Как посчитать прирост стоимости, назначить реалистичную цену за кв. фут, подготовить документы, найти покупателя и переоформить объект через DARI: пять этапов продажи готовой недвижимости в Абу-Даби с цифрами.
Содержание
- Этап 1 — Какой нереализованный прирост у вас до решения о продаже?
- Этап 2 — Реалистичная цена продажи на основе цены за квадратный фут
- Этап 3 — Подготовка объекта и документов: действующая аренда, Golden Visa, аргументы
- Этап 4 — Поиск покупателя: кто покупает и как конкурировать с новостройками?
- Этап 5 — Подписание и переоформление собственности через DARI
Чтобы продать недвижимость в Абу-Даби, нужно пройти пять этапов, от оценки до регистрации нового титула, и с 14 октября 2025 года всю сделку можно провести онлайн, сообщает Zawya. Собственнику, который живёт за границей, больше не нужно прилетать ради подписи.
Об инвестиции по-настоящему судят при продаже. Но готовятся к ней обычно хуже, чем к покупке. Lucretia знает вторичный рынок изнутри: мы помогаем назначить правильную цену, выйти на нужных покупателей и довести переоформление до поступления денег.
Как продать недвижимость в Абу-Даби: весь путь коротко
Частное лицо, продающее объект в Абу-Даби, сохраняет весь прирост стоимости: подоходный налог для физических лиц составляет 0 %, ни арендный доход, ни прирост капитала не облагаются, согласно официальному порталу правительства ОАЭ. После оплаты расходов по сделке вырученная сумма остаётся у вас без местного налогового удержания.
Путь состоит из пяти этапов и завершается регистрацией нового титула в DARI, платформе ADREC (Abu Dhabi Real Estate Centre).
| Этап | Что решается | Участники |
|---|---|---|
| 1. Решение | Оценить нереализованный прирост и сравнить его с арендным доходом | Продавец, консультант |
| 2. Цена | Площадь × цена за кв. фут в районе, затем корректировки | Продавец, агент |
| 3. Документы | Титул, сервисные сборы, договор аренды, визовый статус | Продавец |
| 4. Поиск покупателя | Разрешённое объявление, показы, переговоры | Агент, покупатель |
| 5. Переоформление | Договор, регистрация, новый титул | Продавец, покупатель, ADREC/DARI |
Это руководство касается продажи уже сданного объекта. Переуступка договора до передачи ключей подчиняется другим правилам, о них — в нашем руководстве о продаже off-plan до сдачи; основы покупки на этапе строительства — в руководстве как купить off-plan в Абу-Даби. Путь глазами покупателя описан в материале процесс покупки недвижимости в Абу-Даби.
Этап 1 — Какой нереализованный прирост у вас до решения о продаже?
Перед продажей оцените нереализованный прирост за ваш реальный срок владения: за 12 месяцев цены выросли в медиане на +6,1 % по 10 районам Абу-Даби, по данным Bayut. Эта медиана объединяет ряды, которые заканчиваются в разные месяцы (с февраля по август 2026 года), как видно в последнем столбце таблицы. Сравните свой район с этим ориентиром, а затем с его собственной историей.
| Район | 12 месяцев | 36 месяцев | 60 месяцев | Ряд Bayut |
|---|---|---|---|---|
| Reem Island | +6,1 % | +37,3 % | +44 % | март 2026 |
| Al Saadiyat Island | +4,1 % | +39,8 % | +67,2 % | март 2026 |
| Yas Island | +6,3 % | +43 % | +58,9 % | март 2026 |
| Al Bahyah | +44,4 % | −8,6 % | +116,2 % | апрель 2026 |
| Fahid Island | +1,8 % | +186,4 % | — | март 2026 |
| Al Hudayriat Island | +15,6 % | +3,5 % | — | август 2026 |
Картина зависит от горизонта. В Al Bahyah отскок за 12 месяцев скрывает падение за 36: покупатель, вошедший три года назад, не обязательно в плюсе. Fahid Island основной рост показал за три года и теперь замедляется. Al Hudayriat Island, наоборот, ускоряется за последний год.
Что я вижу у своих клиентов-продавцов: они запоминают цифру за 12 месяцев и забывают собственную дату покупки. А реальный прирост определяет именно она.
Остаётся выбрать: продавать или держать. Медианная расчётная валовая доходность — 5,7 % по 8 районам, по данным Bayut, без учёта сборов и простоя. Наше руководство о доходности аренды в Абу-Даби разбирает её по районам.
Этап 2 — Реалистичная цена продажи на основе цены за квадратный фут
Реалистичная цена — это площадь, умноженная на цену за кв. фут в районе, с поправкой на этаж, вид и состояние объекта. Медианная цена по рынку — 1 792 AED за кв. фут по 10 районам, согласно рядам Bayut.
Бесплатный гид — в WhatsApp
Получите наш инвестиционный гид
Налоги, визы, финансирование, этапы покупки: 14 страниц в вашем WhatsApp за несколько минут.
Цена продажи за кв. фут, по данным Bayut (месяц каждого ряда):
- Al Bahyah: 858 AED (апрель 2026) — самый низкий порог входа среди рядов.
- Reem Island: 1 497 AED (март 2026).
- Ghantout: 1 546 AED (март 2026).
- Al Jurf Gardens: 1 603 AED (март 2026).
- Al Rahah: 1 691 AED (февраль 2026).
- Yas Island: 1 922 AED (март 2026).
- Al Maryah Island: 2 043 AED (март 2026).
- Al Saadiyat Island: 2 714 AED (март 2026).
- Fahid Island: 3 844 AED (март 2026) — верх диапазона.
Возьмём квартиру площадью 1 000 кв. футов на Reem Island. При цене 1 497 AED за кв. фут (Bayut, март 2026) её базовая стоимость — 1 497 000 AED, то есть около 1,5 млн AED до корректировок. Сбор за переоформление в 2 % (DARI) составит около 30 000 AED.
Объект на Reem Island или в Al Rahah, таким образом, ниже рыночной медианы, а на Yas Island или Саадияте — выше. Корректировки остаются качественными. Высокий этаж, открытый вид или свежий ремонт поднимают цену. Первый этаж без вида или необходимость ремонта её снижают.
Этап 3 — Подготовка объекта и документов: действующая аренда, Golden Visa, аргументы
Если ваша 10-летняя Golden Visa оформлена на этот объект, продажа может опустить ваши вложения в недвижимость ниже порога золотой визы за недвижимость в 2 000 000 AED, если остальная ваша недвижимость в ОАЭ не достигает этой суммы, согласно странице Golden Visa на портале u.ae. Чтобы сохранить статус, спланируйте реинвестирование до подписания — в этом поможет наше руководство о том, как финансировать покупку недвижимости в Абу-Даби.
Продажа с арендатором: доходность как аргумент
Для покупателя-инвестора действующий договор аренды — довод в пользу покупки. Он приобретает доход с первого дня, и вы можете указать его в объявлении, опираясь на ставки аренды Bayut (тот же месяц, что и цены, март 2026):
| Район | Годовая аренда (AED/кв. фут) | Расчётная валовая доходность |
|---|---|---|
| Al Maryah Island | 138 | 6,8 % |
| Reem Island | 102 | 6,8 % |
| Yas Island | 112 | 5,8 % |
| Al Saadiyat Island | 117 | 4,3 % |
| Al Jurf Gardens | 39 | 2,4 % |
Это валовая доходность, без учёта сборов и простоя. На Саадияте и в Al Jurf Gardens продают скорее качество жизни и сохранение капитала, и свободный объект там часто больше привлекает покупателя, который собирается жить сам.
Документы, которые нужно собрать до выставления
- Титул собственности, доступный в DARI: он нужен агентству, чтобы получить разрешение на объявление.
- Актуальная выписка по сервисным сборам — без неё продажу могут заблокировать (правило описано во врезке «Что изменилось», по данным Arabian Business).
- Действующий договор аренды и срок его окончания: инвестор видит в нём свой доход, покупатель для себя — дату въезда.
Этап 4 — Поиск покупателя: кто покупает и как конкурировать с новостройками?
Иностранцы могут покупать в специальных инвестиционных зонах, таких как Al Reem, Yas или Saadiyat, согласно DARI. Объект в этих зонах ориентирован на покупателей со всего мира, а за их пределами круг покупателей уже. Эти зоны описаны в нашем руководстве куда инвестировать в Абу-Даби.
До публикации объявление должно получить разрешение Madhmoun от ADREC, который проверяет право собственности, агентство, расположение и площадь, сообщает The National. Проверенное объявление вызывает доверие — это преимущество в работе с осторожными покупателями.
Конкуренция с новостройками
Среди проектов в нашем каталоге — 69 опубликованных проектов и 24 девелопера — входной билет составляет от 500 000 AED до 2 млн AED при медиане 1,5 млн AED, а сроки сдачи растянуты с 2013 по 2031 год.
На Reem Island покупатель сравнит ваш объект с The District от Reportage Properties (от 1,1 млн AED), Radiant Bridges от Radiant (от 1,4 млн AED) или The Artery Residences от IMKAN Properties (от 1,8 млн AED).
Ваше преимущество — сроки. Готовый объект можно сдавать сразу после подписания, а Sunstone сдадут только в декабре 2028 года, Radiant Terrace — в августе 2029-го.
Этап 5 — Подписание и переоформление собственности через DARI
Переход права собственности регистрируется в ADREC через DARI; сбор составляет 2 % от цены продажи, по данным DARI, после чего покупатель получает новый титул.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
- Согласование цены и условий: дата переоформления, судьба договора аренды, распределение расходов.
- Подписание договора купли-продажи между продавцом и покупателем.
- Онлайн-регистрация через TAMM и UAE Pass: снятие ипотечного обременения, если оно есть, проверка у ADREC Trustee по видеосвязи, цифровая подпись и расчёт через эскроу-счёт, которым владеет и управляет ADREC, — в том числе для продавца за рубежом.
- Выдача покупателю нового титула собственности.
Правила распределения сбора за переоформление нет: продавец и покупатель договариваются сами и фиксируют это в договоре купли-продажи.
Полученная сумма остаётся у вас без местного налога на прирост капитала, как сказано выше. Клиентам я всегда советую одно: дать договор на проверку до начала регистрации. Размытую формулировку о расходах или дате освобождения объекта гораздо труднее исправить, когда переоформление уже запущено.
Быстрее всего, по моим наблюдениям, закрываются сделки, где продавец подготовил документы ещё до первого показа.
— Anastasiya OULD, Директор по связям и корпоративному развитию
От оценки до передачи титула Lucretia координирует агентов, покупателей и формальности. Узнайте больше о нашем подходе к рынку Абу-Даби и о наших услугах.
В этом гиде
Статьи этого гида
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Абу-Даби: как спокойно купить, сдать в аренду и перепродать
Об авторе
Anastasiya OULD
Директор по связям и корпоративному развитию
Анастасия специализируется на вторичном рынке недвижимости в Дубае и помогает своим клиентам в поиске эксклюзивных объектов. Благодаря своему опыту и вниманию к деталям, она находит уникальные возможности в престижных районах, таких как Downtown Dubai, Business Bay и Palm Jumeirah. Увлечённая искусством и дизайном интерьера, она предлагает индивидуальный подход, гарантируя каждому инвестору объект, полностью соответствующий его ожиданиям с точки зрения престижа, расположения и доходности.
