Рекордные объёмы сделок, более спокойный рост цен и очень разные районы: разбираем тренды рынка Абу-Даби в цифрах, район за районом.
Рынок недвижимости Абу-Даби сейчас живёт в двух темпах: по данным ADREC (Abu Dhabi Real Estate Centre), стоимость сделок в первом полугодии 2026 года вышла на рекордный уровень, а цены растут куда спокойнее. Разрыв между районами при этом остаётся огромным.
Мы отслеживаем эти ряды по каждому району, чтобы замечать зоны, которые ускоряются, пока они ещё не подорожали, и те, что выходят в фазу зрелости. Здесь вы найдёте цифры, разбор конкретного примера и ограничения, которые важно учитывать при чтении данных; общий обзор наших предложений — на странице рынка Абу-Даби.
Рынок недвижимости Абу-Даби: что говорят цифры о ценах и аренде
По данным Bayut (месячные ряды, последняя точка — август 2026), медианный рост цен по 10 районам составил +6,1% за 12 месяцев: уверенно, но без перегрева.
Медианная цена по 10 районам с рядом продаж — 1 792 AED за кв. фут, по тем же данным Bayut. Именно с этим ориентиром стоит сверяться, прежде чем называть цену «дорогой» или «доступной».
Что касается аренды, медианная расчётная валовая доходность по 8 районам, где публикуются и продажи, и аренда, — 5,7%. Разброс — от 2,4% в Al Jurf Gardens до 6,8% на Al Maryah Island. Это отношение годовой аренды к цене за кв. фут, валовое, без учёта расходов и простоя.
Настоящая отличительная черта рынка — ценовой разрыв: от 858 AED за кв. фут в Al Bahyah (апрель 2026) до 3 844 AED на Fahid Island (март 2026), по данным Bayut. Здесь сосуществуют два рынка: один — про доход, другой — про престижный адрес.
Где рынок ускоряется, а где замедляется?
Рынок замедляется там, где вырос сильнее всего, и ускоряется там, где отставал: Fahid Island прибавил лишь +1,8% за 12 месяцев после +186,4% за 36 месяцев (Bayut, март 2026).
Районы в фазе зрелости
Saadiyat показывает +39,8% за 36 месяцев, но лишь +4,1% за 12 месяцев, Al Maryah Island — +3,7% за 12 месяцев (Bayut, март 2026). Рост продолжается, но медленнее медианы.
Догоняющие районы
Al Bahyah подскочил на +44,4% за 12 месяцев после −8,6% за 36 месяцев (Bayut, апрель 2026). Al Hudayriat Island прибавил +15,6% за 12 месяцев против +3,5% за 36 месяцев (Bayut, август 2026).
Устоявшиеся районы с ровным ростом
Yas Island (+6,3%, март 2026), Al Rahah (+6,2%, февраль 2026) и Reem Island (+6,1%, март 2026) движутся на уровне медианы, по данным Bayut.
Метод сводится к одному сравнению: темп за 12 месяцев против накопленного роста за 36. Я часто вижу, как клиенты ориентируются только на трёхлетнюю цифру, хотя именно свежая динамика показывает, идёт ли ещё поезд. Какие из этих районов доступны иностранцам в полную собственность, рассказываем в гиде Куда инвестировать в Абу-Даби, посвящённом зонам, открытым для иностранцев.
Пример в цифрах: что тренд меняет для 1 000 кв. футов в Al Rahah и Al Jurf Gardens
При площади 1 000 кв. футов Al Rahah даёт валовую аренду 97 000 AED в год против 39 000 AED в Al Jurf Gardens — при близких ценах покупки 1 691 000 AED и 1 603 000 AED (данные Bayut за февраль и март 2026).
Бесплатный гид — в WhatsApp
Получите наш инвестиционный гид
Налоги, визы, финансирование, этапы покупки: 14 страниц в вашем WhatsApp за несколько минут.
Добавим регистрационный сбор 2% от цены, взимаемый через DARI, и получим стоимость приобретения. Порядок сделки описан в нашем гиде о процессе покупки в Абу-Даби.
| Показатель | Al Rahah | Al Jurf Gardens |
|---|---|---|
| Цена за кв. фут (Bayut) | 1 691 AED (февраль 2026) | 1 603 AED (март 2026) |
| Цена за 1 000 кв. футов | 1 691 000 AED | 1 603 000 AED |
| Регистрационный сбор 2% (DARI) | 33 820 AED | 32 060 AED |
| Стоимость приобретения | 1 724 820 AED | 1 635 060 AED |
| Годовая аренда (97 и 39 AED/кв. фут) | 97 000 AED | 39 000 AED |
| Расчётная валовая доходность | 5,7% | 2,4% |
| Изменение за 36 месяцев | +34,2% | +59,6% |
| Изменение за 60 месяцев | +40% | +74,8% |
Вывод очевиден. Al Jurf Gardens вырос сильнее, но аренда за кв. фут там низкая: покупая здесь, вы прежде всего ставите на продолжение тренда. Более сдержанный Al Rahah платит за ожидание — ключевой критерий для тех, кто хочет создать пассивный доход в Абу-Даби.
Почему резкий рост цены сжимает доходность, подробно объясняем в гиде арендная доходность в Абу-Даби.
Новостройки: сколько проектов, какие застройщики, какие сроки сдачи?
Среди проектов в нашей базе — 69 опубликованных объектов от 24 действующих застройщиков, со сроками сдачи с 2013 по 2031 год.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
Порог входа — от 500 000 до 2 млн AED, медиана — 1,5 млн AED по 17 проектам с открытой ценой. Нижняя граница — Oceanscape на Reem Island, сданный в мае 2013 года, от 500 000 AED; среди новостроек Al-Reeman Gate в Al Shamkhah стартует с 900 000 AED со сдачей в марте 2028 года.
Предложение сосредоточено на Reem Island, Saadiyat и в Al Rahah. В нашей подборке лидируют два застройщика: Aldar Properties и Reportage Properties.
Волна сдачи, которую стоит учесть заранее
График уплотняется в 2028–2031 годах: Sunstone — декабрь 2028, The Artery Residences — декабрь 2029 (от 1,8 млн AED), Sei Saadiyat — декабрь 2030, Al Ghadeer Parks — июнь 2031.
В масштабах эмирата жилой фонд примерно в 409 000 единиц должен вырасти на 71 000 к 2030 году с пиком сдачи в 2028-м, согласно обзору рынка ADREC за первое полугодие 2026 года. Этот приток предложения надавит на арендные ставки в домах, сдаваемых одновременно.
Особенности покупки на этапе строительства разобраны в гиде покупка off-plan в Абу-Даби, а всё предложение — в нашем каталоге проектов.
Почему спрос держится: что поддерживает рынок
Спрос держится, потому что условия притягивают международный капитал: прямые иностранные инвестиции в первом полугодии 2026 года достигли 13,8 млрд AED (+309% за год), а покупатели представляли 116 национальностей, по данным ADREC.
Первый драйвер — доступ: иностранцы покупают в полную собственность в специально отведённых инвестиционных зонах, включая Reem Island, Yas Island и Saadiyat, по данным DARI. На эти зоны пришлось 75 млрд AED в первом полугодии 2026 года (+181%); одобрено 8 новых зон, всего их теперь 50, по данным ADREC.
Второй драйвер — налоги. Физические лица не платят подоходный налог — ни с аренды, ни с прироста капитала, согласно официальному порталу правительства ОАЭ.
Третий драйвер — резидентство. Golden Visa на 10 лет можно получить при инвестициях в недвижимость от 2 000 000 AED, согласно официальному порталу ОАЭ о Golden Visa, — это выше медианного порога 1,5 млн AED в нашем каталоге. Реальный бюджет рассчитан в гиде Golden Visa через недвижимость в Абу-Даби.
Полная собственность, отсутствие налога на аренду и задокументированная валовая доходность особенно заметны на фоне других рынков — начиная с соседнего эмирата: критерии выбора разобраны в гиде Абу-Даби или Дубай для инвестиций. Если вы выбираете между Абу-Даби и тропической виллой в лизхолд, наше сравнение Абу-Даби или Бали для инвестиций сопоставляет оба направления под разные профили инвесторов.
Перспективы и подводные камни: чего тренды не показывают
Тренд читается правильно только с учётом его ограничений: приведённые ряды Bayut обрываются в разные месяцы, с февраля по август 2026 года, поэтому сравнивать их как данные одного дня нельзя.
- Валовая доходность — не чистый доход. Это отношение аренды к цене за кв. фут без учёта расходов и простоя; она не чистая и не гарантированная. Fahid Island и Al Hudayriat Island не публикуют арендные ставки — доходность там рассчитать невозможно.
- Волатильные ряды. Al Bahyah показывает +116,2% за 60 месяцев, но −8,6% за 36; у Al Hudayriat Island нет истории на 60 месяцев. Экстраполировать прошлый рост здесь было бы ошибкой.
- Каталог — это не весь рынок. 69 проектов из нашей базы не охватывают все сделки, а объекты дороже 2 млн AED идут с пометкой «цена по запросу».
По моему опыту, лучшие решения, которые я сопровождаю, редко рождаются в самом раскрученном районе. Их принимают покупатели, которые сравнивают аренду за кв. фут с ценой покупки — дом за домом, — и только потом смотрят на график.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Абу-Даби: как спокойно купить, сдать в аренду и перепродать
Об авторе
Sofiane OULD
Основатель и генеральный директор
Софиан — предприниматель-visionnaire и признанный эксперт рынка престижной недвижимости Дубая, начал свою карьеру в Париже, прежде чем присоединиться к крупным игрокам онлайн-рынка недвижимости (SeLoger, MeilleursAgents, Airbnb). Обосновавшись в Дубае с 2019 года, он быстро становится одним из самых успешных брокеров города. Основатель Lucretia Immobilier, сегодня он сопровождает своих клиентов, применяя подход, сочетающий честность, инновации и совершенство, тем самым переопределяя стандарты роскоши.
