От бюджета до свидетельства о собственности, зарегистрированного на DARI, — шесть этапов. В этом гиде мы разбираем, какие решения принимаются на каждом из них, что нужно проверить и сколько стоит переоформление.
Содержание
- Этап 1. Бюджет и цель: доходность, рост стоимости или Golden Visa
- Этап 2. Выбор района: какие здесь цены и валовая доходность
- Этап 3. Выбор проекта и застройщика
- Этап 4. Проверка объекта и подписание: что проконтролировать до сделки
- Этап 5. Переоформление права собственности и сборы
- Этап 6. После покупки: аренда и налоги
Купить недвижимость в Абу-Даби можно за шесть этапов: от определения бюджета до регистрации права собственности на официальной платформе DARI. Переоформление обходится в 2 % от цены покупки. Иностранцы покупают жильё в полную собственность в специальных инвестиционных зонах, а вся процедура полностью переведена в цифровой формат.
Порядок действий зависит от того, что вы покупаете: готовый объект или объект на этапе строительства. Для каждого этапа ниже указано, что нужно решить, что проверить и где два сценария расходятся. Lucretia сопровождает вас на всех этапах вплоть до передачи ключей.
Как купить недвижимость в Абу-Даби: кто может покупать и как проходит сделка
По данным DARI, любой иностранец может купить жильё в Абу-Даби в специальных инвестиционных зонах, в том числе на Reem Island, Yas Island и Al Saadiyat Island.
Правило закреплено в руководстве ADREC по покупке и продаже. Граждане ОАЭ и публичные акционерные общества покупают в инвестиционных зонах и зонах развития. Граждане других стран — только в инвестиционных зонах. Какие права даёт вам это правило, подробно описано в нашем гиде о правовом режиме собственности для иностранцев.
Сквозной инструмент всей сделки — DARI, платформа ADREC (Abu Dhabi Real Estate Centre): здесь размещаются объявления, оформляются договоры, проходит регистрация и выдаётся свидетельство о собственности. Покупка готового объекта и покупка на этапе строительства (off-plan) проходят одинаково до третьего этапа, а затем расходятся.
| Этап | Готовый объект | Off-plan |
|---|---|---|
| 1. Бюджет и цель | Одинаково: бюджет, цель — аренда или сбережение капитала | |
| 2. Район | Одинаково: цена за кв. фут и валовая доходность | |
| 3. Проект и застройщик | Осмотр существующего объекта | Выбор по планировкам, график строительства |
| 4. Проверки и подписание | Состояние объекта, право собственности продавца | График платежей, дата сдачи, договор |
| 5. Переоформление | При подписании | Регистрация договора, свидетельство при сдаче |
| 6. После покупки | Аренда сразу после покупки | Аренда после сдачи объекта |
Этап 1. Бюджет и цель: доходность, рост стоимости или Golden Visa
По проектам в Абу-Даби, которые есть в нашем каталоге, входной порог составляет от 500 000 AED до 2 млн AED. Медиана — 1,5 млн AED, она рассчитана по 17 проектам с опубликованной ценой.
Этот ориентир помогает очертить первоначальный бюджет, но цель за вас он не определит. Инвестор, которому нужен арендный доход, и инвестор, рассчитывающий на рост стоимости, будут смотреть разные районы и разные типы объектов. Определитесь до начала поиска.
Когда в расчёт входит Golden Visa
Для Golden Visa на 10 лет через недвижимость нужны инвестиции не менее 2 000 000 AED, сообщает официальный портал правительства ОАЭ. Этот порог меняет выбор объекта: медианного бюджета недостаточно, придётся смотреть на бóльшую площадь или более востребованное расположение.
Для объектов дороже 2 млн AED в наших карточках указано «цена по запросу». Поэтому если вы ориентируетесь на Golden Visa, запрашивайте точную цену каждого лота, а не полагайтесь на указанную стартовую. Реальный бюджет и типичные ошибки разобраны в нашем гиде о золотой визе за недвижимость в Абу-Даби.
Этап 2. Выбор района: какие здесь цены и валовая доходность
По данным Bayut, медианная цена по 10 районам Абу-Даби составляет 1 792 AED за кв. фут, медианный рост за 12 месяцев — +6,1 %. Большинство замеров датированы мартом 2026 года, самый свежий — по Al Hudayriat Island — августом 2026 года.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
Эта валовая доходность — годовая арендная ставка за кв. фут, делённая на цену за кв. фут. Расходы на содержание и простой она не учитывает.
| Район | Цена (AED/кв. фут) | Динамика | Расчётная валовая доходность |
|---|---|---|---|
| Reem Island | 1 497 (март 2026) | +6,1 % за 12 месяцев | 6,8 % |
| Al Maryah Island | 2 043 (март 2026) | +3,7 % за 12 месяцев | 6,8 % |
| Yas Island | 1 922 (март 2026) | +6,3 % за 12 месяцев | 5,8 % |
| Al Rahah | 1 691 (февраль 2026) | +6,2 % за 12 месяцев | 5,7 % |
| Al Saadiyat Island | 2 714 (март 2026) | +67,2 % за 60 месяцев | 4,3 % |
| Al Jurf Gardens | 1 603 (март 2026) | +59,6 % за 36 месяцев | 2,4 % |
| Fahid Island | 3 844 (март 2026) | +186,4 % за 36 месяцев | не опубликовано |
| Ghantout | 1 546 (март 2026) | +50,2 % за 36 месяцев | 3,9 % |
| Al Bahyah | 858 (апрель 2026) | +44,4 % за 12 месяцев, −8,6 % за 36 месяцев | 5,2 % |
| Al Hudayriat Island | 1 792 (август 2026) | +15,6 % за 12 месяцев | не опубликовано |
Первые четыре строки — районы с профилем доходности. Saadiyat, Fahid и Al Jurf Gardens давали прежде всего рост стоимости, при более низкой аренде относительно цены.
Пример Al Bahyah показывает, что сильный рост за год может скрывать падение за три года. Прежде чем делать выводы, всегда сравнивайте несколько горизонтов: это одна из ошибок, которых стоит избегать при инвестициях в Абу-Даби.
Этап 3. Выбор проекта и застройщика
В нашем каталоге 69 проектов в Абу-Даби от 24 действующих застройщиков, со сроками сдачи с 2013 по 2031 год.
В нашей подборке лидируют два имени: Aldar Properties с 17 проектами и Reportage Properties с 8. Остальные компании из каталога застройщиков заслуживают такого же внимания — при условии, что вы изучите, как каждая из них сдавала объекты.
Готовый объект: вы покупаете то, что видите
Oceanscape от DAMAC Properties на Reem Island сдан в мае 2013 года, цены — от 500 000 AED. Louvre Abu Dhabi Residences (Aldar, Saadiyat) сдан в феврале 2025 года.
Промежуточный вариант — Kayan от IMKAN Properties в Al Jurf Gardens: сдача ожидается в ноябре 2026 года, ждать недолго.
Off-plan: ниже порог входа, но придётся подождать
- Al-Reeman Gate (Al Shamkhah): от 900 000 AED, сдача в марте 2028 года.
- The District (Reportage, Reem Island): от 1,1 млн AED, сдача в июне 2029 года.
- Naseem Al Jurf (IMKAN, Al Jurf Gardens): от 1,1 млн AED, сдача в июне 2028 года.
В нашем каталоге проектов в Абу-Даби для каждого комплекса указаны застройщик и дата сдачи.
Этап 4. Проверка объекта и подписание: что проконтролировать до сделки
Перед подписанием убедитесь, что проект зарегистрирован в ADREC: регистрация девелоперских проектов регулируется законом № 3 от 2015 года о регулировании сектора недвижимости, как указано в FAQ ADREC.
Бесплатный гид — в WhatsApp
Получите наш инвестиционный гид
Налоги, визы, финансирование, этапы покупки: 14 страниц в вашем WhatsApp за несколько минут.
Затем убедитесь, что лот находится в инвестиционной зоне и значится на DARI. При покупке на вторичном рынке Madhmoun, государственный сервис общих объявлений, позволяет проверить, что объявление официальное. При покупке off-plan ADREC контролирует эскроу-счета (escrow), на которые поступают ваши платежи.
График и точная цена
На таком проекте, как The Artery Residences (IMKAN, Reem Island), от 1,8 млн AED со сдачей в декабре 2029 года, график платежей растягивается на несколько лет. Каждый платёж должен быть привязан к прописанному в договоре этапу строительства.
Если вы ориентируетесь на Golden Visa, формулировка «от 2 млн AED», как у Al Ghadeer Parks (Al Layyan) или Pearl Beach View (Al Rahah), доказательством не служит. Эта цена округлена: добейтесь письменного подтверждения, что цена лота действительно достигает требуемого порога.
Что должно быть в договоре
В SPA должны быть указаны застройщик, однозначно определён лот и прописаны условия сдачи. Чаще всего я вижу у покупателей off-plan одно и то же: они сравнивают стартовые цены и забывают про график платежей, хотя именно он определяет их денежный поток.
Этап 5. Переоформление права собственности и сборы
По данным DARI, переоформление права собственности в Абу-Даби стоит 2 % от цены покупки, оплата проходит через ADREC и DARI.
Закладывайте этот сбор сверх цены, а не в бюджет на сам объект.
Покупка завершается регистрацией свидетельства о праве собственности на DARI. Согласно руководству ADREC, сделка закрывается по предварительной записи в центре DMT.
Когда происходит переоформление
Для готового объекта переоформление происходит при подписании. При покупке off-plan продажа сначала регистрируется через сервис «Off-Plan Unit Buy & Sell Registration» на DARI. В нём указывают дату продажи, дату завершения строительства и цену, а затем прикладывают план платежей и SPA.
Окончательное свидетельство выдаётся после передачи ключей. Все шаги подробно описаны в нашем отдельном гиде о том, как забронировать и зарегистрировать объект off-plan. Lucretia готовит документы, присутствует на встрече и контролирует регистрацию вплоть до передачи ключей.
Этап 6. После покупки: аренда и налоги
Став собственником, вы не платите ни налог на арендный доход, ни налог на прирост стоимости: подоходный налог для физических лиц в ОАЭ составляет 0 %, сообщает раздел о налогообложении на официальном портале ОАЭ.
По данным Bayut за март 2026 года, годовая арендная ставка составляет 138 AED/кв. фут на Al Maryah Island, 117 AED/кв. фут на Al Saadiyat Island, 112 AED/кв. фут на Yas Island и 102 AED/кв. фут на Reem Island. В Al Rahah — 97 AED/кв. фут (февраль 2026 года).
Эти ставки используются для расчёта валовой доходности. Прежде чем назначать арендную плату, оцените собственную чистую доходность с учётом платы за обслуживание дома, расходов на управление и периодов без арендатора. Как перейти от валовой доходности к чистой, мы объясняем в гиде о доходности аренды в Абу-Даби по районам.
Перед сдачей в аренду узнайте название управляющей компании дома и запросите её правила проживания: после реформы, описанной в блоке «Что изменилось», именно она — ваш повседневный контакт (Arabian Business о новых законах о недвижимости).
Если ваши зарегистрированные инвестиции достигают порога, указанного на первом этапе, вы можете подать заявку на Golden Visa. Подробнее о рынке — на нашей странице об инвестициях в Абу-Даби, а о наших услугах — от управления арендой до анализа капитала — в соответствующем разделе.
По моим наблюдениям, клиенты, которые готовят объект к сдаче ещё до передачи ключей, находят арендаторов быстрее и ведут переговоры спокойнее.
Если со временем вы решите выйти из инвестиции, путь будет обратным: оценка прироста стоимости, назначение цены, поиск покупателя и переоформление через DARI. Все этапы описаны в нашем гиде о том, как продать недвижимость в Абу-Даби.
В этом гиде
Статьи этого гида
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Абу-Даби: как спокойно купить, сдать в аренду и перепродать
Об авторе
Zakaria SEBAIBI
Консультант по недвижимости
Закария родом из Аньер-сюр-Сен, имеет степень магистра в области финансов и специализируется на продаже недвижимости на этапе строительства. Обладая долгосрочным видением и стремлением к взаимному доверию, он отличается прекрасным умением слушать и способностью понимать потребности своих клиентов. Выносливый и целеустремлённый, он ставит свой опыт на службу тем, кто хочет инвестировать на рынке недвижимости на этапе строительства, обеспечивая индивидуальное сопровождение.
