Медиана — 5,7 % брутто, разброс по районам — от 2,4 % до 6,8 %. Как читать и рассчитывать доходность объекта в Абу-Даби и чем заявленная брутто-доходность отличается от реальной чистой.
Доходность аренды в Абу-Даби достигает максимума — 6,8 % брутто — на Reem Island и Al Maryah Island. Таковы данные Bayut за март 2026 года, рассчитанные по 8 районам, для которых есть и ряд цен продажи, и ряд арендных ставок. В середине рейтинга — Al Rahah (5,7 %) и Al Bahyah (5,2 %). Это отправная точка анализа, а не его итог.
В Lucretia мы всегда разделяем две цифры: заявленную брутто-доходность из объявлений и реальную чистую доходность, то есть то, что действительно остаётся у вас в конце года. Приведённые ниже данные позволяют сравнить районы. А затем — построить реалистичный план доходов по конкретному объекту.
Какую доходность аренды ждать в Абу-Даби?
Рассчитывайте на брутто-доходность от 2,4 % до 6,8 % в зависимости от района — по данным Bayut за февраль–апрель 2026 года.
Нижняя граница диапазона приходится на Al Jurf Gardens (2,4 %, март 2026), верхняя — на Al Maryah Island (6,8 %, март 2026), по данным Bayut. Для ориентира: медианная цена по 10 районам, которые Bayut отслеживает на рынке продажи, — 1 792 AED за кв. фут.
Эти ставки описывают рынок как он есть. Они не являются обещанием будущего дохода.
Арендные ставки поддерживает спрос. По данным ADREC (июнь 2026), спрос уже несколько лет превышает предложение, а заполняемость бьёт рекорды. Ставки по новым договорам аренды квартир выросли в эмирате на 17 % за год, а в инвестиционных зонах — на 21 %. Общую картину рынка вы найдёте на странице инвестиции в Абу-Даби.
Как считается брутто-доходность и почему она близка к доходности после налогов
Брутто-доходность — это годовая арендная ставка за квадратный фут, делённая на цену продажи за квадратный фут. Ряды Bayut уже дают аренду в годовом выражении.
Формула на практике
Пример для Yas Island: 112 AED/кв. фут в год ÷ 1 922 AED/кв. фут = 5,8 %, по данным Bayut за март 2026 года. Для конкретного объекта логика та же: фактически полученная годовая аренда ÷ цена покупки. В глоссарии подробно объяснена разница между брутто- и чистой доходностью.
Брутто почти равно доходности после налогов
В ОАЭ физические лица не платят подоходный налог: ни арендный доход, ни прирост капитала не облагаются налогами Эмиратов, как указано на официальном портале правительства ОАЭ. На многих рынках путь от брутто к чистой доходности идёт в два шага: сначала вычитаются расходы, затем налоги. Здесь остаётся только первый шаг.
Но и он имеет значение. Брутто-доходность не учитывает ни сервисные сборы, ни управление, ни простой. В нашем гиде о покупке новостроек на этапе строительства в Абу-Даби посчитаны регулярные расходы по сданному объекту. Разрыв между заявленной и реальной доходностью мы измеряем по каждому объекту — по методике, подробно описанной в материале о том, как перейти от брутто- к чистой доходности.
Рейтинг районов Абу-Даби по брутто-доходности аренды
Reem Island и Al Maryah Island делят первое место — у каждого 6,8 % расчётной брутто-доходности, по данным Bayut за март 2026 года. В нашей подборке лучших районов Абу-Даби по доходности описаны профиль инвестора и слабое место каждого из них.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
К этому результату они приходят разными путями. Reem Island сочетает умеренную цену входа (1 497 AED/кв. фут) с арендой 102 AED/кв. фут в год. Деловой район Al Maryah Island дороже (2 043 AED/кв. фут), зато сдаётся за 138 AED/кв. фут в год — это самая высокая ставка в выборке.
В середине таблицы — Al Rahah с 5,7 % (февраль 2026) и Al Bahyah с 5,2 % (апрель 2026). Внизу рейтинга — курортные и престижные адреса: Al Saadiyat Island — 4,3 %, Ghantout — 3,9 % и Al Jurf Gardens, все данные за март 2026 года.
| Район | Цена продажи (AED/кв. фут) | Аренда (AED/кв. фут в год) | Расчётная брутто-доходность | Месяц Bayut |
|---|---|---|---|---|
| Reem Island | 1 497 | 102 | 6,8 % | март 2026 |
| Al Maryah Island | 2 043 | 138 | 6,8 % | март 2026 |
| Yas Island | 1 922 | 112 | 5,8 % | март 2026 |
| Al Rahah | 1 691 | 97 | 5,7 % | февраль 2026 |
| Al Bahyah | 858 | 45 | 5,2 % | апрель 2026 |
| Al Saadiyat Island | 2 714 | 117 | 4,3 % | март 2026 |
| Ghantout | 1 546 | 61 | 3,9 % | март 2026 |
| Al Jurf Gardens | 1 603 | 39 | 2,4 % | март 2026 |
Скромная доходность не означает плохую инвестицию: в этих районах часто покупают ради роста стоимости, а часть предложения продаётся на этапе строительства. Этот путь подробно разобран в нашем гиде по покупке off-plan в Абу-Даби.
Расчёт на примере: квартира 800 кв. футов на Yas Island
Квартира площадью 800 кв. футов, купленная по средней цене Yas Island, приносит 5,7 % брутто с учётом сбора за регистрацию сделки — на основе данных Bayut за март 2026 года.
Бесплатный гид — в WhatsApp
Получите наш инвестиционный гид
Налоги, визы, финансирование, этапы покупки: 14 страниц в вашем WhatsApp за несколько минут.
- Цена покупки: 800 кв. футов × 1 922 AED/кв. фут = 1 537 600 AED (Bayut, март 2026).
- Годовая аренда брутто: 800 кв. футов × 112 AED/кв. фут в год = 89 600 AED (Bayut, март 2026).
- Сбор за регистрацию сделки: 2 % от цены через ADREC/DARI, то есть 30 752 AED, по данным DARI.
- Итоговая стоимость: 1 568 352 AED, что даёт брутто-доходность 5,7 % от полной стоимости.
Иностранцы могут покупать здесь недвижимость: Yas Island входит в число официально определённых инвестиционных зон, по данным DARI.
Если помимо дохода от аренды вы рассматриваете и резидентство, сравните стоимость такого объекта с порогом, который действует для золотой визы за недвижимость в Абу-Даби. В этом гиде мы разбираем реальный бюджет и ошибки, из-за которых заявку отклоняют.
Среди проектов на острове, которые есть в нашей базе, — Yas Riva (сдача в сентябре 2028), Sama Yas (апрель 2028) и Waldorf Astoria Residences Yas (декабрь 2028) от Aldar Properties. Есть и Perla 1 от Reportage Properties (декабрь 2028).
Почему доходность падает, когда цены быстро растут?
Брутто-доходность снижается, как только цена покупки растёт быстрее аренды: ведь цена стоит в знаменателе формулы.
Наглядный пример — Al Jurf Gardens: +59,6 % за 36 месяцев при брутто-доходности всего 2,4 %, по данным Bayut за март 2026 года. Al Saadiyat Island следует той же логике: +67,2 % за 60 месяцев и 4,3 % доходности.
Reem Island, напротив, прибавил 6,1 % за 12 месяцев и сохраняет 6,8 %. Этот темп в точности совпадает с медианной динамикой рынка, которую Bayut измеряет по 10 районам. Цена растёт вместе с рынком, а доходность остаётся на вершине рейтинга.
На практике я часто вижу клиентов, которые приходят с конкретным районом в голове, потому что он «сильно вырос», — и не смотрят, какую аренду эта цена ещё позволяет получить. Я советую сначала определить цель — доход или рост стоимости — и только потом выбирать район. Никогда не наоборот.
Ловушки, которые искажают оценку доходности аренды
Первая ловушка — сравнивать доходность, рассчитанную за разные месяцы: у Bayut данные по Al Rahah заканчиваются февралём 2026 года, по Al Bahyah — апрелем 2026 года, а по большинству остальных районов — мартом 2026 года.
Районы, где доходность не рассчитать
У Fahid Island (3 844 AED/кв. фут, +186,4 % за 36 месяцев, март 2026) и Al Hudayriat Island (1 792 AED/кв. фут, +15,6 % за 12 месяцев, август 2026) нет арендных рядов в Bayut. По этим данным доходность здесь рассчитать невозможно: любую озвученную цифру нужно обосновывать для каждого объекта отдельно.
Низкая цена с сильными колебаниями
Al Bahyah прибавил 44,4 % за 12 месяцев, но потерял 8,6 % за 36 месяцев, по данным Bayut. Его 5,2 % держатся на низкой цене за квадратный фут, а значит, чувствительны к малейшему движению.
Замороженная базовая ставка аренды
С 3 июня 2026 года ADREC установил потолок ежегодного повышения аренды на уровне 0 % — временно и до особого распоряжения. И продления, и новые договоры отталкиваются от последнего договора, зарегистрированного по объекту в Tawtheeq. Поэтому действующая аренда весит не меньше, чем средняя по району.
Никакой аренды до сдачи объекта
Объект на этапе строительства ничего не приносит до передачи ключей: в Hudayriyat Golf Estates сдача запланирована на август 2030 года, и первая арендная плата поступит только после неё. Риски, характерные для покупки off-plan, разобраны отдельно.
Самые спокойные покупатели из тех, кого я сопровождаю, ещё до подписания запросили историю договоров аренды по зданию, а не только среднюю цифру по району.
— Sofiane ABDELAZIZ, Консультант по недвижимости
В этом гиде
Статьи этого гида
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Абу-Даби: как спокойно купить, сдать в аренду и перепродать
Об авторе
Sofiane ABDELAZIZ
Консультант по недвижимости
Софиан — эксперт по инвестициям в недвижимость в Дубае с солидной подготовкой в области финансов и инвестиционной стратегии. Он специализируется на анализе финансовых рынков и управлении рисками, рассматривая недвижимость как полноценный класс активов. Получив опыт работы на вторичном рынке, он перешёл к инвестициям в формате Off Plan, накопив глубокие знания о рынке недвижимости Дубая. В компании Lucretia Immobilier он сопровождает международную клиентуру в приобретении объектов с высоким потенциалом, придерживаясь структурированного, прозрачного и ориентированного на результат подхода.
