В Абу-Даби иностранец покупает недвижимость в полную собственность в специально определённых инвестиционных зонах. Переход права регистрирует ADREC через DARI, сбор составляет 2 % цены. Ниже: какие права даёт закон, что именно делает вас собственником и что проверить до внесения задатка.
Покупка недвижимости иностранцем в Абу-Даби подчиняется простой правовой схеме: иностранец приобретает объект в полную собственность в определённых инвестиционных зонах эмирата, а каждый переход права регистрируется на DARI за 2 % от цены покупки. Основные из этих зон перечислены на официальном портале u.ae.
Эта схема определяет, что вы можете купить, где и в какой момент становитесь собственником по-настоящему. Самые дорогие ошибки почти всегда возникают из-за неверного понимания одного из этих трёх пунктов.
Право иностранцев на недвижимость в Абу-Даби: какие правила действуют для покупателя-неэмиратца?
Покупатель, не являющийся гражданином ОАЭ, может стать полноправным собственником в Абу-Даби: по данным DARI, собственность открыта для иностранцев в определённых инвестиционных зонах эмирата. В качестве примеров источник называет Reem Island, Yas Island и Saadiyat Island и ставит многоточие: этими тремя островами список не ограничивается.
Правовая основа — статья 3(ii) Закона № 19 от 2005 года с поправками от апреля 2019 года. По данным u.ae, она даёт неэмиратцам, как физическим лицам, так и компаниям, право владеть и приобретать все вещные права, основные и дополнительные, на объекты в этих зонах.
Rulebook Центрального банка ОАЭ это подтверждает: в этих зонах закон не ограничивает ни тип объекта, ни срок владения. Вы получаете freehold, который можно передать по наследству и перепродать.
Сравнить зоны между собой поможет наш гид Куда инвестировать в Абу-Даби: зоны для иностранцев.
Кто регулирует собственность иностранцев: ADREC, DARI и регистрация перехода права
Любой переход права собственности в Абу-Даби проходит через ADREC (Abu Dhabi Real Estate Centre) и его платформу DARI.
ADREC — регулятор. DARI — цифровой инструмент, где регистрируется сделка и выдаётся свидетельство о праве собственности (title deed). Именно эта запись делает вас собственником с точки зрения закона.
Собственность подтверждает регистрация
Бронь, чек на задаток или подписанный с застройщиком договор купли-продажи накладывают на вас обязательства, но собственником не делают. Пока сделка не внесена в DARI, у вас нет титула, который можно противопоставить третьим лицам.
На практике именно зарегистрированный титул позволяет перепродать объект, заложить его или подать документы на визу. Для любого из этих шагов одного договора недостаточно.
Закон № 19 от 2005 года о недвижимом имуществе, опубликованный ADREC, предусматривает и ограниченные вещные права: узуфрукт, право пользования, право проживания и мусатаха. Их правила устанавливаются подзаконным регламентом.
Этапы подробно описаны в материале процесс покупки недвижимости в Абу-Даби. Расходы по статьям разобраны в нашем гиде о расходах на покупку недвижимости в Абу-Даби.
Пример в цифрах: что правовая база означает для покупки за 1,5 млн AED на Reem Island
Для объекта за 1,5 млн AED на Reem Island, зоне, открытой для иностранцев, правовая база задаёт 30 000 AED сборов за переход права, то есть общий бюджет 1 530 000 AED. Для физического лица арендный доход налогом не облагается.
Бесплатный гид — в WhatsApp
Получите наш инвестиционный гид
Налоги, визы, финансирование, этапы покупки: 14 страниц в вашем WhatsApp за несколько минут.
Возьмём Radiant Terrace от застройщика Radiant: от 1,5 млн AED, сдача в августе 2029 года. Эта цена соответствует медианному входному билету среди проектов в нашем каталоге (17 проектов с опубликованной ценой).
| Статья | Расчёт | Результат |
|---|---|---|
| Сбор за переход права ADREC/DARI | 2 % × 1 500 000 AED | 30 000 AED |
| Общий бюджет | 1 500 000 + 30 000 AED | 1 530 000 AED |
| Примерная площадь | 1 500 000 ÷ 1 497 AED/кв. фут | ≈ 1 002 кв. фута |
| Валовая годовая аренда | 1 002 кв. фута × 102 AED/кв. фут/год | ≈ 102 200 AED |
Цена за квадратный фут и арендная ставка взяты для Reem Island из данных Bayut за март 2026 года. Медианы рынка ниже основаны на более свежем срезе (август 2026 года), поэтому напрямую сравнивать эти цифры нельзя.
С юридической точки зрения этот арендный доход у физического лица не облагается: подоходный налог для физических лиц составляет 0 %, согласно официальному налоговому порталу ОАЭ.
Зато с 1,5 млн AED вы не дотягиваете до порога Golden Visa через недвижимость в 2 000 000 AED: не хватает 500 000 AED. Как закрыть эту разницу, рассказываем в гиде Golden Visa через недвижимость в Абу-Даби.
Как проверить, что проект находится в зоне, открытой для иностранцев?
Подтвердите точный адрес проекта через DARI до того, как внести хоть какой-то задаток. В списке на u.ae, в частности, значатся Yas Island, Saadiyat Island, Reem Island, Al Maryah Island (на u.ae — «Mariya»), Lulu, Al Raha Beach, Sayh Al Sedairah, Al Reef и Masdar City. Список утверждает Исполнительный совет, и он может его расширить. Решающее слово за ADREC.
Часть проектов каталога находится за пределами самых известных островов, поэтому каждый нужно проверять отдельно. Это Al Reeman View в Al Shamkhah, Bloom Living Granada 2 в Zayed City и Reportage Village Abu Dhabi в Khalifa City. Ни один из этих трёх районов не значится в списке u.ae.
На практике я часто вижу, как покупатели полагаются на коммерческое название проекта или на адрес «рядом с Yas». Название, напоминающее об острове, ничего не говорит о правовом статусе участка.
Проверьте и застройщика: это отдельная проверка, не связанная с зоной. Даже если речь об известном имени вроде Aldar Properties, уточните в ADREC, что зарегистрированы и сам застройщик, и конкретный проект.
Почему эти правила важны для инвестора: рынок, который они открывают
Определённые зоны дают доступ к рынку с медианной ценой 1 792 AED за кв. фут по 10 районам, по данным Bayut (последний срез — август 2026 года).
На той же базе медианная цена выросла на 6,1 % за 12 месяцев. Медианная расчётная валовая доходность — 5,7 % по 8 районам: от 2,4 % в Al Jurf Gardens, рынке вилл у моря, до 6,8 % на Al Maryah Island, деловом квартале. Reem Island выходил на тот же уровень в мартовском срезе 2026 года, использованном для примера.
Среди проектов нашего каталога входной билет — от 500 000 AED до 2 млн AED. Правовая база одинакова и для первой студии, и для брендированной резиденции.
Динамику цен мы разбираем в гиде о рынке недвижимости Абу-Даби и его трендах. Сколько налогов вы платите на самом деле, описано в материале налогообложение недвижимости в Абу-Даби. Общая картина — на нашей странице об инвестициях в Абу-Даби.
На что обратить внимание: юридические ловушки для иностранного покупателя
За пределами определённых зон полная собственность для иностранцев запрещена, указывает Центральный банк ОАЭ. Возможны лишь формы долгосрочного владения, например leasehold или узуфрукт. Отсюда и важность проверки зоны, описанной выше.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
- Принимать договор за титул. Собственником вас делает только регистрация перехода права через ADREC/DARI: см. раздел о регистрации выше.
- Распространять 0 % за пределы его действия. Освобождение касается физических лиц в ОАЭ и ничего не говорит о налогах в стране вашего резидентства: см. что покрывает 0 % на арендный доход и прирост капитала.
- Рассчитывать на Golden Visa по цене «от». Округлённая стартовая цена или цена «по запросу» выше 2 млн AED не доказывает, что порог достигнут. Значение имеет только цена выбранного объекта: см. условия Golden Visa за 2 млн AED.
- Считать площадь по проекту гарантированной до квадратного фута. Согласно Закону № 3 от 2015 года, уменьшение площади менее чем на 5 % цену не снижает. При уменьшении на 5–10 % цена снижается пропорционально.
- Воспринимать валовую доходность как чистую или гарантированную. Она не учитывает ни расходы, ни простой: см. валовая или чистая доходность в Абу-Даби.
Мои клиенты, покупающие на этапе строительства, редко опасаются закона. Зато слишком мало внимания уделяют времени между подписанием и регистрацией, а именно в этот период нужно всё проверить.
— Zakaria SEBAIBI, Консультант по недвижимости
Lucretia работает с проверенными юридическими партнёрами. Они проверяют зону, договор и регистрацию до того, как вы возьмёте на себя обязательства.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Абу-Даби: как спокойно купить, сдать в аренду и перепродать
Об авторе
Zakaria SEBAIBI
Консультант по недвижимости
Закария родом из Аньер-сюр-Сен, имеет степень магистра в области финансов и специализируется на продаже недвижимости на этапе строительства. Обладая долгосрочным видением и стремлением к взаимному доверию, он отличается прекрасным умением слушать и способностью понимать потребности своих клиентов. Выносливый и целеустремлённый, он ставит свой опыт на службу тем, кто хочет инвестировать на рынке недвижимости на этапе строительства, обеспечивая индивидуальное сопровождение.
