre catalogue et Reportage Properties en compte 8 : leurs fiches montrent comment leurs livraisons s'échelonnent.
Golden Visa : ne rien supposer
Le seuil est de 2 000 000 AED d'investissement immobilier, selon le portail des EAU consacré au Golden Visa. Faites confirmer par les autorités la manière dont un bien encore en cours de paiement est pris en compte. Les points de vigilance sont réunis dans notre guide du Golden Visa immobilier à Abu Dhabi.
Le solde à la livraison
Le dernier versement se prépare dès la réservation, car le bien ne rapporte encore rien à ce stade. Un acheteur qui a payé 50 % du prix peut faire enregistrer un prêt sur son lot avant la livraison.
Selon The National, la banque verse alors les échéances restantes sur le compte séquestre. Le financement reste plafonné à 50 % du prix (LTV) et le service est réservé aux projets, promoteurs et banques éligibles.
L'erreur que je vois le plus souvent sur le terrain, c'est un budget construit sur les tranches du chantier qui oublie le solde : mes clients qui dorment tranquilles sont ceux qui ont réglé la question du dernier versement avant même de réserver.
— Mourad LACHAB, Consultant Immobilier
Cet article fait partie de notre guide
Guide de l'investissement immobilier à Abu Dhabi : acheter, louer et revendre sereinement
À propos de l'auteur
Mourad LACHAB
Consultant Immobilier
Originaire de Strasbourg et après dix années à Paris, Mourad s'installe à Dubaï. Ancien militaire de l'Armée de Terre pendant cinq ans, il a développé discipline, rigueur et sens des responsabilités — des qualités qu'il met aujourd'hui au service de ses clients. Il débute à Dubai dans une agence anglophone spécialisée dans le marché secondaire, puis rejoint Lucretia afin d'accompagner la clientèle francophone avec une vision à 360° du marché : off-plan, reventes, location, fiscalité etc. Professionnel engagé et passionné, Mourad se distingue par son sérieux, sa transparence et sa détermination. Il pratique également la boxe, un sport qui reflète parfaitement son état d'esprit.
