Абу-Даби не облагает налогом ни арендный доход, ни прирост стоимости. Но если ваше налоговое домохозяйство остается во Франции, эти доходы декларируются там. Принцип конвенции Франция–ОАЭ, расчет на примере Reem Island и последствия для IFI и наследования.
Содержание
Налоги в Абу-Даби для налогового резидента Франции устроены в два этапа: в ОАЭ подоходный налог для физических лиц составляет 0 % как на аренду, так и на прирост стоимости (официальный портал правительства ОАЭ), но пока ваше налоговое домохозяйство находится во Франции, вы декларируете эти доходы там.
Разрыв между «ничего не платить там» и «всё декларировать здесь» объясняет большинство ошибок, которые мы видим у покупателей. С ним вполне можно работать, если продумать всё заранее — еще до выбора района и формы владения объектом.
Налоги в Абу-Даби для налогового резидента Франции: где вы платите налог?
В ОАЭ вы не платите никаких налогов с доходов от объекта: подоходный налог для физических лиц здесь равен 0 %, включая аренду и прирост стоимости, согласно официальному порталу ОАЭ. Однако это освобождение заканчивается на границе Эмиратов.
Пока ваше налоговое домохозяйство остается во Франции, вы декларируете там свои доходы со всего мира. Аренда из Абу-Даби добавляется к ним так же, как аренда студии в Лионе.
Что предусматривает налоговая конвенция Франция–ОАЭ
Конвенция прежде всего отдает право облагать доходы от недвижимости государству, где находится объект, то есть ОАЭ. Но Франция как государство резидентства их не игнорирует. Она устраняет двойное налогообложение через налоговый кредит и учитывает эти доходы при определении эффективной ставки для остальных ваших доходов.
На практике, пока вы остаетесь резидентом Франции, вы ежегодно декларируете эту аренду, и она может увеличить налог на вашу зарплату или другие французские доходы. Объект учитывается и для IFI. Выигрыш по сравнению с объектом, сдаваемым во Франции, реален, но считается индивидуально: 0 % без всяких последствий во Франции возможен только при выходе из французского налогового резидентства.
Отличие от резидента ОАЭ
Резидент ОАЭ получает арендную плату без каких-либо налоговых процедур. У вас же остается обязанность декларирования во Франции. Как работает местный 0 %, объясняется в нашем гиде об арендном доходе и приросте стоимости в Абу-Даби.
Пример расчета: 1 000 кв. футов на Reem Island — от полученной аренды до французской декларации
При покупке 1 000 кв. футов на Reem Island по 1 497 AED/кв. фут по данным Bayut (март 2026) цена составляет 1 497 000 AED, а валовая годовая аренда — 102 000 AED. Эту сумму вы полностью декларируете во Франции.
При покупке вы платите сбор за регистрацию перехода права в размере 2 % от цены через ADREC/DARI, то есть 29 940 AED. Это единственная сумма, которую вы платите в Абу-Даби за всю сделку.
По данным Bayut (март 2026), аренда составляет 102 AED/кв. фут в год, что дает расчетную валовую доходность 6,8 % без учета расходов и простоя. Налог у источника не удерживается: вы получаете 102 000 AED, а затем декларируете их во Франции.
| 1 000 кв. футов | Reem Island | Al Maryah Island |
|---|---|---|
| Цена за кв. фут (Bayut, март 2026) | 1 497 AED | 2 043 AED |
| Цена покупки | 1 497 000 AED | 2 043 000 AED |
| Сбор за переход права (2 %) | 29 940 AED | 40 860 AED |
| Валовая годовая аренда к декларированию | 102 000 AED | 138 000 AED |
| Расчетная валовая доходность | 6,8 % | 6,8 % |
Доходность одинакова, а декларируемая сумма — нет. На Al Maryah Island та же площадь означает на 36 000 AED больше аренды к декларированию каждый год.
Для ориентира: расчетная валовая доходность в Абу-Даби колеблется от 2,4 % до 6,8 %, медиана — 5,7 % по 8 районам, по данным Bayut. Reem и Maryah находятся в верхней части этого диапазона.
Прирост стоимости при перепродаже: освобожден в Абу-Даби, но требует внимания во Франции
ОАЭ не взимают налог с прироста стоимости при перепродаже. Для резидента Франции продажу, однако, нужно проанализировать с французской стороны: как конвенция распределяет право облагать этот доход и применяются ли вычеты за срок владения — эти вопросы следует подтвердить для вашей ситуации до продажи. Режим налогообложения прироста стоимости для физических лиц просчитывается до продажи, а не после.
Бесплатный гид — в WhatsApp
Получите наш инвестиционный гид
Налоги, визы, финансирование, этапы покупки: 14 страниц в вашем WhatsApp за несколько минут.
Что означает нереализованный прирост на Yas Island
На Yas Island цена достигает 1 922 AED/кв. фут по данным Bayut (март 2026), то есть 1 922 000 AED за 1 000 кв. футов. При росте +58,9 % за 60 месяцев тот же объект пять лет назад стоил около 1 210 AED/кв. фут. Нереализованный прирост приближается к 712 000 AED.
За 12 месяцев рост составил +6,3 %, то есть около 114 000 AED на той же площади. Эти цифры описывают прошлую динамику. Они показывают порядок суммы, французский режим налогообложения которой нужно подтвердить до перепродажи.
Сохраняйте подтверждение цены приобретения
Храните договор, зарегистрированный в DARI, и подтверждение оплаты 2 % сбора. При цене 1 922 000 AED этот сбор составляет 38 440 AED. Именно от этой цены приобретения французская налоговая рассчитывает ваш доход.
Я часто вижу клиентов, которые при перепродаже не могут найти квитанцию об оплате сбора DARI, внесенного несколько лет назад. Отсканируйте ее в день покупки.
Если договор на строящийся объект переуступается до сдачи, всё работает иначе: это описано в нашем гиде о перепродаже off-plan до сдачи.
Имущество, IFI и наследование: объект в Абу-Даби остается в вашем французском имуществе
Для налогового резидента Франции объект в Абу-Даби входит в имущество, облагаемое IFI, точно так же, как недвижимость во Франции. Ставка 0 % в ОАЭ ничего не меняет в этом налоге на недвижимое состояние. Вы декларируете рыночную стоимость объекта в пересчете на евро.
Для ориентира: среди 69 опубликованных проектов в нашей базе цены входа составляют от 500 000 AED до 2 млн AED.
Perla 1 от Reportage Properties на Yas Island находится в этом диапазоне: от 1,6 млн AED, сдача в декабре 2028 года. Такой объект входит в ваше недвижимое имущество с момента покупки. Метод его оценки до сдачи уточняется с вашим консультантом.
Наследование: французское право и право ОАЭ действуют одновременно
После смерти резидента Франции наследование и его налогообложение регулируются французским правом, а переход права собственности, зарегистрированного в DARI, проходит по процедурам Эмиратов. Если ничего не подготовлено, наследникам придется вести обе процедуры одновременно.
Решение готовится при покупке: форма владения, завещание, действительное в обеих странах, и при необходимости подходящая структура. Этим занимаются наши услуги по управлению капиталом.
У моих клиентов — резидентов Франции наследование всегда обсуждается в последнюю очередь. Хотя именно этот вопрос проще всего решить до подписания.
— Benoit CLAUDEL, Директор по стратегии и операциям
Нужно ли становиться резидентом ОАЭ, чтобы в полной мере пользоваться ставкой 0 %?
Да, если ваша цель — полный 0 %. Оставаясь резидентом Франции, вы декларируете аренду, она влияет на ставку вашего налога, а объект входит в IFI; устранить эти последствия может только реальный перенос налогового резидентства за пределы Франции. Одной покупки объекта в Абу-Даби недостаточно.
Французское право применяет несколько альтернативных критериев: домохозяйство или основное место пребывания, основная профессиональная деятельность и центр экономических интересов. Достаточно выполнить один из них во Франции, чтобы остаться ее резидентом.
Что я вижу на практике: клиенты переезжают в Абу-Даби, но оставляют во Франции супруга, дом и компанию. Для налоговой их домохозяйство никуда не переехало.
Golden Visa не делает вас налоговым резидентом
Golden Visa за недвижимость дает право на проживание на 10 лет при инвестициях от 2 000 000 AED (портал правительства ОАЭ, Golden Visa). Она позволяет жить в стране, но сама по себе не меняет вашего налогового резидентства. Условия подробно описаны в нашем гиде о оформлении Golden Visa за 2 млн AED и в гиде о Golden Visa и резидентстве через недвижимость.
По данным DARI, иностранцы могут покупать недвижимость в специально отведенных зонах (Al Reem, Yas, Saadiyat…). Эти зоны представлены на нашей странице Инвестиции в Абу-Даби. Если вы планируете переезд, прочитайте наш гид Переезд и жизнь в Абу-Даби.
Налоговые ловушки для резидента Франции, инвестирующего в Абу-Даби
Самая дорогая ошибка — ориентироваться только на ставку Эмиратов, не просчитав, как доходы и объект в Абу-Даби меняют ваш французский налог.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
- Не задекларировать банковский счет в ОАЭ. Счет, открытый в Эмиратах для получения аренды, декларируется во Франции — помимо самих доходов. Выбор банка и переводы описаны в нашем гиде о банковском счете и переводе средств.
- Путать валовую доходность и налогооблагаемый доход. Доходность по Bayut не учитывает ни расходы, ни простой. Чтобы не ошибиться в цифрах, прочитайте наш гид валовая или чистая доходность.
- Выбирать район только по прошлому росту цен. Al Jurf Gardens показывает +74,8 % за 60 месяцев, но расчетную валовую доходность всего 2,4 % по данным Bayut (март 2026). Объект ежегодно облагается IFI по рыночной стоимости, при этом приносит мало аренды для оплаты этого налога, а накопленный прирост придется учесть во Франции при перепродаже.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Абу-Даби: как спокойно купить, сдать в аренду и перепродать
Об авторе
Benoit CLAUDEL
Директор по стратегии и операциям
Обладая более чем 18-летним опытом работы в сфере недвижимости и управления капиталом, Бенуа приобрёл признанную экспертизу в сопровождении частных инвесторов, руководителей предприятий и family offices. Начав карьеру в агентстве недвижимости и поработав в одной из самых престижных компаний по управлению капиталом в Париже, он затем перешёл в LCL на должность руководителя частного банковского обслуживания региона Иль-де-Франс, консультируя клиентов с высоким доходом по их стратегиям в сфере недвижимости. Будучи предпринимателем, он основал и в течение 7 лет руководил собственной компанией по управлению капиталом, разрабатывая решения в области инвестиций и оптимизации активов. Сегодня, работая в Lucretia, Бенуа отвечает за операционную стратегию, коммерческую эффективность и обучение консультантов. Он занимается делами с высокой добавленной стоимостью, в частности инвестициями через французские холдинговые компании, юридическим структурированием и налогообложением капитала.
