График платежей застройщика позволяет оплачивать строящийся объект несколькими взносами вплоть до передачи ключей. В этом гиде мы объясняем, как устроена рассрочка, разбираем её на реальном проекте на Reem Island и перечисляем ловушки, которые стоит проверить до подписания.
Рассрочка от застройщика в Абу-Даби позволяет оплачивать строящийся объект несколькими взносами напрямую девелоперу вплоть до передачи ключей: закон № 3 от 2015 года о секторе недвижимости (ADREC) предусматривает, что покупатель платит по фактическому ходу строительства, если с застройщиком не согласовано иное. Вам не нужно вносить всю сумму сразу: платежи идут в темпе стройки.
Такая схема дополняет банковский кредит или заменяет его. Она подходит инвесторам, которые хотят распределить нагрузку на несколько лет и при этом зафиксировать цену покупки уже сегодня. Lucretia сопровождает вас на рынке Абу-Даби и договаривается с застройщиками о графиках, наиболее удобных для вашего бюджета.
Что такое рассрочка от застройщика в Абу-Даби и доступна ли она иностранцам?
Рассрочка — это оплата частями, которая вносится напрямую застройщику в период строительства объекта и до передачи ключей. Иностранцам она доступна в специально отведённых инвестиционных зонах, таких как Reem Island, Yas Island или Al Saadiyat Island, по данным DARI.
Это не кредит: банк не участвует, платёжеспособность не проверяется, а график определяется договором купли-продажи. Сравнение рассрочки от застройщика и банковского займа — в нашем гиде по финансированию недвижимости в Абу-Даби.
График следует за стройкой. Среди проектов в нашем каталоге сроки сдачи растянуты с 2013 по 2031 год. Уже сданный дом, например Oceanscape, завершённый в мае 2013 года, застройщику частями уже не оплачивается: такая схема доступна только в строящихся комплексах.
Выбор остаётся широким: в нашем каталоге 69 опубликованных проектов и 24 действующих застройщика. Правила покупки в новостройках подробно описаны в гиде о том, как купить off-plan в Абу-Даби.
Как работает график платежей — от бронирования до передачи ключей?
График состоит из трёх этапов: взнос при бронировании, платежи в ходе строительства и остаток при сдаче. Доля каждого транша определяется договором конкретного застройщика.
- Бронирование: первый взнос закрепляет лот за вами и открывает подписание договора купли-продажи.
- Строительство: платежи наступают на каждом платёжном этапе, привязанном к ходу работ.
- Сдача: остаток оплачивается при передаче ключей.
Типового распределения, общего для всех проектов, нет. Я всегда прошу клиентов получить график в письменном виде, по каждому траншу, до бронирования: только этот документ обязывает застройщика.
Срок определяется датой сдачи
Чем дальше сдача, тем реже платежи. Rivage от Deyaar Development на Reem Island со сдачей в декабре 2027 года даёт около 14 месяцев рассрочки с октября 2026 года. На том же острове Bab Al Qasr Beach Resort 77 от Burtville Developments — около 62 месяцев, до декабря 2031 года.
Какие документы хранить
Сохраняйте договор купли-продажи (SPA), каждую квитанцию и договорной график. Согласно описанию процедур для застройщиков ADREC, каждая продажа off-plan регистрируется через SPA, который покупатель может проверить на портале ADREC: сверьте зарегистрированный график с тем, что вам показывали. Остальные шаги описаны в гиде о процессе покупки в Абу-Даби.
Расчёт: оплата Radiant Bridges на Reem Island в рассрочку до мая 2029 года
В Radiant Bridges — комплексе застройщика Radiant на Reem Island с ценой от 1,4 млн AED и сдачей в мае 2029 года — покупатель, забронировавший лот в октябре 2026 года, распределяет платежи примерно на 31 месяц.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
Первая статья вне графика — сбор за регистрацию перехода права. При ставке 2 % от цены по данным DARI это 28 000 AED на 1,4 млн AED, и они оплачиваются сверх траншей застройщику. Подробный расчёт — в нашем гиде о расходах на покупку недвижимости в Абу-Даби.
По площади этот бюджет соответствует примерно 935 кв. футам по средней цене Reem Island — 1 497 AED за кв. фут по данным Bayut (март 2026 года).
После сдачи объект начинает приносить доход. При ставке аренды 102 AED за кв. фут в год по данным Bayut (март 2026 года) эти 935 кв. футов дают около 95 400 AED валовой арендной выручки в год. Это соответствует расчётной валовой доходности района 6,8 % без учёта расходов и простоя.
Для физического лица эта аренда не облагается налогом: подоходный налог составляет 0 %, включая арендный доход и прирост капитала, согласно официальному порталу правительства ОАЭ.
Какой проект выбрать под желаемый срок рассрочки?
Срок рассрочки зависит от даты сдачи. Среди проектов нашего каталога он составляет от примерно 14 месяцев у Rivage со сдачей в декабре 2027 года до примерно 62 месяцев у Bab Al Qasr Beach Resort 77 со сдачей в декабре 2031 года, если считать с октября 2026 года. Ниже — подборка.
| Проект | Застройщик | Район | Цена от | Сдача | Рассрочка с октября 2026 года |
|---|---|---|---|---|---|
| Al-Reeman Gate | Third Quarter Real Estate Development | Al Shamkhah | 900 000 AED | март 2028 | около 17 месяцев |
| Naseem Al Jurf | IMKAN Properties | Al Jurf Gardens | 1,1 млн AED | июнь 2028 | около 20 месяцев |
| The District | Reportage Properties | Reem Island | 1,1 млн AED | июнь 2029 | около 32 месяцев |
| Sobha City | Sobha Realty | Al Bahyah | 1,5 млн AED | декабрь 2029 | около 38 месяцев |
| Bloom Living Alhambra | Bloom Properties | Zayed City | 1,6 млн AED | сентябрь 2030 | около 47 месяцев |
| Al Ghadeer Parks | Aldar Properties | Al Layyan | 2 млн AED | июнь 2031 | около 56 месяцев |
Короткий график концентрирует нагрузку, зато сдача — а с ней и аренда — наступает быстро. Длинный график сглаживает платежи и даёт время подготовить остаток.
По бюджету: стартовые цены в нашем каталоге — от 500 000 до 2 млн AED, медиана — 1,5 млн AED по 17 проектам с публикуемой ценой.
Сколько стоит объект, пока вы платите: динамика цен в ходе стройки
Цена по договору зафиксирована, но рыночная стоимость за время рассрочки меняется: медианный рост за 12 месяцев составляет +6,1 % по 10 районам Абу-Даби, по данным Bayut (ряды до августа 2026 года).
Крупные районы следуют этой тенденции: Reem Island +6,1 %, Yas Island +6,3 % и Al Jurf Gardens +5,4 % за 12 месяцев по данным Bayut (март 2026 года). Растёт и активность: Abu Dhabi Real Estate Centre сообщает о сделках на 66 млрд AED в первом квартале 2026 года. Это рост на 160,7 % и лучший квартал за всю историю наблюдений.
Al Bahyah — обратный пример: +44,4 % за 12 месяцев, но −8,6 % за 36 месяцев по данным Bayut (апрель 2026 года). Прошлый рост не гарантирует стоимость на момент сдачи.
Вывод очевиден. Чем длиннее график, тем дольше вы подвержены рыночному циклу — и вверх, и вниз — прежде чем сможете сдать объект или продать его. Чтобы разобраться в этих движениях по районам, опирайтесь на наш анализ тенденций рынка недвижимости Абу-Даби.
Подводные камни рассрочки от застройщика в Абу-Даби
Самая частая ошибка — путать «без процентов» и «без затрат». Сбор за переход права, о котором шла речь выше, добавляется к траншам, а 6,8 % на Reem Island — валовая доходность: из неё ещё вычитаются расходы и простой, как объясняет наш гид валовая и чистая доходность в Абу-Даби.
Бесплатный гид — в WhatsApp
Получите наш инвестиционный гид
Налоги, визы, финансирование, этапы покупки: 14 страниц в вашем WhatsApp за несколько минут.
Обязательства перед застройщиком на несколько лет
Прежде чем подписывать график на три-четыре года, изучите историю застройщика, его опубликованные проекты и сроки сдачи. У Aldar Properties в нашем каталоге 17 опубликованных проектов, у Reportage Properties — 8: по их карточкам видно, как распределены сдачи.
Golden Visa: ничего не принимайте на веру
Порог — 2 000 000 AED вложений в недвижимость, согласно порталу ОАЭ, посвящённому Golden Visa. Уточните у властей, как учитывается объект, который ещё не полностью оплачен. Ключевые моменты собраны в нашем гиде о Golden Visa через недвижимость в Абу-Даби.
Остаток при сдаче
К последнему платежу нужно готовиться с момента бронирования: на этом этапе объект ещё не приносит дохода. Покупатель, оплативший 50 % цены, может зарегистрировать кредит под свой лот ещё до сдачи.
По данным The National, в этом случае банк перечисляет оставшиеся платежи на эскроу-счёт. Финансирование ограничено 50 % цены (LTV), а услуга доступна только для соответствующих требованиям проектов, застройщиков и банков.
Ошибка, которую я чаще всего вижу на практике, — бюджет, построенный на траншах в ходе стройки, но забывший об остатке. Спокойно спят те мои клиенты, кто решил вопрос последнего платежа ещё до бронирования.
— Mourad LACHAB, Консультант по недвижимости
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Абу-Даби: как спокойно купить, сдать в аренду и перепродать
Об авторе
Mourad LACHAB
Консультант по недвижимости
Мурад родом из Страсбурга и после десяти лет, проведённых в Париже, переехал в Дубай. Бывший военнослужащий сухопутных войск Франции, прослуживший пять лет, он развил в себе дисциплину, требовательность к себе и чувство ответственности — качества, которые сегодня он применяет на благо своих клиентов. Он начал свой путь в Дубае в англоязычном агентстве, специализирующемся на вторичном рынке, а затем присоединился к Lucretia, чтобы сопровождать франкоязычных клиентов, обладая всесторонним видением рынка: off-plan, перепродажи, аренда, налогообложение и т.д. Увлечённый и преданный своему делу профессионал, Мурад отличается серьёзностью, прозрачностью и решительностью. Он также занимается боксом — спортом, который прекрасно отражает его характер.
