По данным Bayut (март 2026), расчётная валовая доходность на Reem Island и Al Maryah Island составляет 6,8 %. Мы отобрали пять районов: цифры по каждому, профиль инвестора, которому он подходит, и его слабое место.
Содержание
Самая высокая доходность аренды в Абу-Даби по районам — на Reem Island и Al Maryah Island: 6,8 % брутто по расчёту на данных Bayut за март 2026 года. За ними идут Yas Island (5,8 %, март 2026) и Al Rahah (5,7 %, февраль 2026). Замыкает подборку Al Bahyah: здесь самый низкий порог входа, но и самые сильные колебания цен.
По каждому району мы приводим цену за кв. фут, годовую арендную ставку за кв. фут, динамику цен, конкретные проекты, профиль инвестора и честно названное слабое место. Доходность указана брутто: годовая аренда, делённая на цену, без учёта расходов и простоя. Она нужна, чтобы сравнивать районы между собой, а не чтобы обещать доход.
Reem Island: лучшая валовая доходность при умеренной цене
Reem Island даёт расчётную валовую доходность 6,8 % при цене 1 497 AED/кв. фут и аренде 102 AED/кв. фут в год, по данным Bayut за март 2026 года. Цифра указана без расходов и простоя. Это высший уровень рынка — наравне с Al Maryah.
Цены растут ровно: +6,1 % за 12 месяцев, +37,3 % за 36 месяцев и +44 % за 60 месяцев, также по данным Bayut (март 2026).
Проекты под любой бюджет
Среди проектов в нашем каталоге Oceanscape от DAMAC Properties стартует от 500 000 AED (сдан в мае 2013 года). The District от Reportage Properties — от 1,1 млн AED (сдача в июне 2029), Radiant Bridges от Radiant — от 1,4 млн AED (сдача в мае 2029).
Конкретный пример: если применить 6,8 % валовой доходности района (Bayut, март 2026) к стартовой цене The District (1,1 млн AED), получится валовая аренда около 74 800 AED в год. Это ориентир для сравнения, а не гарантированный доход.
Кому подходит: инвестору, для которого на первом месте арендный доход, при умеренном бюджете.
Al Maryah Island: самая высокая аренда за кв. фут в Абу-Даби
У Al Maryah Island самая высокая аренда в нашей подборке: 138 AED/кв. фут в год при цене 2 043 AED/кв. фут и расчётной валовой доходности 6,8 %, по данным Bayut за март 2026 года. Здесь находится ADGM, финансовый центр Абу-Даби, отсюда спрос на аренду премиум-класса.
За год цены здесь выросли меньше, чем в других районах: +3,7 % за 12 месяцев — минимальный рост среди пяти отобранных районов. На длинной дистанции динамика заметная: +40,8 % за 36 месяцев и +63 % за 60 месяцев (Bayut, март 2026).
Среди проектов нашего каталога две престижные башни будут сданы в декабре 2028 года: Reportage Tower от Reportage Properties и The St. Regis Residences от SAAS Properties.
Кому подходит: инвестору, готовому платить больше за кв. фут ради сдачи в аренду сотрудникам финансового сектора.
Слабое место: выбор проектов ограничен. А кв. фут обходится на 546 AED дороже, чем на Reem (2 043 против 1 497 AED, Bayut, март 2026), при той же валовой доходности.
Yas Island: доходность выше медианы и сильный рост цен за 5 лет
Yas Island показывает расчётную валовую доходность 5,8 % при цене 1 922 AED/кв. фут и аренде 112 AED/кв. фут в год, по данным Bayut за март 2026 года. Это выше медианы рынка.
Разницу делает рост стоимости: +6,3 % за 12 месяцев (максимальный годовой рост среди уже застроенных районов подборки), +43 % за 36 месяцев и +58,9 % за 60 месяцев.
В нашем каталоге три проекта Aldar Properties на острове: Sama Yas (сдача в апреле 2028), Yas Riva (сентябрь 2028) и Waldorf Astoria Residences Yas (декабрь 2028). К ним добавляется Perla 1 от Reportage Properties (декабрь 2028).
Я замечаю, что клиенты, которые колеблются между доходом и ростом стоимости, часто в итоге выбирают Yas. Здесь больше предсказуемости: сдача проектов сосредоточена в 2028 году, а большинство из них ведёт ведущий девелопер.
Кому подходит: инвестору, которому нужны и арендный доход, и рост стоимости.
Слабое место: кв. фут дороже, чем на Reem, а валовая доходность на пункт ниже (5,8 % против 6,8 %).
Al Rahah: медианный вариант с широким выбором проектов
Al Rahah даёт расчётную валовую доходность 5,7 % — ровно медиану рынка — при цене 1 691 AED/кв. фут и аренде 97 AED/кв. фут в год. Эти данные Bayut относятся к февралю 2026 года, а не к марту, как у большинства других районов.
Цены выросли на 6,2 % за 12 месяцев, на 34,2 % за 36 месяцев и на 40 % за 60 месяцев. На горизонте 36 и 60 месяцев это минимальный рост среди пяти отобранных районов.
Большой выбор девелоперов
- ICTReD сдаёт Juman 1, Juman 2 и Juman 3 в период с декабря 2028 по июнь 2029 года.
- Baia от Reportage Properties планируется к сдаче в июне 2029 года.
- Pearl Beach View от Advanced Properties — от 2 млн AED, сдача в декабре 2029 года.
Кому подходит: инвестору, которому нужна приличная доходность и широкий выбор девелоперов.
Слабое место: рост цен в прошлом слабее, чем в других районах, а аренда за кв. фут — самая низкая среди четырёх прибрежных районов подборки.
Al Bahyah: самый дешёвый вход, но очень волатильные цены
У Al Bahyah самая низкая цена в подборке: 858 AED/кв. фут при аренде 45 AED/кв. фут в год и расчётной валовой доходности 5,2 %, по данным Bayut за апрель 2026 года.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
Цены здесь скачут. Рост за пять лет — самый сильный в подборке, но за три года район пережил и снижение.
Среди проектов нашего каталога Sobha City от Sobha Realty стартует от 1,5 млн AED (сдача в декабре 2029). Тот же девелопер сдаёт River Cove Residences в декабре 2029 года, а Aldar Properties — Yas Riva Reserve в сентябре 2030 года.
Кому подходит: инвестору, который хочет больше площади за свои деньги и готов принять риск.
Слабое место: при такой волатильности цен валовая доходность может быстро измениться. К тому же сроки сдачи далёкие, 2029–2030 годы: первая арендная плата придёт нескоро.
Какие районы Абу-Даби самые доходные? Сводная таблица
В 8 районах Абу-Даби, по которым Bayut публикует и цены продажи, и арендные ставки, расчётная валовая доходность колеблется от 2,4 % (Al Jurf Gardens) до 6,8 % (Reem Island и Al Maryah Island). Медиана — 5,7 %.
Бесплатный гид — в WhatsApp
Получите наш инвестиционный гид
Налоги, визы, финансирование, этапы покупки: 14 страниц в вашем WhatsApp за несколько минут.
| Район (месяц Bayut) | Цена, AED/кв. фут | 12 мес. | 36 мес. | 60 мес. | Аренда, AED/кв. фут в год | Доходность брутто |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Reem Island (март 2026) | 1 497 | +6,1 % | +37,3 % | +44 % | 102 | 6,8 % |
| Al Maryah Island (март 2026) | 2 043 | +3,7 % | +40,8 % | +63 % | 138 | 6,8 % |
| Yas Island (март 2026) | 1 922 | +6,3 % | +43 % | +58,9 % | 112 | 5,8 % |
| Al Rahah (февраль 2026) | 1 691 | +6,2 % | +34,2 % | +40 % | 97 | 5,7 % |
| Al Bahyah (апрель 2026) | 858 | +44,4 % | −8,6 % | +116,2 % | 45 | 5,2 % |
| Al Saadiyat Island (март 2026) | 2 714 | +4,1 % | +39,8 % | +67,2 % | 117 | 4,3 % |
| Ghantout (март 2026) | 1 546 | +4,9 % | +50,2 % | +55,2 % | 61 | 3,9 % |
| Al Jurf Gardens (март 2026) | 1 603 | +5,4 % | +59,6 % | +74,8 % | 39 | 2,4 % |
Три района не вошли в нашу подборку. Al Saadiyat Island (4,3 % брутто при 2 714 AED/кв. фут), Ghantout (3,9 %) и Al Jurf Gardens (2,4 %) выбирают скорее ради роста стоимости, чем ради аренды.
Ещё для двух районов доходность рассчитать нельзя — нет данных по аренде: Fahid Island (3 844 AED/кв. фут, +186,4 % за 36 месяцев) и Al Hudayriat Island (1 792 AED/кв. фут, август 2026).
Ориентиры рынка по Bayut: медианная цена 1 792 AED/кв. фут по 10 районам и медианный рост +6,1 % за 12 месяцев. Расчёт простой: годовая аренда за кв. фут, делённая на цену за кв. фут. Метод и его ограничения подробно разобраны в нашем гиде доходность аренды в Абу-Даби.
Как выбрать район под вашу цель?
Правильный район зависит от цели: Reem Island или Al Maryah Island — ради дохода, Yas Island или Al Rahah — чтобы совместить доход и рост стоимости, Al Bahyah — при небольшом бюджете и готовности к риску.
Ошибка, которую я вижу чаще всего: выбирать район только по валовой доходности, не проверив, когда объект сдадут и сколько новых квартир появится на той же улице одновременно с ним.
— Sofiane ABDELAZIZ, Консультант по недвижимости
По бюджету: проекты нашего каталога стартуют от 500 000 до 2 млн AED, медиана — 1,5 млн AED (17 проектов с указанной ценой). Всего в каталоге 69 проектов от 24 девелоперов; посмотреть можно все наши проекты в Абу-Даби.
Для Golden Visa нужно вложить в недвижимость не менее 2 000 000 AED; реальный бюджет разобран в нашем гиде Golden Visa через недвижимость в Абу-Даби.
Правовая база во всех этих районах одинакова
Иностранцы могут покупать в специально отведённых инвестиционных зонах, а сбор за регистрацию перехода права составляет 2 % от цены, по данным DARI. Физические лица не платят налог ни с аренды, ни с прироста стоимости — ставка 0 % (портал правительства ОАЭ).
Подробнее — в наших гидах налоги на недвижимость в Абу-Даби и зоны, открытые для иностранцев.
Когда район выбран, впереди три шага: грамотно купить на этапе строительства, пройти процесс покупки до получения права собственности и организовать управление арендой. Lucretia вместе с вами подбирает самые подходящие проекты в этих районах; о нашем сопровождении рассказывает страница о рынке Абу-Даби.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Абу-Даби: как спокойно купить, сдать в аренду и перепродать
Об авторе
Sofiane ABDELAZIZ
Консультант по недвижимости
Софиан — эксперт по инвестициям в недвижимость в Дубае с солидной подготовкой в области финансов и инвестиционной стратегии. Он специализируется на анализе финансовых рынков и управлении рисками, рассматривая недвижимость как полноценный класс активов. Получив опыт работы на вторичном рынке, он перешёл к инвестициям в формате Off Plan, накопив глубокие знания о рынке недвижимости Дубая. В компании Lucretia Immobilier он сопровождает международную клиентуру в приобретении объектов с высоким потенциалом, придерживаясь структурированного, прозрачного и ориентированного на результат подхода.
