В Абу-Даби иностранец покупает недвижимость в полную собственность в специально отведённых инвестиционных зонах. В этом гиде мы сравниваем их цены, валовую доходность, динамику и застройщиков, которые там строят.
Где купить недвижимость в Абу-Даби иностранцу? В инвестиционных зонах, перечень которых публикует портал u.ae (покупка недвижимости экспатами): среди них Reem Island, Yas Island, Saadiyat и Al Maryah. В районах, которые Bayut отслеживает в 2026 году, расчётная валовая доходность составляет от 2,4 % до 6,8 %.
Задачи у этих зон разные. Деловой остров с высоким спросом на аренду играет иную роль, чем престижный культурный адрес или побережье, которое ещё строится. Lucretia разбирает каждую зону отдельно — её сильные стороны, цены и проекты, — чтобы направить любой бюджет в подходящую локацию.
Где купить недвижимость в Абу-Даби иностранцу: какие зоны открыты?
По данным DARI, официальной земельной платформы эмирата, иностранец может покупать в Абу-Даби в инвестиционных зонах — например, Al Reem, Yas или Saadiyat. В этих investment zones недвижимость приобретается на условиях freehold, то есть в полную собственность.
В перечне u.ae, в частности, названы Yas Island, Saadiyat, Reem, Mariya, Lulu, Al Raha Beach, Sayh Al Sedairah, Al Reef и Masdar City. Проекты из нашей базы распределены по следующим зонам: Reem Island, Al Saadiyat Island, Al Rahah, Al Jurf Gardens, Yas Island, Al Bahyah, Fahid Island, Al Maryah Island, Ghantout, Al Layyan и Al Hudayriat Island.
Al Jurf Gardens, Ghantout, Fahid Island, Al Hudayriat Island, Al Bahyah и Al Layyan в перечне u.ae отсутствуют, хотя проекты там продаются иностранным покупателям. Поэтому их статус нужно проверять в DARI по каждому проекту — до внесения любого задатка.
Всего в нашем каталоге 69 опубликованных проектов от 24 застройщиков со сроками сдачи с 2013 по 2031 год.
Три типа зон
- Центральные острова (Reem, Maryah): здесь покупают прежде всего ради арендного дохода, в самом сердце делового района.
- Туристические и культурные острова (Yas, Saadiyat): здесь в первую очередь ценят капитальную стоимость адреса.
- Развивающееся побережье (Al Jurf, Ghantout, Fahid, Hudayriat, Bahyah): это ставка на рост стоимости, с меньшей историей аренды и статусом, который нужно подтвердить в DARI.
Сравнение зон для инвестиций: цена за кв. фут и валовая доходность
По данным Bayut (последняя точка — август 2026), медианная цена в 10 отслеживаемых районах Абу-Даби составляет 1 792 AED за кв. фут, а медианная расчётная валовая доходность — 5,7 %. Разброс — от 2,4 % в Al Jurf Gardens до 6,8 % на Al Maryah Island (подробнее — в нашем гиде о доходности аренды по районам Абу-Даби); медианный рост цен за 12 месяцев — +6,1 %.
| Зона | Цена продажи (AED/кв. фут) | Аренда (AED/кв. фут в год) | Расчётная валовая доходность | Месяц Bayut |
|---|---|---|---|---|
| Reem Island | 1 497 | 102 | 6,8 % | март 2026 |
| Al Maryah Island | 2 043 | 138 | 6,8 % | март 2026 |
| Yas Island | 1 922 | 112 | 5,8 % | март 2026 |
| Al Rahah | 1 691 | 97 | 5,7 % | февраль 2026 |
| Al Bahyah | 858 | 45 | 5,2 % | апрель 2026 |
| Al Saadiyat Island | 2 714 | 117 | 4,3 % | март 2026 |
| Ghantout | 1 546 | 61 | 3,9 % | март 2026 |
| Al Jurf Gardens | 1 603 | 39 | 2,4 % | март 2026 |
Таблица складывается в три уровня. Reem и Maryah дают лучшую валовую доходность, причём у Reem самый низкий порог входа среди центральных островов — это преимущество подробно разобрано в нашем гиде об инвестициях на Al Reem Island. Yas, Al Rahah и Al Bahyah образуют средний сегмент. Saadiyat, Ghantout и Al Jurf сдаются дешевле относительно своей цены: это зоны сохранения капитала или ставки на рост.
Какие зоны выросли сильнее всего? Динамика цен за 12, 36 и 60 месяцев
За пять лет наибольший рост среди зон с полной историей показали Al Jurf Gardens и Saadiyat: +74,8 % и +67,2 % за 60 месяцев соответственно, по данным Bayut за март 2026 года.
Сложившиеся острова
За Saadiyat следуют Al Maryah (+63 % за 60 месяцев) и Yas (+58,9 % за 60 месяцев, из них +43 % за 36 месяцев) — эта траектория подробно описана в нашем гиде об инвестициях на острове Yas. Reem вырос на 44 % за 60 месяцев. Al Rahah — на 40 % за тот же период (Bayut, февраль 2026).
Развивающееся побережье
Al Jurf Gardens прибавил 59,6 % за 36 месяцев, Ghantout — 50,2 %. У Fahid Island самая высокая цена в выборке: 3 844 AED за кв. фут в марте 2026 года после +186,4 % за 36 месяцев, но лишь +1,8 % за 12 месяцев.
Bayut пока не публикует данные об аренде на этом острове, поэтому доходность рассчитать нельзя. Здесь расположены Fahid Beach Residences, Fahid Beach Terraces и The Beach House Fahid — три проекта Aldar Properties.
У Al Hudayriat Island другая траектория: 1 792 AED за кв. фут в августе 2026 года, +15,6 % за 12 месяцев, но лишь +3,5 % за 36 месяцев. Флагманский проект здесь — Hudayriyat Golf Estates от Modon со сдачей в августе 2030 года.
По Al Layyan у Bayut нет данных. Поэтому рыночных цифр мы не приводим — только проекты Aldar: Al Ghadeer Gardens (от 1,9 млн AED, сдача в декабре 2030) и Al Ghadeer Parks (от 2 млн AED, сдача в июне 2031).
Расчёт на примере: 1,5 млн AED на Yas Island, Al Maryah или Saadiyat
За 1,5 млн AED — медианный чек 17 проектов из нашей базы с опубликованной ценой (от 500 000 до 2 млн AED) — вы получаете около 780 кв. футов на Yas, 734 кв. фута на Al Maryah или 553 кв. фута на Saadiyat, по данным Bayut за март 2026 года.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
| Зона | Площадь (1 500 000 ÷ цена за кв. фут) | Годовая валовая аренда (площадь × аренда за кв. фут) | Валовая доходность |
|---|---|---|---|
| Yas Island | 1 500 000 ÷ 1 922 ≈ 780 кв. футов | 780,4 × 112 ≈ 87 409 AED | 5,8 % |
| Al Maryah Island | 1 500 000 ÷ 2 043 ≈ 734 кв. фута | 734,2 × 138 ≈ 101 322 AED | 6,8 % |
| Al Saadiyat Island | 1 500 000 ÷ 2 714 ≈ 553 кв. фута | 552,7 × 117 ≈ 64 665 AED | 4,3 % |
В любой зоне сбор за регистрацию перехода права составляет 2 % от цены покупки и оплачивается через ADREC и DARI: 30 000 AED при цене 1,5 млн AED. Арендный доход затем целиком остаётся у вас. Согласно налоговому разделу портала u.ae, физические лица не платят подоходный налог (0 %) — ни с аренды, ни с прироста капитала.
На Yas с таким бюджетом стоит смотреть проекты Sama Yas, Yas Riva, Waldorf Astoria Residences Yas или Perla 1 от Reportage Properties. На Al Maryah — Reportage Tower и The St. Regis Residences от SAAS Properties со сдачей в декабре 2028 года.
Многие из этих проектов ещё продаются на этапе строительства. Все этапы — от договора бронирования до передачи ключей — описаны в нашем гиде о покупке off-plan в Абу-Даби.
В Lucretia мы видим, что клиенты редко выбирают только по валовой доходности. Те, кому нужен доход, выбирают Al Maryah. Те, кто планирует передать объект наследникам, соглашаются на меньшую площадь на Saadiyat ради редкости адреса — этот выбор подробно разобран в нашем гиде об инвестициях на острове Saadiyat. А те, кто будет жить там сам, в первую очередь смотрят на среду — её мы сравниваем в подборке лучших районов Абу-Даби для жизни с семьёй.
Кто строит в каждой зоне? Активные застройщики
Aldar Properties — крупнейший застройщик среди проектов нашей базы. Он присутствует почти во всех зонах, а плотнее всего его портфель на Saadiyat. Вот кто строит в каждой зоне.
- Saadiyat: Aldar — Louvre Abu Dhabi Residences, The Row Saadiyat и Mamsha Palm.
- Yas, Fahid и Al Layyan: Aldar — проекты, упомянутые выше.
- Al Bahyah: Aldar — Yas Riva Reserve.
- Reem Island (1/2): IMKAN Properties (The Artery Residences, Sunstone) и Radiant (Radiant Bridges, Radiant Terrace).
- Reem Island (2/2): Reportage (The District, Marlin 2), DAMAC Properties (Oceanscape и Marina Bay, сданы в 2013 году) и GAF Property (Flow25).
- Al Rahah: Reportage (Baia), ICTReD (Juman 1, Juman 2, Juman 3) и Burtville Developments (Bab Al Qasr Sea View 51).
- Al Jurf: Ohana Development (Jacob & Co. Beachfront Living, Ohana By The Sea) и IMKAN (Naseem Al Jurf, Kayan).
- Ghantout: Ora Developers (Bayn Lagoon 2).
Часть проектов находится за пределами районов, отслеживаемых Bayut: например, Bloom Living Granada 2 в Zayed City, Al-Reeman Gate в Al Shamkhah, Sila в Masdar City или Reportage Village Abu Dhabi в Khalifa City. Ценовых данных по этим зонам нет, поэтому их стоимость оценивается по каждому проекту отдельно.
Все остальные игроки рынка представлены в каталоге застройщиков.
Ошибки при выборе зоны в Абу-Даби
Первая ловушка — купить за пределами инвестиционной зоны. Проверьте статус участка в DARI до внесения любого задатка, даже если проект продаётся иностранцам, и особенно в зонах, которых нет в перечне u.ae.
Бесплатный гид — в WhatsApp
Получите наш инвестиционный гид
Налоги, визы, финансирование, этапы покупки: 14 страниц в вашем WhatsApp за несколько минут.
- Путать рост цены с доходом. Al Jurf Gardens показывает самый сильный рост за пять лет среди зон с полной историей, но его валовая доходность не превышает 2,4 %.
- Экстраполировать волатильные данные. Al Bahyah: +44,4 % за 12 месяцев, но −8,6 % за 36 месяцев и +116,2 % за 60 месяцев — от низкой базы 858 AED за кв. фут (апрель 2026).
- Сравнивать разные месяцы. Точки Bayut относятся к разным месяцам: прежде чем сопоставлять две зоны, сверьтесь с колонкой «Месяц Bayut» в таблице.
На практике я часто вижу, как покупатели выбирают зону по рекламному буклету, не взглянув на историю аренды. Мы всегда начинаем именно с этих данных.
— Léonard ARZOUNI, Консультант по недвижимости
Для Golden Visa на 10 лет требуется вложить в недвижимость не менее 2 000 000 AED, согласно разделу о Golden Visa на портале u.ae. Этот порог выше медианного чека в 1,5 млн AED, но некоторые проекты достигают его уже в базовой комплектации — например, Al Ghadeer Parks от 2 млн AED. Он продаётся на этапе строительства, и сделка проходит по этапам, описанным в нашем гиде по покупке off-plan.
Чтобы подобрать зоны под ваши цели, загляните на нашу страницу рынка Абу-Даби или ознакомьтесь с нашими услугами сопровождения.
В этом гиде
Статьи этого гида
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Абу-Даби: как спокойно купить, сдать в аренду и перепродать
Об авторе
Léonard ARZOUNI
Консультант по недвижимости
Леонард — консультант по элитной недвижимости с более чем шестилетним опытом работы на рынке премиум-класса. Он свободно владеет французским и английским языками и сопровождает международную клиентуру в вопросах приобретения и управления исключительной недвижимостью, как жилой, так и инвестиционной. Его экспертиза охватывает оценку недвижимости, управление портфелем и стратегические переговоры, что позволяет ему разрабатывать индивидуальные решения, соответствующие имущественным целям каждого клиента. Его ценят за скрупулёзность и внимание к деталям. Вне работы Леонард увлекается современным искусством, коллекционируя произведения начинающих художников. Он любознательный путешественник, которому нравится открывать для себя новые культуры.
